（2015）绍越民初字第3382号
裁判日期: 2015-10-30
公开日期: 2016-11-29
案件名称
钱美珍与李国尧房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
绍兴市越城区人民法院
所属地区
绍兴市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
钱美珍,李国尧
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八十八条，第九十四条，第九十六条第一款，第九十七条，第一百一十三条第一款
全文
浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2015）绍越民初字第3382号原告钱美珍。委托代理人（特别授权代理）王凯，浙江正大金茂律师事务所律师。被告李国尧。委托代理人（特别授权代理）邵玉庆。原告钱美珍诉被告李国尧房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月25日立案受理。依法由审判员赵晓岑适用简易程序独任审判。本案于2015年9月22日公开开庭进行了审理。原告钱美珍及其委托代理人王凯、被告李国尧及其委托代理人邵玉庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钱美珍诉称：2013年10月12日，原告因经营需要与被告签订《绍兴市越州工贸园区营业房转让协议》，由被告将其名下的越州工贸园区交易区新2幢27号壹间营业房（1-2楼）转让给原告方。根据协议规定，该营业房转让价为人民币10万元，款项原告已经一次性付清，被告应在2013年12月23日前交付原告使用。2013年10月12日，原告将10万元款项支付给被告。后因该营业房所在的越州工贸园区市场部对越州工贸园区进行改造，于2013年11月20日将上述房屋予以拆除，致使被告无法依约向原告交付营业房屋。原告多次与被告协商，要求解除转让协议，退还转让费，但均未果。综上，原告与被告签订的上述营业房转让协议已无履行的现实可能性。原告为保障自身的合法权益，诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告2013年10月12日签订的《越州工贸园区营业房转让协议》；2、被告立即向原告返还营业房转让金10万元，并支付该款自2013年12月23日起至法律文书确定付款之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息；3、本案诉讼费由被告承担。被告李国尧辩称：交易是有的，但款项没有到位。协议是钱美珍与邱某从柯桥轻纺城拿来的，只要叫我签字就好了。字签好后将产权房租赁合同和治安管理费押金500元发票一起交给钱美珍，当晚8点，邱某打电话给我说钱美珍也在，说转让费太贵，9万元可不可以，我说如果要租明天拿10万元来，如果这个价格不行合同撕破好了。转让协议书中“乙方已付给甲方房屋费100000元，一次性付清”这句话是原告自己加上去的，当时我只签了个名字。原告为证明自己的主张，向本院提供如下证据：1、营业房转让协议书1份，要求证明原、被告双方间存在营业房转让事实，原告已将10万元交付给被告。被告质证后认为其只在转让协议书中签了名字，当时其签字时“乙方已付给甲方房屋费100000元，一次性付清”，这句话是没有的。本院对该证据予以认定，对于被告认为其未收到10万元的辩解本院将结合其他证据予以阐述。2、手机录音资料1份(光盘和文字材料)，要求证明被告李国尧将涉案房屋转让给钱美珍时已经租给了“娄小英”，从这份录音资料可以看出李国尧确实收到原告10万元。需要说明在文字材料第2页，李国尧说了一句话：你说说，会有谁给你们的房子是没有租掉的，会把空房子给你们，没有的呀。说明当时已经将房子租给“娄小英”；第3页，李国尧说：你要说房子没拿，我就说我钱没拿；第4页李国尧说：房子12月23日前我已经租给别人了；第9页李国尧说：如果你要房子我再去弄一间。说明原告已经将钱给李国尧了；第13页邱某说：你的意思就是，10万元她给了你，你就给了钱美珍一个数字咯？房子没有给钱美珍，只是给了她一个数字2栋27号；第13页李国尧说：钱你不用去管他的，反正我有房子给你。被告质证后认为录音里面的声音是原、被告，原告是有备而来的，当时其只是说打个比方，其没有表达收到10万元的意思。本院对上述证据的真实性予以认定。3、原告申请证人邱某出庭作证之证人证言1份，其陈述与李国尧是多年的朋友，在2013年9月李国尧称要把门市部卖掉，叫其留心一下，其打听后钱美珍要买，就将钱美珍介绍给李国尧。原、被告签订合同时其在场，合同上手写黑体字“乙方已付给甲方房屋费100000元，一次性付清”这句话是李国尧侄女写的，其他手写黑色字体是其写的，圆珠笔“2013年12月23日”也是其写的，其他圆珠笔字体除其签名外，是原、被告自己签的，协议是在李国尧侄女厂里签的。当时双方约定转让费10万元，约定农历2013年12月23日要交房的，之前房子是租给“娄小英”的，要到2013年12月23日到期，当天钱美珍将10万元给李国尧，已经快中午了，因数钱麻烦，李国尧便叫其开车陪他去城西瑞丰银行把钱存进去。原告质证后认为从证人陈述可以看出原、被告之间确实签订了转让协议，原告将10万元交付给被告，从原告提交的这些证据及证人证言可以形成完整证据链，足以证明被告收到10万元款项。