（2015）廊民二终字第774号
裁判日期: 2015-10-30
公开日期: 2015-11-24
案件名称
上海永升物业管理有限公司廊坊分公司与张恒物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
河北省廊坊市中级人民法院
所属地区
河北省廊坊市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
全文
河北省廊坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）廊民二终字第774号上诉人（原审原告）：上海永升物业管理有限公司廊坊分公司，住所地廊坊经济技术开发区东方大学城毕升路52号。法定代表人：武心民，任该公司总经理。委托代理人：吕成，河北吕振明律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张恒。上诉人上海永升物业管理有限公司廊坊分公司与被上诉人张恒物业服务合同纠纷一案，由河北省廊坊经济技术开发区人民法院受理后，适用简易程序审理，于2015年8月3日作出了（2015）廊开民初字第477号民事判决，上海永升物业管理有限公司廊坊分公司不服该判决向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，上诉人委托代理人吕成与被上诉人张恒参加诉讼，本案现已审理终结。一审法院经审理查明，张恒为“东方之珠”住宅小区一期45号楼1室的业主，上海永升物业管理有限公司廊坊分公司（以下简称永升廊坊分公司）为该小区的物业管理公司。2010年12月23日，张恒与永升廊坊分公司签署房屋交付确认单，同日向永升廊坊分公司交付2011年度的物业管理费和车位费计3024.12元。双方签订了《前期物业服务协议》，协议第二条约定，物业公司负责房屋共用部位的维护和管理，其中共用部位指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等（不含业主自用部分）；协议第四条约定了收费标准、收费时间：住宅按建筑面积每月每平米2元；非住宅按建筑面积每月每平米3.8元；因甲方（张恒）原因空置房屋仍按上述标准收取；每次交费时间为每收费年度第一个月15日前交纳本年费用。协议第五条约定，车位管理费为60元／月?位，车位服务费为150元／月?位（包含60元／月?位的车位管理费）。协议第十条约定了不按协议约定交费，“从逾期之日起每日加收应交纳费用万分之五的违约金”。房屋交付后，张恒房屋存在外墙裂缝、天井漏水等问题，张恒多次报修，但该问题一直未予修好。自2012年1月起，张恒未再向永升廊坊分公司缴纳物业管理费和车位费，至永升廊坊分公司决定提起诉讼之日，张恒尚欠2012年1月至2015年12月的物业费和车位费及垃圾处置费共计24336.96元。一审法院另查明，永升廊坊分公司系涉案房屋房地产开发商委托的物业服务企业。张恒房屋一直未居住。一审法院认为，永升廊坊分公司、张恒双方签订的《前期物业服务协议》合法有效，双方均应遵守执行。双方签订的《前期物业服务协议》中约定，物业公司负责房屋共用部位的维护和管理，但本案中，张恒房屋存在外墙裂缝、天井漏雨等问题，需要永升廊坊分公司承担维修义务，就该需要维修的部分，永升廊坊分公司未提交证据证明自己已经按照协议约定履行服务，使得张恒购买房屋并没有完全实现利用价值，故永升廊坊分公司主张全额收取物业服务费用有失公平原则，酌情支持20%，张恒尚欠2012年1月至2015年12月的物业费和车位费及垃圾处置费共计24336.96元，故张恒应交纳的费用应为24336.96乘以20%为4867元。因永升廊坊分公司服务存在瑕疵，对其主张的违约金不予支持。故依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决张恒自判决生效之日起十日内向永升廊坊分公司交纳2012年1月至2015年12月期间的物业管理费、车位费、垃圾处置费共计4867元。一审案件受理费273元，由张恒负担55元，由永升廊坊分公司负担218元。永升廊坊分公司不服一审判决上诉称，张恒所购房屋仍在质保期内，房屋外墙及屋顶防水的质量问题应由施工单位履行保修义务，不应由永升廊坊分公司动用公共维修基金进行维修；一审法院认定“张恒购买房屋并没有完全实现利用价值，故永升廊坊分公司主张全额收取物业服务费用有失公平原则”，于法无据。张恒二审答辩称，其因涉案房屋存在多处严重质量问题，与永升廊坊分公司沟通多次均未得到完全解决，导致至今未能入住；物业公司应尽快为其解决房屋质量问题，否则拒绝交纳物业费。本院二审查明，一审查明事实属实，本院予以确认。张恒在二审期间提交三份证据，第一份证据系其在收房时记录的房屋存在的15项质量问题，现尚有包括天井漏水、外墙裂缝等5项问题没有修好，拟证实房屋质量问题未得到完全解决，至今未入住房屋。第二份证据系上海永升物业服务推介宣传单，拟证实永升物业系旭辉地产合资子公司。第三份证据系中石房地产开发有限公司股东（发起人）出资情况，记载该公司股东名称为“旭辉集团股份有限公司”，拟证实永升物业与中石房地产同属旭辉集团。永升廊坊分公司发表质证意见称，房屋质量问题记载单上没有其签字、盖章，亦不能证明维修责任应由其承担，其不应承担张恒尚在保修期内的房屋的维修责任。对永升物业服务推介宣传单及中石房地产开发有限公司出资情况的真实性予以认可，永升物业与中石房地产同属旭辉集团，永升物业是全资子公司，有独立的法人资格，独立进行核算，涉案房屋维修责任应由房地产开发公司负责。本院认为，永升廊坊分公司与张恒之间于2010年12月23日签订《前期物业服务协议》，双方之间形成物业服务合同关系，该合同合法有效，双方当事人均应全面、适当履行。永升廊坊分公司为张恒所购买的“东方之珠”住宅小区一期45号楼1室提供物业管理服务，张恒应按《前期物业服务协议》的约定交纳物业服务费用。涉案房屋交付后，存在外墙裂缝、天井漏水等问题，张恒将房屋钥匙放在永升廊坊分公司保管，因房屋维修一直未入住，应当适当降低房屋空置期间物业服务费收取标准。一审法院适用公平原则减轻张恒义务体现了法律公平原则的本意，适当降低房屋因维修被空置期间物业费收取标准亦平衡了双方的权利义务。该院酌裁的责任比例公平适当，在合理区间内，本院予以照准。永升廊坊分公司上诉质疑以上认定的理据不足，本院不予支持。张恒在二审期间提交的三份证据不属于《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》中规定的二审程序中的新证据，本院不予采信。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，永升廊坊分公司的上诉请求不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费546元，由上海永升物业管理有限公司廊坊分公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 曹 怡审 判 员 王荣秋代理审判员 齐向欣二〇一五年十月三十日书 记 员 王 强 来源：百度“”