（2015）江鹤法民二初字第135号
裁判日期: 2015-10-30
公开日期: 2016-12-31
案件名称
陈龙、王维花等与鹤山市碧桂园物业发展有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
鹤山市人民法院
所属地区
鹤山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈龙,王维花,鹤山市碧桂园物业发展有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条，第一百三十七条；《中华人民共和国合同法》：第三十九条第一款，第四十条，第四十一条，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第一百二十五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条，第一百五十二条，第一百五十七条；《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》：第六条
全文
广东省鹤山市人民法院民 事 判 决 书（2015）江鹤法民二初字第135号原告：陈龙，男，汉族，1964年6月14日出生，住广东省鹤山市。原告：王维花，女，汉族，1970年12月29日出生，住广东省鹤山市。被告：鹤山市碧桂园物业发展有限公司，住所地：鹤山市沙坪镇鹤山碧桂园一号综合楼1号。法定代表人：杨文杰，该公司总经理。委托代理人：梁家杰，该公司工作人员。委托代理人：刘剑辉，该公司工作人员。原告陈龙、王维花诉被告鹤山市碧桂园物业发展有限公司（以下简称碧桂园公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月2日立案受理后，依法由审判员李子平适用简易程序于同年10月20日公开开庭进行了审理。原告陈龙、王维花，被告鹤山市碧桂园物业发展有限公司的委托代理人梁家杰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告陈龙、王维花诉称：原、被告于2011年5月22日签订《广东省商品房买卖合同》，约定原告购买鹤山市沙坪碧桂园·公园1号柏丽湾一街2号1308房商品房，购房总金额为593653元，被告应于2012年10月15日前将上述商品房交付原告使用，每逾期一天的违约金为原告已交付房价款的万分之三，另约定被告应在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，违反此约定，每逾期一天被告应向原告支付人民币伍拾元违约金。合同签订后，原告已按约支付全部购房款，而被告于2012年10月15日前未能按约定交付上述商品房给原告使用，上述商品房实际竣工时间是2013年9月25日，合同约定房屋必须经验收合格才交付给业主，原告认为实际收楼时间是2013年9月25日，从合同约定的交楼时间2012年10月16日开始计算至2013年9月25日止，共延迟345日交楼，故计得逾期交楼违约金为61443.0855元（593653元×345日×0.03％）；原告认为约定在2012年10月15日前要交楼，360日内即2013年10月10日内到房管部门递交办理房产证资料，而被告在2014年7月4日才递交办证资料，延迟了293日，以每日五十元计算违约金，计得逾期递交办证资料的违约金是14650元（293天×50元／天）。为此，原告诉至法院，请求判令：一、被告支付原告逾期交房违约金61443.0855元，逾期支付违约金的利息1825.37元；二、被告支付原告逾期向鹤山市房地产管理部门递交办理该商品房权属登记资料违约金14650元；三、本案诉讼费由被告承担。被告碧桂园公司辩称：1、被告没有存在逾期交房的问题，被告在合同约定的时间内已经将房屋交付给原告，因此不存在逾期交房违约金的问题；原、被告双方签订的《广东省商品房买卖合同》约定交房的时间是2012年10月15日，原告在今年6月份才提起诉讼，因此被告认为原告的起诉已经超过诉讼时效。2、关于逾期交资料的问题，被告方已经按照合同的约定，在交付商品房使用后360日内已经将资料交给产权登记机构备案，因此被告不存在违约问题，不需要承担违约责任。3、根据双方签订的合同补充协议第十九条第1点约定，又根据原告主张的房屋的竣工验收时间是2013年9月25日，递交资料的时间应该从2013年9月25日开始计算360内，因此被告对原告请求的逾期递交办证资料违约金计算的时间及金额均有异议。经审理查明：原、被告于2011年5月22日签订《广东省商品房买卖合同》及附件四《补充协议书》，约定原告购买鹤山市沙坪碧桂园·公园1号柏丽湾一街2号1308房商品房，购房总金额为593653元（以下简称诉争房屋）。同日，双方当事人又分别签订《委托办理权属登记协议书》。