（2015）温鹿民初字第1912号
裁判日期: 2015-10-30
公开日期: 2015-12-02
案件名称
温州市鹿城区南汇街道德政村村民委员会与温州市奥泰建材有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
温州市鹿城区人民法院
所属地区
温州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
温州市鹿城区南汇街道德政村村民委员会,温州市奥泰建材有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百一十五条，第五十二条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第五条第一款
全文
温州市鹿城区人民法院民 事 判 决 书（2015）温鹿民初字第1912号原告：温州市鹿城区南汇街道德政村村民委员会。法定代表人：邱建勇。委托代理人：邱芳君、周春草，浙江建桥律师事务所律师。被告：温州市奥泰建材有限公司。法定代表人：王喆。委托代理人：苗建跃，浙江泽商律师事务所律师。原告温州市鹿城区南汇街道德政村村民委员会（以下简称德政村委会）为与被告温州市奥泰建材有限公司（以下简称奥泰建材）房屋租赁合同纠纷一案向本院起诉，本院立案受理后，依法由审判员李元适用简易程序，于2015年10月28日公开开庭进行了审理。原告德政村委会的委托代理人邱芳君、周春草及被告奥泰建材的委托代理人苗建跃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告德政村委会诉称：原告名下有坐落于温州市鹿城区牛桥底铁路边厂房一座。2006年10月底，原告通过招投标方式与被告订立厂房租赁协议，由被告承租原告名下上述厂房，年租金约定为657988元，租赁期从2006年12月1日开始起算。2013年9月30日，原、被告双方协商一致解除上述厂房租赁协议。上述租赁期内，按约定被告共应支付原告租金4441419元，但被告仅支付租金共计4219940元，扣除已付的押金100000元后，被告尚欠租金121479元。经原告多次催讨，被告均以各种理由推拖拒绝支付。另，在租赁期间，因被告未按约定使用租赁物，导致原告上述厂房部分烧毁，原告为此垫付维修费93156.81元，被告应当予以赔偿。综上，请求依法判令：1、被告立即支付原告租金121479元及利息损失（利息从起诉之日起按照银行同期同档次贷款基准利率计算至判决确定的履行之日止）；2、被告赔偿原告维修费损失93156.81元；3、本案诉讼费用及其他一切实现债权的费用均由被告承担。被告奥泰建材辩称：1、原告主体不适格，无权主张利息及租金。涉案厂房所占土地属国有土地，非原告德政村委会所有，且大部分土地已被铁路部门征用。涉案厂房位于铁路两侧二十米范围内，不仅属于侵权和违章搭建的建筑物而且严重影响铁路运行安全，2013年6月铁路部门已经通知原被告搬离并拆除涉案厂房。原告利用他人土地违章建房租用给被告的行为影响被告的正常经营。原告无权向被告主张租金及利息，押金十万元也应当予以返还，且之前被告已经支付的租金原告亦属无权占有。2、由于原告在他人土地上违章搭建厂房并用于租赁，影响铁路运营安全，在铁路部门通知后，2013年6月原被告双方达成口头协议，租金截止为被告奥泰建材已经支付的金额加上押金，原告德政村委会不再继续要求租金，被告尽快搬离厂房，也不再要求原告赔偿因拆违搬迁造成的损失。后被告于2013年8月另外找到厂房，9月初搬离涉案厂房。3、2013年9月涉案厂房由于原告消防措施不到位发生火灾，由于火情很小基本没有造成损失，因此原被告在对现场进行清理后就维修及不再赔偿等达成书面协议，并向消防部门备案。被告现又向原告主张厂房维修损失没有依据。综上，请求驳回原告诉讼请求。经审理，查明本案事实如下：原告德政村委会于牛桥底铁路边建有活动简易厂房一座，面积约2000平方米。该厂房未办理土地使用权及房屋所有权登记，亦无法出具建设工程规划许可手续或其他建设批准文件。原告于2006年对涉案厂房进行租赁招投标，被告奥泰建材参加投标。同年10月27日，原告作出中标通知书，确定被告以每平方米月租金25.95元，年租金总额657988元中标。此后，被告于2006年12月开始使用涉案厂房，并陆续支付租金，自租赁时起直至2013年11月20日，共计支付被告租金4219940元，另支付租赁押金100000元。其中2013年11月20日租金50000元支付收据注明“2013年1月1日至9月30日预收租金”。2013年9月底，被告奥泰建材搬离涉案厂房。另查明：2013年9月22日，涉案厂房失火，后原被告双方于同年9月25日达成书面协议，载明：涉案厂房因被告搬运货物将墙角烧坏（纸板燃烧轻微失火），屋顶有几处塑胶烧坏出现漏雨现象。