被告也自认租户娄小英是在工贸园区拆迁时搬出，被告在与原告签订协议时已经将房屋租给娄小英。涉案房屋拆迁改造，原先产权人李国尧之后没有被分配到房产，李国尧没有履行合同的可能性。被告质证后认为其没有收到原告的房款，因此房屋也不可能给原告，证人陈述陪其去银行存款都是假的。本院对该证据将结合其他证据综合认定。被告李国尧未提交相关证据。经审理本院认定，2013年10月12日，原告李国尧（原承租者，甲方）与被告钱美珍（新承租者，乙方）签订《中国轻坊城市场营业房转让协议书》1份，约定:一、甲方自愿将所承租的中国轻纺城越州工贸园区交易区新2幢27号壹间营业房（1-2楼）转让给乙方承租，转让价格为人民币10万元整，办理过户费用由乙方承担；四、交房日期为农历2013年12月23日止交给乙方；五、原甲方与产权单位就该营业房所签订的有关协议，是本协议的组成部分，继续受法律保护，原协议中甲方享有的一切权利全部转让给乙方，甲方所应承担的一切义务，同时全部转由乙方履行，原协议和原一切发票、收据由甲方转交给乙方保存；六、此协议一式二份，甲、乙双方各执一份，签字后生效。该协议中同时有如下手写内容：“若甲方反悔需赔乙方50万元。乙方反悔，归甲方所有”、“工贸园区可以转户时过户”、“乙方已付给甲方房屋费100000元现金,一次性付清”、“甲方无条件为乙方或乙方所指定的人过户。无过户前甲方有责任代为乙方办理一切门市部手续”。该协议最后“中介人”落款为“邱某”。原、被告签订该协议时被告已将涉案房屋租给案外人“娄小英”。被告自述与“娄小英”的租期系农历2013年12月23日到期，越州工贸园区大概是2013年12月将涉案房屋拆除。原告认为双方签订协议当天原告已将10万元转让费交予被告，但之后因越州工贸园区市场部对越州工贸园区进行改造，涉案营业房于约定的交付日前被拆除，致使被告无法依约向原告交付营业房屋，故要求解除双方签订的协议，并要求被告返还转让金10万元，但被告认为原告未履行过支付转让金10万元的义务，故房屋也不可能交付给原告，遂成讼。本院认为，原、被告之间的签订《中国轻坊城市场营业房转让协议书》约定被告与营业房产权单位协议中其享有的一切权利全部转让给原告，被告所应承担的一切义务，同时全部转由原告履行，故该协议的内容实质是将被告的合同权利义务概括转移给原告。对被告李国尧关于从未收到过原告支付转让金10万元的辩解。本院认为，原、被告签订的协议中载明“乙方已付给甲方房屋费100000元现金,一次性付清”，虽然上述文字系手写添加，但签订协议的中介人邱国人出庭作证，证实上述文字系被告侄女所写，签订协议当天原告向被告交付了转让费10万元，且系证人亲自陪被告将钱存入银行，证人证言与原告的陈述基本一致。同时结合原告提供的录音材料，上述证据能够相互印证，证实签订协议当天原告已向被告支付转让费10万元的事实，故被告的上述辩解意见，未有相应的证据，与事实不符，本院不予采信。由于被告自认因原告未支付转让款故也未交付过涉案房屋给原告，且自认越州工贸园区大概是2013年12月将涉案房屋拆除，故双方签订的合同目的无法实现；且根据《中华人民共和国合同法》第八十八条规定：当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。本案中原、被告均未有证据证明被告向原告概括转移合同权利义务，已得到营业房产权单位的同意。故在营业房产权单位未同意被告李国尧转让合同权利义务的情况下，原、被告所签订的合同目的亦无法实现。综上，本院对原告主张解除双方签订的转让协议及要求被告返还转让费10万元的诉请予以支持，转让协议应自被告收到起诉状副本之日即2015年9月4日起解除。因原告无法举证证明被告系在明知越州工贸园区即将被拆迁的情况下与原告签订了转让协议，故合同无法继续履行并不能完全归结于被告，又因合同中约定“原被告与产权单位就该营业房所签订的有关协议，是本协议的组成部分”等内容，说明原告在签订合同时应当认识到该房屋原产权单位是否同意转移合同权利义务的交易风险，即原告本身也未能尽到合理的注意审查义务，故对于原告主张的利息损失，本院酌情自转让协议解除之日按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的50%计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、原告钱美珍与被告李国尧于2013年10月12日签订的《中国轻坊城市场营业房转让协议书》于2015年9月4日解除；二、被告李国尧应于本判决生效之日起三十日内返还给原告钱美珍人民币10万元，并支付该款自2015年9月4日起至判决确定履行之日止的利息（按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的50%计算）；三、驳回原告钱美珍的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取1150元，由被告李国尧负担，于本判决生效之日起三十日内向本院付清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。代理审判员 赵晓岑二〇一五年十月三十日书 记 员 严莺飞附法律条文《中华人民共和国合同法》第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 更多数据：