《广东省商品房买卖合同》的部分有关条款节录如下：第八条“交付期限”约定：“出卖人应当在2012年10月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；1、该商品房经验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人；2、政府部门延迟有关文件批准或其他政府行为；3、买受人有任何违约行为”；第十一条“交接”约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见本合同附件四《补充协议书》第十二条的约定”；第十五条“关于产权登记的约定”约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：。3.详见本合同附件四《补充协议书》第十九条的约定”。《广东省商品房买卖合同》附件四《补充协议书》的部分有关条款分别节录如下：第二条约定：“买受人同意按下列B种方式付款，并以人民币为计算货币：A）、一次性付款：B）非银行按揭分期付款：C）银行按揭分期付款：（1）出卖人出售给买受人该商品房的总房价款为伍拾玖万叁仟陆佰伍拾叁元整；（2）买受人必须在签订《广东省商品房买卖合同》时付该商品房总房价款的×%给出卖人，即壹拾捌万壹仟零陆拾肆元整；（3）买受人必须在2011年6月22日前，付该商品房总房价款的×%给出卖人，即肆拾壹万贰仟伍佰捌拾玖元整）”；第十条“违约责任”第1、2款约定：“出卖人除按《广东省商品房买卖合同》第八条约定的可据实予以延期的原因外逾期将该商品房交付给买受人的，出卖人应向买受人支付违约金，每逾期一天的违约金为买受人已交付房价款的万分之三。2.若出卖人除按《广东省商品房买卖合同》第八条约定的可据实予以延期的原因外仍逾期90天不能将该商品房交付给买受人的，买受人有权选择解除合同或继续履行合同：。（2）若买受人选择继续履行合同的，出卖人只需按买受人已交付房价款每天万分之三向买受人计付违约金（从应交楼之日起计至出卖人将商品房交付买受人之日止）。”；第十二条“交楼手续”约定：“《广东省商品房买卖合同》第十一条约定的‘商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续’的内容删除，修改为‘出卖人在《广东省商品房买卖合同》第八条约定的日期之前交付该商品房给买受人的，出卖人应当书面通知买受人办理手续’，除此之外，买受人应按《广东省商品房买卖合同》第八条约定的交付期限届满之日自行到出卖人售房部联系并办理交接房使用手续。买受人如逾期办理交接房手续，则视为出卖人按期交房。”；第十三条约定：“该商品房在交付使用时如存在属工程保修范围的质量问题的，买受人有权要求补修，出卖人按约定承担保修责任，买受人不得藉词拒绝收楼。买受人以商品房存在属工程保修范围的质量问题为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由买受人自行承担。”；第十九条约定：“买卖双方一致同意，关于产权登记的约定不按《广东省商品房买卖合同》第十五条的约定履行，双方一致同意按照本条的约定履行双方权利义务：该商品房的《房地产权证》的办理，按下述的第2款约定处理：1、买受人为一次性付款方式或非银行按揭分期付款方式支付房价款的，须自行办理该商品房的权属登记手续，自行领取《房地产权证》。买受人无需支付本补充协议附录【二】《税费及其他应付款项明细》所列第一条第（二）点税费给出卖人，该等税费由买受人自行向有关部门申请缴纳。附录【二】中其他费用由买受人直接支付给出卖人。出卖人在买受人具备对商品房质量无任何异议、已接受该商品房、已付清所有房价款和附录【二】所列的支付给出卖人的款项的全部条件之日起360天内将办理该商品房的《房地产权证》所需由出卖人递交的资料递交给房地产登记机关，之后由买受人自行到房地产管理部门申请并办理该商品房的权属登记手续，领取《房地产权证》。出卖人未按本项约定履行递交资料手续义务的，每逾期一天出卖人向买受人支付人民币伍拾元的违约金。2、买受人为银行按揭分期付款方式支付房价款的，买受人自愿同意委托出卖人代为办理。该委托的具体事宜由买受人与出卖人另行签订《委托办理权属登记协议书》。出卖人未按《委托办理权属登记协议书》的约定履行递交资料义务的，每逾期一天出卖人向买受人支付人民币伍拾元的违约金。”《委托办理权属登记协议书》的部分有关条款节录如下：第二条约定：“买受人自愿同意出卖人代为签署办理上述约定事项的任何法律文件，具体的代理权限由买受人另外出具委托书给出卖人，买受人应于签订本协议的一个工作日内签署该委托书并办理公证手续。”；第三条约定：“买受人自愿同意出卖人在买受人下列条件同时具备之日起的360天内，将该商品房《房地产权证》、《国有土地使用证》所需的权属登记资料送交鹤山市房地产管理局，并将出卖人向买受人代收的办理该商品房《房地产权证》、《国有土地使用证》所需的税费代缴给相关部门。1、买受人已向出卖人付清《广东省商品房买卖合同》及其附件、附录约定房价款、税费、抵押办证费及其它应付款等一切款项；2、按房地产管理部门的要求提供或签署身份证明或其他办理该商品房的《房地产权证》、《国有土地使用证》所必须一切文件（如身份证、户口簿等）；3、买受人对该商品房的质量等无任何异议且已接受了该商品房，签署了《房屋移交单》、《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》等相关收楼文件并将该文书移交给出卖人；4、买受人已与贷款按揭银行签署了现房抵押贷款合同。