所有过程未造成大的经济损失。现经双方协商一致，自行解决，被告将原告的墙角和屋顶作适当的修缮即可，原告不予追究被告给予任何经济补偿。上述事实有原告提供的营业执照、组织机构代码证、中标通知书、租金支付清单、协议书、租金收据、照片以及双方当事人庭审陈述等予以证实。本院认为：对于被告于2006年12月起自原告处租赁使用涉案厂房的事实，双方并无异议。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定，租赁期限超过六个月以上的，应当采用书面形式；未采用书面形式的，视为不定期租赁。原告诉称双方在中标后已签订书面协议，但被告予以否认，因双方均无法出示书面租赁协议，故对原告诉称的签订书面协议无法认定，即双方之间成立不定期租赁合同关系。关于租金标准，被告系参与原告组织的招投标取得厂房租赁权，中标通知书已明确记载租金标准并经双方确认，且从双方在租赁期间的租金支付情况亦可确认，基本是按照中标通知记载履行，即双方之间按租金每年657988元标准支付。至于双方房屋租赁关系终止时间，原告称至2013年9月30日，被告则称当年6月因拆违双方已口头约定终止租赁，给予时间搬迁，同时承认至当年9月搬离。结合双方陈述的搬离时间以及被告最后一次交付租金收据中“2013年1月至9月租金”的记载，本院认定被告租赁涉案厂房的时间为2006年12月1日至2013年9月30日。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，原告出租的涉案厂房未进行土地使用权和房屋所有权登记，亦无法出具相关建设审批材料，故双方之间的房屋租赁合同应认定为无效。另据上述司法解释第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。虽然原、被告之间的房屋租赁合同无效，但双方意思表示真实，且租赁房屋具有现实使用价值，被告亦已长期占有使用，故应合理支付占有使用费。原被告双方对于被告自2006年12月起共计已支付租金4219940元，以及另已支付原告押金100000元等均无异议，可予认定。被告辩称双方已于2013年6月达成口头协议租金不再支付，但无证据证明，且2013年11月支付租金时亦记载预付当年1-9月租金，故被告上述辩解依据不足，不予采信。但考虑到出于公共利益，法律不仅禁止违法建设行为，亦否认违法建设行为的法律效力，而原告作为村委会，明知涉案房屋系未经批准建造并进行出租牟利，如完全参照原标准计算有违社会公正，故本院酌情认定被告在已支付的租金基础上，再予支付占有使用费160000元，扣减已付押金100000元，还应支付原告占有使用费60000元，对原告诉请的利息损失不予支持。至于原告所称的火灾导致厂房维修损失，因双方在事故发生后已达成书面协议，明确不再主张赔偿，且原告现提供的证据无法明确证明所述费用系用于维修厂房，故该部分诉请依据不足，本院不予支持。被告在庭后提交书面意见提及诉讼时效问题，但在本院给予的答辩期间以及庭审中直至辩论结束均未提出诉讼时效抗辩，应视为其放弃诉讼时效抗辩。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第二百一十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款的规定，判决如下：一、被告温州市奥泰建材有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告温州市鹿城区南汇街道德政村村民委员会房屋占有使用费60000元（已扣减押金100000元）；二、驳回原告温州市鹿城区南汇街道德政村村民委员会的其他诉讼请求。案件受理费4520元，减半收取2260元，由原告温州市鹿城区南汇街道德政村村民委员会负担1560元，被告温州市奥泰建材有限公司负担700元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。本判决书生效后，负有义务一方当事人如不履行判决确定的义务，另一方当事人应当在判决确定义务履行之日起二年内向本院申请执行。审判员 李元二〇一五年十月三十日书记员 杨沁附法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第二百一十五条租赁期限超过六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条第一款房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 关注公众号“”