（2015）茂南法民一初字第531号
裁判日期: 2015-10-30
公开日期: 2016-01-04
案件名称
林成辉与茂名市正大建设工程有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
茂名市茂南区人民法院
所属地区
茂名市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
林成辉,茂名市正大建设工程有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款；《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》：第三条第一款
全文
广东省茂名市茂南区人民法院民 事 判 决 书（2015）茂南法民一初字第531号原告：林成辉，教师。委托代理人：张桂洪，广东海日律师事务所律师。委托代理人：龚健，广东海日律师事务所律师。被告：茂名市正大建设工程有限公司，住所地：茂名市光华北路38号大院。法定代表人：江枢祥，该公司负责人。原告林成辉诉被告茂名市正大建设工程有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月4日立案受理。依法由审判员周理适用简易程序公开开庭进行了审理。原告林成辉的委托代理人龚健到庭参加诉讼，被告茂名市正大建设工程有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林成辉诉称：2011年8月2日，原被告双方签订了一份《商品房买卖合同》，被告将位于茂名市官山三路北一巷商品房卖给原告，该商品房面积为110.53平方米，总价款为385749元；合同第八条约定，被告应当在2012年5月30日前将经验收合格后的商品房交付原告使用；合同第九条约定，逾期交房超过180日后，原告选择继续履行合同的，自合同约定的最后交付期限第二天起至实际履行之日止，被告应当按日向原告支付已付房款的万分之一的违约金。合同签订后，原告依约支付了合同约定的全部义务，但被告并没有在合同约定的期限内交付房屋给原告使用，已构成了违约，被告应支付逾期交房违约金给原告。又根据合同第十五条“关于产权登记的约定”规定，被告应在房屋交付使用后600日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，但被告也没有在规定期限内为原告办理产权登记，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，买受人在合同约定的办理房屋所有产权登记的期限届满前未能取得房屋权属证书的，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。所以被告也应支付逾期办理房产证违约金给原告。为维护当事人的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求：1、判令被告支付逾期交房违约金16392元；2、判令被告支付逾期办理房地产权属证书违约金13499元（暂计至2015年8月31日止）；3、判令被告承担本案的一切诉讼费用。被告茂名市正大建设工程有限公司不作答辩。经审理查明，2011年8月2日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买的商品房为预售商品房，该商品房地址为茂名市官山三路北一巷商品房，建筑面积110.53平方米，房屋总价385749元；其中合同第八条约定，被告应当在2012年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备将经验收合格后的商品房交付原告使用；合同第九条约定，被告逾期交房超过180日后，原告选择继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条约定的最后交付期限第二天起至实际履行之日止，被告按日向原告支付已付房款的万分之一的违约金；合同第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后600日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，视情况双方协商解决。合同签订后，原告依照合同的约定向被告支付了全部的购房款。现被告已将涉案房屋交付给原告使用。庭审中，原告称没有办理书面的交房手续，确认被告交房时间为2013年5月10日。未有证据显示被告提交资料给产权登记机关办理涉案的房地产权属证书。原告表示不同意被告回购房屋，主张逾期交房违约金从2012年6月1日开始计算至2013年5月10日；逾期办证的违约金以房款总价为本金按2015年银行逾期贷款的年利率7%计算，自2013年5月10日推后600日即2015年1月10日开始计算至2015年8月31日，共231天。以上事实，有原告提供的书证及庭审笔录等佐证，可以采信。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，是在平等自愿的基础上签订的，其内容不违反法律的禁止性规定，属合法有效合同。该合同对涉案房屋的交付及办理房地产权属证书的权利义务均有明确的约定，对双方当事人均具有约束力，双方当事人均应全面履行合同义务。因此，本案双方争议的焦点是：一、被告是否逾期交房，应否支付违约金给原告；二、被告逾期未向产权登记机关提交资料是否构成违约，应否支付逾期办证违约金给原告。关于焦点一被告是否逾期交房，应否支付违约金给原告的问题。本案中，被告已将涉案的房屋交付给原告使用，关于交房的时间，被告作为交付人对此应承担举证责任，但被告未能提供证据予以证，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”的规定，被告应承担举证不能的不利后果，故本院对原告主张交房时间为2013年5月10日予以认定。因此，被告逾期交房已构成违约，应按照合同的约定，从2012年5月30日起按日支付已付房款385749元的万分之一的违约金至2013年5月10日，原告请求从2012年6月1日起计算，此为原告自主处分其诉讼权利，本院予以准许。2012年6月1日至2013年5月10日共345天，故被告应支付逾期交房违约金13308.34元（385749元×0.01%×345天）给原告。关于焦点二被告逾期未向产权登记机关提交资料是否构成违约，应否支付逾期办证违约金给原告的问题。本案中，被告于2013年5月20日交房给原告，则其应在600日内即在2015年1月20日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，但没有证据显示被告将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，因此，被告对原告尚未取得涉案房屋的房地产权属证书存在过错，已构成违约，应承担违约责任。因原、被告双方对被告逾期办证的违约责任约定不明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”逾期办证违约金应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，再参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条规定，逾期办证违约金的计算标准可在银行同期贷款利率上浮30％，故原告请求按年利率7%计算被告逾期办证违约金，并未超出以上规定的标准，本院予以准许。根据合同的约定，被告应在2015年1月20日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，因被告至今未将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，故逾期办证违约金应自2015年1月21起计算至2015年8月31日共计220天。被告应支付逾期办证违约金16275.43元（385749元×7%÷365天×220天），原告要求被告支付逾期办理房地产权属证书违约金13499元，此为原告自主处分其诉讼权利，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：1、限被告茂名市正大建设工程有限公司在本判决生效之日起10日内支付逾期交房违约金13308.34元给原告林成辉；2、限被告茂名市正大建设工程有限公司在本判决生效之日起10日内支付逾期办证违约金13499元给原告林成辉；3、驳回原告林成辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费274元，由原告林成辉负担70元，由被告茂名市正大建设工程有限公司负担204元。被告负担的受理费，限其于本判决生效之日起十日内迳行支付给原告，本院不再另行退收。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审判员 周 理二〇一五年十月三十日书记员 吕均涛 搜索“”