（2015）闵民五（民）初字第740号
裁判日期: 2015-10-30
公开日期: 2016-03-29
案件名称
上海某某置业有限公司与高某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市闵行区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海某某置业有限公司,高某某
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条；《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第二百二十六条
全文
上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2015）闵民五（民）初字第740号原告上海某某置业有限公司。法定代表人王某某。委托代理人蒋晨，上海合勤律师事务所律师。委托代理人包鹏飞，上海合勤律师事务所律师。被告高某某。原告上海某某置业有限公司与被告高某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月30日立案受理。因无法向被告高某某送达民事起诉状副本及开庭传票等法律文书，故本院依法组成合议庭，以公告形式送达，并于2015年9月16日公开开庭进行了审理。原告上海某某置业有限公司的委托代理人包鹏飞到庭参加了诉讼。被告高某某经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。原告上海某某置业有限公司诉称，2012年10月17日，原、被告签订的《租赁合同》约定，由被告承租原告位于本市XX路XX号4层XX室。2013年4月27日，原告与被告又签订《租赁合同》，约定由被告承租原告位于本市XX路XX号5层XX室房屋，并于同年7月9日签订《补充协议》，约定将5层XX室房屋租赁面积变更为156平方米，同时对租金及物业费进行相应调整。签约后，原告已按约向被告交付了租赁房屋，并为其提供了相应的物业服务。但被告不履行支付租金、物业管理费之义务，且经原告多次催讨未果。原告认为，被告拖欠租金、物业管理费之行为已构成违约，应承担相应的民事责任。据此，请求法院判令：1、解除原告与被告之间签订的《租赁合同》；2、被告按约定将租赁房屋腾空返还原告，并保持房屋原使用状态；3、被告按约定向原告支付自2014年1月1日至判决生效之日止的租金，以每月人民币（币种下同）169，482元标准，暂计至2015年3月31日，共计1，186，374元，要求计算至判决生效之日止；4、被告按约定向原告支付自2013年8月1日至判决生效之日止的物业管理费，以每月125，370元标准，暂计至2015年3月31日，共计2，237，735元，要求计算至判决生效之日止；5、被告向原告支付免租期间的租金1，016，892元；6、被告向原告支付拖欠租金及物业管理费的滞纳金，以未交金额为基数，每天收取千分之一的标准，自2013年9月27日起至实际支付之日止，暂计至2015年9月30日为1，631，792.60元；7、被告向原告支付因被告违约而造成合同解除的违约金，按6倍的月租金计算，共计1，016，892元；8、被告按租金及物业管理费2倍的标准，自判决生效之日起计算至实际返还房屋之日止，以每日20，221元标准，支付原告逾期返还房屋的实际使用费；9、被告向原告支付律师费163，450元。被告高某某未作答辩。经审理查明，2012年10月17日，原告上海某某置业有限公司（为签约甲方；下同）与被告高某某（为签约乙方；下同）签订了一份《租赁合同》。双方约定：甲方向乙方出租位于上海市XX路XX号4层XX室房屋（以下简称该房屋），该房屋租赁面积为2，630平方米，乙方承诺该房屋按甲方统一规划被归为会所业态；甲方于2012年10月31日前向乙方交付该房屋，乙方应于交付日到甲方物业管理处办理该房屋的交接手续；租赁期限自2012年11月1日起至2023年4月30日止（含装修免租期），租金起付日为2013年5月1日；甲方同意在租赁期内给予乙方自该房屋交付日起180个自然日的装修免租期，装修免租期内，乙方无需支付租金，但仍需支付除租金外的物业管理费及其他费用，其中装修期间的物业管理费标准为每平方米20元；若乙方无论任何原因导致实际租赁期限不满约定的租赁期的，甲方有权向乙方索取装修期内的免去的所有租金，该笔免去的装修期内的租金乙方应在本合同提前终止的三天内支付给甲方，无论任何原因乙方逾期支付的，每逾期一天应按未能支付金额的日千分之一向甲方支付逾期违约金。