（2015）苏中民终字第03523号
裁判日期: 2015-10-30
公开日期: 2016-04-27
案件名称
田大伟与昆山中节能环保投资有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省苏州市中级人民法院
所属地区
江苏省苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
田大伟,昆山中节能环保投资有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）苏中民终字第03523号上诉人（原审原告）田大伟委托代理人霍志杰，江苏经权律师事务所律师。委托代理人方明星，江苏经权律师事务所律师。被上诉人（原审被告）昆山中节能环保投资有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇玉杨路777号。法定代表人徐飞宇，该公司总经理。委托代理人邬庭松，江苏海联海律师事务所律师。上诉人田大伟因与被上诉人昆山中节能环保投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2014）昆民初字第3128号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2014年6月2日，原审原、被告签署商品房认购书、声明书、付款承诺书，约定原审原告购买的商品房为昆山玉山镇白鹭名邸27号楼1501室，单价每平方米7454.01元，商品房总价为646188元，签订合同当天原审原告支付定金3000元，后于2014年6月16日支付定金17000元，共计支付定金20000元。原审原告在付款承诺书中承诺：“本人应在2014年9月15日前向原审被告支付房款171488元，至本承诺书签署支付尚欠房款价计194188元；本人承诺在2014年9月15日前付清所欠房款。如果届时本人未完全履行该付款义务，原审被告有权按照下列方式处理：1、原审被告有权直接行使单方解除权，并从本人已付的房款中扣除定金，并自本人承诺的付款日届满日起有权将该房屋对外发售。2、取消本人所有的优惠，不再享受任何优惠方案。原审被告无论确定以何种方式处理并无需通知原审原告，原审原告对原审被告的选择无条件予以认可。”原审原告于2014年9月12日通过江苏经权律师事务所向原审被告发函，提出因不可归责于双方的原因，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人，希望原审被告将2万元返还给原审原告或者与原审原告协商处理此事，但是原审被告迟迟未见行动，引起本案纠纷。上述事实由《商品房认购书》、付款承诺书、银行卡回单、律师函、邮寄凭证及原审原被告在庭审中的陈述予以证实。原审原告田大伟的诉讼请求为：1、判令原审被告退还原审原告购房定金20000元；2、原审被告承担本案诉讼费用。原审法院认为：原审原、被告于2014年6月2日订立的《商品房认购书》、付款承诺书系双方真实意思的表示，且未违反法律规定，因而是合法有效的。《商品房认购书》为订购协议，相对商品房买卖合同来说，订购协议是本约订立之前先行订立的预约合同，订立预约合同的目的，是在本约订立前先行约明部分条款，将双方一致的意思表示以合同条款的形式固定下来，并约定后续谈判其他条款，直至本约订立。预约合同的意义，是为在公平、诚信原则下继续进行磋商，最终订立正式的、条款完备的本约创造条件，因此在继续进行的磋商中，如果一方违背公平、诚信原则，或者否认预约合同中的已决条款，或者提出令对方无法接受的不合理条件，或者拒绝继续进行磋商以订立本约，都构成对预约合同的违约，应当承担预约合同中约定的违约责任。反之，如果双方在公平、诚信原则下继续进行了磋商，只是基于各自利益考虑，无法就其他条款达成一致的意思表示，致使本约不能订立，则属于不可归责于双方的原因，不在预约合同所指的违约情形内。这种情况下，预约合同应当解除，已付定金应当返还。根据原、原审被告签订的《商品房认购书》的约定，双方应在2014年6月8日前订立《商品房购销合同》，并约定了合同总价646188元，关于付款方式，双方约定为按揭付款，并且在双方也就首付款的支付金额及期限达成一致的情况下，原审原告未按约定按时支付首付款并不合理，构成对预约合同的违约，故对于原审原告要求原审被告退还购房定金20000元的诉讼请求不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第三条、第五条、第六条、第六十条、第一百一十五条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：驳回田大伟的诉讼请求。案件受理费300元，由田大伟负担。上诉人田大伟不服上述民事判决，向原审法院提起上诉称：1、一审法院认定上诉人未按约支付首付款，属于认定事实错误。一审法院对关键证据未进行审核，上诉人多次主动联系要求签约及支付首付款，但被上诉人置业顾问以系统故障、不在昆山等理由拒绝上诉人按约付款。2、上诉人要求对有关签约条款进行协商，但被上诉人以格式条款为由拒绝协商。上诉人在签订认购书时并不知道商品房买卖合同及补充条款样本，认购书第3、4、9条属于加重对方责任、排除对方主要权利的格式条款，应属无效条款。综上，请求二审法院依法改判或者发回重审。被上诉人昆山中节能环保投资有限公司二审辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，服从原审判决。本院二审查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的请求所依据的事实有责任提供依据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，认购书及付款承诺书约定上诉人于2014年9月15日之前支付首付款194188元，但上诉人未能按约履行。上诉人认为原审法院对关键证据未进行审核，上诉人多次主动联系要求签约及支付首付款，被上诉人置业顾问以种种理由拒绝上诉人按约付款，但未能提供相应的证据证明其主张，本院不予支持；认购书第3、4、9条均是黑体加粗，并有下划线，其中第3条约定“乙方（上诉人）在签订本认购书之前，已经充分了解甲方的《商品房买卖合同》及补充条款之样本，以及所有有关该物业信息，并无异议”。同时，认购书第3、4、9条条款内容也不存在提供格式条款一方加重对方责任、排除对方主要权利的内容，故上诉人认为其在签订认购书时并不知道商品房买卖合同及补充条款样本，认购书第3、4、9条属于加重对方责任、排除对方主要权利的格式条款，应属无效条款的主张，依据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉理由均不能成立，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，原审判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人田大伟负担。本判决为终审判决。审判长 黄文杰审判员 周 红审判员 任小明二〇一五年十月三十日书记员 杨颖颖 搜索“”