5、买受人已完成本协议第二条约定的事项。”双方当事人签订《广东省商品房买卖合同》及附件后，原告在2011年5月22日支付了10000元定金，同日又支付了171064元，2011年6月18日支付了412589元，合共支付购房款593653元给被告。2012年12月18日，被告碧桂园公司将诉争房屋及诉争房屋的钥匙、《房屋质量保证书》及《房屋使用说明书》等移交给原告。2013年9月25日，诉争房屋经被告、监理、设计等单位组织竣工验收被评定为合格。2013年11月8日，诉争房屋经鹤山市住房和城乡建设局办理竣工验收备案。2014年7月4日，双方当事人签订《房屋移交单》。同日，鹤山市住房和城乡建设局发给《鹤山市房地产权属说明书》证明是日被告碧桂园公司已办理诉争房屋所有权初始登记。2014年9月3日，被告碧桂园公司向鹤山市住房和城乡建设局递交企业营业执照（副本）影印件、企业资质证书影印件、预售商品房许可证（办证联）、建设工程审批表、建设工程规划许可证、规划验收合格证、建筑图纸、国有土地使用权证、门牌编码通知书、工程竣工验收报告、竣工验收备案表、证明文件、房屋平面图测绘报告等十三项办理诉争房屋《房地产权证》所需的由被告碧桂园公司提供的资料，该局于是日发给《鹤山市房屋所有权初始登记申请收件收据》。2014年10月25日，双方当事人签订《房屋移交单》。同日，鹤山市住房和城乡建设局发给《鹤山市房地产权属说明书》证明是日被告碧桂园公司已办理诉争房屋所有权初始登记。上述事实，核与当事人诉辩所陈各情相符，且有当事人提交之证据、本院调查收集的证据及庭审笔录在卷可查，足堪认定。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。兹列本案争议焦点及判断理由如下：一、被告碧桂园公司有无逾期交付诉争房屋给原告，如有逾期交付情形被告碧桂园公司应付违约金数额和逾期交付诉争房屋违约金是否超过诉讼时效的问题。（一）依《广东省商品房买卖合同》第八条的约定，除原告有违约行为等可予据实延期的原因外，被告碧桂园公司应于2012年10月15日前将符合经验收合格条件的诉争房屋交付给原告使用。但该合同附件四《补充协议书》第十二条约定删除《广东省商品房买卖合同》第八条“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”条款并修改为除被告碧桂园公司通知原告在合同约定日期前收楼外原告应在该合同约定房屋交付之日自行到被告碧桂园公司销售中心收楼。被告碧桂园公司辩称原告并未在合同约定的房屋交付日期2012年10月15日至被告碧桂园公司销售中心收楼，但据本院从鹤山市住房和城乡建设局调取的证据显示诉争房屋竣工验收备案日期为2013年11月8日，换言之，合同约定的房屋交付日期届至时诉争房屋尚未竣工验收合格并备案，从以上各情足认诉争房屋尚不符合经验收合格的交付条件，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”的规定，可知房屋竣工经验收合格后才能交付使用是法律的强制性规定，当事人不能通过约定排除该条法律强制性规定的适用，易言之，即使原告已接收诉争房屋，但若该房屋未经验收合格，仍不能认定被告碧桂园公司已履行合同约定的交付房屋的义务，故本院认定被告碧桂园公司逾期交付诉争房屋构成违约，故被告碧桂园公司的该项抗辩显属无据，本院不予采信。（二）原告主张被告碧桂园公司逾期交付房屋故应依《广东省商品房买卖合同》附件四《补充协议书》第十条“违约责任”第1、2款的约定每天按其已交房价款的万分之三计付违约金，原告的该主张理据充分，于法有合，应予支持，原告仅请求的从应交楼之次日即2012年10月16日起至诉争房屋竣工验收之日即2013年9月25日止，逾期交付房屋345天，每天按其已交房价款的万分之三计算违约金，是其在法律规定的范围内处分自己的民事权利，本院予以照准，被告碧桂园公司应支付原告逾期交房违约金61443.09元（593653元×0.03%×345天）。原告主张被告碧桂园公司逾期支付违约金的利息1825.37元，但未向本院具体陈明并举证该项利息的计算有何约定或法定的依据，理据不足，于法未合，本院对原告的该项主张不予支持。（三）至于被告辩称原告请求逾期交付商品房违约金已超过诉讼时效一节，本院认为，诉讼时效应从已办理竣工验收备案的商品房交付使用之日起算。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条及《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定，并参照《广东省高级人民法院关于按日累计的逾期交房违约金应如何计算诉讼时效的批复》的规定，《广东省商品房买卖合同》附件四《补充协议书》第十条约定出卖人逾期交付商品房按买受人已交付房价款每天万分之三向买受人计付违约金的条款，是卖方逾期交楼时买方可以主张的违约金债权的计算方法，而非每逾期一日就产生一个单独的违约金债权，也不是对违约金支付期限的约定。