双方在合同第六条“租金标准及支付方式”中约定，2012年11月1日起至2013年4月30日为装修免租期；2013年5月1日起至2015年4月30日，每月租金为159，992元；2015年5月1日起至2017年4月30日，每月租金为167，991元；2017年5月1日起至2019年4月30日，?每月租金为176，791元；?2019年5月1日起至2021年4月30日，?每月租金为185，590元；2021年5月1日起至2023年4月30日，每月租金为196，790元；乙方应以先付后用原则于每月25日前预付下月房屋固定租金，但首月固定租金应于本合同签订并生效后七个工作日内支付。合同第七条“物业管理费和其他费用”约定，物业管理费的支付标准为每月每平方米45元，乙方应于每月的25日前向甲方支付下一月的物业管理费，但首月物业管理费应于本合同签订并生效后七个工作日内支付；除双方另有约定外，该房屋范围内由乙方自行负责保洁、保安、安全、维护等物业管理行为并承担相关费用，乙方须按该房屋独立记录表所示，或按甲方向乙方提供的公共事业单位帐单所示，在收到该等记录表或帐单后五天内或在有关政府部门及公共事业单位所指定的期限内，按甲方指定的收款方式支付所有在该房屋使用的水、电、煤气、通讯、设备及其他相关费用；如乙方逾期支付租金、物业管理费或其他费用的，甲方有权以未交金额为基数，每天收取千分之一的滞纳金，如乙方逾期30天以上的，甲方有权解除合同，没收租赁保证金，并要求乙方承担相应的违约责任，上述滞纳金的追索不应影响甲方其他赔偿权利或补救的行使。合同第八条约定的租赁保证金为594，761元（相当于2个租赁平均月的租金和2个月的物业管理费用的总和），乙方发生任何违约行为导致甲方损失的，甲方均有权按照本合同约定以保证金进行相应抵扣，保证金不足抵扣部分，甲方有权继续向乙方追索；合同终止或提前解除后，甲方应在乙方将房屋归还给甲方并经甲方验收合格，且乙方在本合同终止或提前终止后三十日内注销注册在该房屋上的一切相关证照或变更上述证照的注册地址完成后三十日内，甲方将保证金一次性无息退还乙方。合同第十一条“房屋返还时的状态”约定，乙方应在本合同终止或提前解除之日起的十日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方需按当期租金及物业管理费两倍的标准向甲方支付该房屋占用期间的使用费；乙方返还该房屋时应当将该房屋恢复原状（自然损耗除外），或者甲方书面认可的可租用及良好的使用状态，若乙方拒绝恢复原状的，甲方有权自行恢复，费用由乙方承担。合同第十五条“终止、解除本合同的条件”约定，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违约方应向另一方按相当于六个月的租金承担违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。1、甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的，或甲方交付的房屋存在缺陷危及乙方安全的；2、乙方未征得甲方书面同意改变房屋用途的；3、因乙方原因造成房屋主体结构损坏的；4、乙方擅自转租、分租、转包、内部分包、联营、合作或以其他方式变相转让该房屋的承租权的，或者乙方擅自与他人交还各自承租的房屋的；5、乙方利用场地、设施进行违法活动，或没有获得合法的经营权或经营证照的；6、乙方逾期不支付租金、物业管理费或本合同约定其他费用累计超过三十日的；7、乙方收到甲方关于补足保证金的书面通知后未能在十日内补足，且逾期超过三十日；8、乙方破产或清算的；9、任何第三方向法庭申请对乙方进行清算且法庭受理该申请；10、乙方因违反法律法规的规定，受到司法机关、政府职能部门或其他获授权部门处罚，在合理期限内未能完成整改的；11、该房屋内的经营物品被司法机关、政府职能部门或其他获授权部门扣押、查封，且三十日内未能解除查封或扣押的；12、乙方提供给甲方的营业额结果或者年度审计报告不真实的；13、乙方有其他违约行为经甲方指出后拒不改正的。合同第十七条“违约责任”条款约定，租赁期间，非本合同规定的情况甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，应按月租金的六倍向乙方支付违约金；租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按月租金的六倍向甲方支付违约金，且甲方有权没收乙方的租赁保证金，若上述违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿；在租赁期内，若乙方违反本合同项下任何付款义务，甲方经事先通知乙方后有权切断该房屋水、电供应，空调服务或其他服务，或者采取合法的其他措施、行为，直到前述的违反得到改正；若乙方拒不整改，甲方有权终止本合同并追究其违约责任，收回承租场所，并保留向乙方追讨由此造成的一切损失（包括但不仅限于诉讼费、律师费及其他费用等）的权利。合同附件四“房屋使用交接书”记载，甲方已于2012年10月31日将该房屋按合同约定的现有装修、附属设施及设备状况交付给乙方使用，甲方已按约完全履行了合同约定的交付该房屋之义务。合同附件五“补充条款”中约定，合同第十一条11.2款“将房屋恢复原状”改为“保持房屋原使用状态”，“拒绝恢复原状”改为“故意损毁”。签约后，原告向被告交付了上述租赁房屋，被告按约承租，并向原告支付租赁保证金594，761元。2013年4月27日，原、被告又签订了一份《租赁合同》。该《租赁合同》除租赁面积与上述合同不同外，其他如物业管理费标准等内容均与上述合同相同。其中双方约定的租赁房屋位于上海市XX路XX号5层XX室，租赁用途为会所配套锅炉房，租赁面积76平方米；2012年11月1日起至2013年4月30日为装修免租期，2013年5月1日起至2015年4月30日每月租金为4，623元，2015年5月1日起至2017年4月30日每月租金为4，855元，2017年5月1日起至2019年4月30日每月租金为5，109元，2019年5月1日起至2021年4月30日每月租金为5，363元，2021年5月1日起至2023年4月30日每月租金为5，687元；物业管理费为每月每平方米45元；租赁保证金为17，095元。签约后，原告履行了向被告交付租赁房屋之义务，被告按约向原告支付租赁保证金为17，095元。2013年7月9日，原、被告签订了《补充协议（一）》，双方约定，根据乙方要求将原租赁面积76平方米增加至156平方米，租金及物业管理费也作相应的调整，其中2012年11月1日起至2013年4月30日为装修免租期，2013年5月1日起至2015年4月30日每月租金为9，490元，2015年5月1日起至2017年4月30日每月租金为9，965元，2017年5月1日起至2019年4月30日每月租金为10，486元，2019年5月1日起至2021年4月30日每月租金为11，008元，2021年5月1日起至2023年4月30日每月租金为11，673元；物业管理费金额调整为每月7，020元。合同履行过程中，原、被告于2013年9月27日签订了一份《补充协议》。双方约定：甲方同意，对该房屋的租金起付日顺延至2014年1月1日（即乙方应于2013年12月25日前支付2014年1月份租金177，077元，此后租金根据合同约定于每月25日前支付下个月租金）；甲方同意对该房屋的物业管理费起付日顺延至2013年8月1日（即签订补充协议时，乙方应按照先付后用的原则先向甲方支付2013年8月、9月、10月的物业管理费计376，110元。此后根据合同约定于每月25日前支付下个月物业管理费）；乙方应于签订补充协议时支付因变更租赁面积增加的保证金7，595元；双方均同意，对租赁房屋的质量、使用、消防设施、交付、开业日、起租日、付款时间及租赁期限等问题再无其他争议；如乙方未按补充协议约定的时间支付上述费用，则上述条款无效，甲方有权追究乙方的责任，包括但不限于请求乙方支付自2013年5月1日起的所有租金及物业管理费、违约金等费用；乙方应及时办理相关营业所需的证照、手续，乙方在未取得消防审批及相关营业手续前不得展开经营活动，任何私自经营行为所造成的一切后果由乙方自行承担（包括但不限于罚款、责令停止营业等情况）。自2014年1月1日至2015年3月31日，被告应付租金计2，542，230元，已付1，355，856元，尚欠租金1，186，374元；自2013年8月1日至2015年3月31日，被告应付物业管理费2，507，400元，已付269，665元，尚欠物业管理费2，237，735元。