从合同约定的交房日期次日起至实际合法交付之日止的违约金，是一个没有履行期限的整体债务，但该债务最迟应当在已办理竣工验收备案的商品房交付使用之日履行，故应从已办理竣工验收备案的商品房交付使用之日即2013年11月8日起算两年的诉讼时效，换言之，原告应在2015年11月7日前向人民法院起诉，故本案原告提起诉讼未超过诉讼时效。被告的该项抗辩，缺乏理据，本院不予支持。二、被告碧桂园公司有无逾期向房地产登记机关递交办理诉争房屋《房地产权证》所需资料及如有逾期递交资料情形被告碧桂园公司应付违约金数额的问题关于被告碧桂园公司在360天期限内向房地产登记机关递交办理权属登记所需资料的起算日的约定问题，《广东省商品房买卖合同》与《补充协议书》及《委托办理权属登记协议书》的约定迥然不同。《广东省商品房买卖合同》第十五条约定被告碧桂园公司应在商品房交付使用后360日内递交办理权属登记所需资料，但又约定如因被告碧桂园公司的责任致原告不能在规定期限内取得房地产权属证书，则适用该合同附件四《补充协议书》第十九条的约定。而《补充协议书》第十九条约定排除《广东省商品房买卖合同》第十五条的适用，并以《委托办理权属登记协议书》约定被告碧桂园公司在同时具备买受人对该商品房的质量无任何异议等各项条件起的360天内向房地产登记机关递交权属登记所需资料，被告碧桂园公司每逾期一天被告碧桂园公司向原告支付人民币伍拾元的违约金。本案究竟适用《广东省商品房买卖合同》第十五条的约定抑或《补充协议书》及《委托办理权属登记协议书》的约定，诚有澄清之必要。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”；第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第六条规定：“提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称‘采取合理的方式’。提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。”；第十条规定：“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。”准此，本案中，不谈买受人对该商品房的质量有无异议等条件与办理权属登记手续毫无关系，而且对商品房的质量提出批评、建议是商品房买受人作为消费者享有的合法权利，故该《补充协议书》第十九条及《委托办理权属登记协议书》第三条约定同时具备买受人对该商品房的质量无任何异议等条件才起算360天递交资料期限的条款明显具有免除或限制自己责任、加重对方责任的性质，且系被告碧桂园公司为重复使用而预先拟定并在订立合同时未与原告等买受人协商的条款，应属格式条款，对于该等格式条款，被告碧桂园公司负有举证责任而未能举证证明其已尽合理提示及说明义务，应负举证不能的不利后果，本院推定被告碧桂园公司对该等格式条款未尽合理提示及说明义务，该等格式条款违反《合同法》第三十九条第一款的规定并具有合同法第四十条规定的情形之一，故该等格式条款无效。又依《合同法》第四十一条的规定，格式条款和非格式条款不一致，本案应当适用非格式条款即《广东省商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定，被告碧桂园公司应在商品房竣工验收合格且办理备案并交付使用之日2013年11月8日后的360天内即2014年11月3日前向房地产登记机关递交办理权属登记所需资料，而本案被告碧桂园公司是在2014年9月3日递交上述资料，尚未逾期。综上，被告碧桂园公司未逾期递交办理权属登记所需资料，故原告请求被告碧桂园公司支付逾期递交办证所需资料违约金，理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十一条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百五十二条、第一百五十七条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条之规定，判决如下：一、被告鹤山市碧桂园物业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付逾期交付房屋的违约金61443.09元给原告陈龙、王维花；二、驳回原告陈龙、王维花的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费873.98元（已减半收取），由原告陈龙、王维花负担184.98元，由被告鹤山市碧桂园物业发展有限公司负担689元。（原告已预交受理费，被告应负担的受理费在履行判决义务时迳付予原告，本院不另收退）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广东省江门市中级人民法院预交第二审案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。书记员 吕美珊书记员吕美珊 关注公众号“”