以上事实，由原、被告签订的《租赁合同》、《补充协议（一）》、《补充协议》，原告为本案诉讼支付的律师费凭证及原告的陈述等证据为证。上述证据真实合法，且能反映本案事实，具有证据效力。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》（包括《补充协议（一）》、《补充协议》）系当事人的真实意思表示，合同内容于法不悖，合同成立后对签约双方具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。被告作为承租人向出租人支付租金系其最重要的合同义务，其拖欠原告租金之行为已构成违约，且该违约行为已符合双方约定的出租人可单方面行使合同解除权的情形，故原告要求解除合同及返还租赁房屋，并保持租赁房屋原使用状态以及支付租金、物业管理费的诉讼请求成立，本院予以支持。其中，合同解除的时间以本院公告送达诉状副本的时间即2015年8月3日为合同解除日。关于原告要求被告支付滞纳金（应为逾期付款违约金）之请求，根据双方约定，承租人拖欠租金及物业管理费的，出租人有权以未交金额为基数，每天收取千分之一的滞纳金；如承租人逾期30天以上的，出租人有权解除合同。就本案而言，被告拖欠租金及物业管理费已超过30天，故原告有权解除合同，并可没收被告先前支付的租赁保证金611，856元（594，761＋17，095）。至于被告应支付逾期付款违约金的期限，当以双方约定的30天为限，违约金金额为8，845.56元［（169，482＋125，370）×0.001×30］。原告要求被告支付免租期间的租金1，016，892元，支付因被告违约而造成提前解除合同的违约金1，016，892元，以及原告为本案诉讼支出的律师费163，450元的诉讼请求，符合双方约定，本院予以支持。此外，关于原告要求被告按两倍的租金及物业管理费标准，支付自判决生效次日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费的诉讼请求，其中计算的金额有误，本院予以纠正，即被告自判决生效次日起至实际返还房屋之日止每天应支付的房屋使用费为19，387.52元［（169，482＋125，370）×12÷365×2］。被告高某某经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《中华人民共和国合同法》第一百零七条及第二百二十六条的规定，判决如下：一、原告上海某某置业有限公司与被告高某某签订的《租赁合同》（包括《补充协议（一）》、《补充协议》）于2015年8月3日解除；二、被告高某某于本判决生效之日起十日内将承租的位于上海市XX路XX号4层XX室及5层XX室房屋腾空后返还原告上海某某置业有限公司（保持承租房屋原使用状态）；三、被告高某某于本判决生效之日起十日内向原告上海某某置业有限公司支付至2015年8月2日止拖欠的租金计1，875，446元，并按每月169，482元的租金标准，向原告上海某某置业有限公司支付自2015年8月3日起至本判决生效之日止的房屋使用费；四、被告高某某于本判决生效之日起十日内向原告上海某某置业有限公司支付自2013年8月1日起至本判决生效之日止按每月125，370元的标准计算的物业管理费；五、被告高某某按两倍的租金及物业管理费标准即每天19，387.52元，向原告上海某某置业有限公司支付自本判决生效次日起至实际交付承租房屋之日止的房屋使用费；六、被告高某某于本判决生效之日起十日内向原告上海某某置业有限公司支付免租期间的租金1，016，892元；七、被告高某某于本判决生效之日起十日内向原告上海某某置业有限公司支付逾期付款违约金8，845.56元；八、被告高某某于本判决生效之日起十日内向原告上海某某置业有限公司支付解除合同违约金1，016，892元；九、被告高某某于本判决生效之日起十日内向原告上海某某置业有限公司支付为本案诉讼支出的律师费163，450元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费56，760.85元，由被告高某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 蒋鸣良审 判 员 殷 雪人民陪审员 邓红霞二〇一五年十月三十日书 记 员 林 叶附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 来源：