（2015）邵中民三初字第17号

裁判日期: 2015-10-30

公开日期: 2016-09-18

案件名称

谭建新与邵阳市祥发房地产开发有限公司、中国建设银行股份有限公司邵阳长岭支行房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

湖南省邵阳市中级人民法院

所属地区

湖南省邵阳市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

谭建新,邵阳市祥发房地产开发有限公司,中国建设银行股份有限公司邵阳长岭支行

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条

全文

湖南省邵阳市中级人民法院民事判决书（2015）邵中民三初字第17号原告谭建新，男，1966年10月19日出生，汉族，居民，住xx。委托代理人谢金平，湖南谨辉律师事务所律师。被告邵阳市祥发房地产开发有限公司，住所地邵阳市大祥区城北路。法定代表人邵祥发，该公司经理。委托代理人秦晓平，湖南富强律师事务所律师。第三人中国建设银行股份有限公司邵阳长岭支行，住所地邵阳市双清区东大路双坡岭金鑫大厦6－7号。法定代表人李铭渊，系该行行长。委托代理人易叶武，男，1965年10月13日出生，汉族，该行房地产信贷部经理，住邵阳市大祥区xx号。委托代理人彭彬彬，女，1986年4月2日出生，汉族，该行法律顾问，住云南省昆明市五华区**号。原告谭建新与被告邵阳市祥发房地产开发有限公司（以下简称“邵阳祥发公司”）、第三人中国建设银行股份有限公司邵阳长岭支行（以下简称“建行邵阳长岭支行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月25日受理后，依法组成合议庭，于2015年5月12日和5月15日公开开庭进行了审理。原告谭建新及其委托代理人谢金平、被告邵阳祥发公司委托代理人秦晓平和第三人建行邵阳长岭支行委托代理人易叶武、彭彬彬到庭参加诉讼。本院于2015年5月18日作出财产保全民事裁定，本案现已审理终结。原告谭建新诉称，2014年1月28日原被告签订了《车位出售合同书》。原告出资330万元（包括办证时按政策应该由乙方向相关部门交纳的费用）购买被告投资建设的御江花园小区的地下车位40个（xx号—xx号），并在签订本协议时一次付清。被告承诺办理国土及房屋产权证，并承担全部费用，办证及交付的时间与商品房一致。由于被告以御江花园项目在建工程作抵押在建行贷款，为使原告放心，被告于同日向第三人建行邵阳长岭支行递交了《申请报告》，内容是：“由于我公司御江花园项目包括160个地下车位已全部抵押给你行，不能与客户签订正式买卖合同办理备案手续，特申请对谭建新购买的40个车位解押手续由你行监督控制，必须由我公司和谭建新双方到场并同意才予以办理解押手续。”第三人表示同意并加盖了公章。原告在看到申请报告后，于2014年1月29日向被告转账了300万元整。时至今日，其他购房者已经办好网签等手续，而被告却没有将40个车位的相关手续办到原告名下。2014年7月26日原告与被告签订了《物业定购协议书》，原告以62.535万元的价格购买被告的御江花园1栋1单元33楼2号商品房一套，面积为124.25㎡，并约定如果被告重复销售上述商品房，则视为被告违约，被告要双倍退还原告已付房款。签订协议后，原告分别于2014年7月30日、8月2日向被告交付现金共计62.535万元。2014年8月15日原告按约前往被告处接收房产时，却发现被告早在2013年7月1日将该房产卖掉。故请求依法判令：1、被告将御江花园40套车位产权证办理到原告名下，如果无法办理产权证，由被告向原告返还330万元并承担利息及违约损失；2、退赔购房款125.07万元；3、本案诉讼费由被告承担。被告邵阳市祥发房地产开发有限公司答辩称，本案其实是借款纠纷，当时被告开发楼盘时由于资金紧张，原告借款给被告，但原告要求以40个车位为担保，然而在当时车位已经抵押给了第三人，故只能以出售的方式，实为担保。后被告没有能力支付利息，故原、被告又签订了一份物业订购协议书，实为担保，因此根本不存在一房两卖。对原告的诉请和理由均不认可，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人中国建设银行股份有限公司邵阳长岭支行答辩称，1、被告是涉案40个车位的所有权人，但第三人是40个车位的抵押权人；2、40个车位的转让没有经过我方即抵押权人的同意，转让无效；3、原告明知40个车位已经办理抵押的情况下，按照法律规定购买了40个车位，那么原告应该将购房款交给我方，以偿还借款，但是至今我方未收到任何款项；4、本案名为房屋买卖合同，实为借款合同，原告无权享有40个车位的所有权。故我方不认可原告的诉讼请求。原告谭建新为支持自己的诉讼请求，向本院提交了以下证据：证据1，身份证，拟证明原告的身份信息，诉讼主体合法。证据2，企业法人营业执照，拟证明被告公司的基本信息，诉讼主体合法。证据3，组织机构代码，拟证明被告公司的基本信息，诉讼主体合法。证据4，车位出售合同书，拟证明原告购买御江花园40个车位的事实。证据5，申请报告，拟证明第三人中国建行邵阳长岭支行与本案有利害关系。证据6，建行转账凭证，拟证明原告转账的款额及转账时间。证据7，收据，拟证明被告按照合同已收到全部购车位款。证据8，物业定购协议书，拟证明原告购买御江花园住房一套，以及原、被告关于双倍返还房款的约定。证据9，建行取款凭证，拟证明原告从银行取款用于购房。证据10，收据，拟证明被告已收到全部购房款。被告邵阳市祥发房地产开发有限公司发表如下质证意见，对原告提交的证据1、2、3、5、6无异议。对证据4有异议，该合同不是双方真实意思的表示，仅仅是为了保证被告能够还清原告的300万元借款的担保。对证据7有异议，被告确实是收到原告的300万元，但收据上记载的是330万元，30万元是前期利息，正好证明这300万是借款。对证据8有异议，该协议书不是双方的真实意思表示，仅仅是为了保证被告能够清偿原告借款利息。对证据9有异议，该凭条不能证明原告所取的这个钱是用来买房的。证据10仅仅是为了保证被告能够偿还原告62万元利息。第三人中国建设银行股份有限公司邵阳长岭支行发表如下质证意见，对证据1、2、3没有异议。证据5、6、7、8、9、10与我方没有关联性，不发表质证意见。证据4不是原被告双方真实意思的表示，仅仅是为了保证被告能够还清原告的300万元的借款。被告邵阳市祥发房地产开发有限公司向本院提交了如下的证据：承诺书，拟证明当时原被告双方并不是购买车位，仅仅是用车位作为借款的担保。原告谭建新对被告提交的证据发表如下意见，该证据与本案没有关联性，并不能够证明房屋买卖合同是假的，且承诺书中载明“时限半年内有效”，这充分说明该份承诺书已经过期。第三人中国建设银行股份有限公司邵阳长岭支行对被告提交的证据没有异议。第三人中国建设银行股份有限公司邵阳长岭支行向本院提交的了一份（2014）北民二初字第133号民事判决书，拟证明第三人对被告御江花园160个车位享有优先受偿权。原告谭建新质证认为，因为第三人没有提交原件，不发表质证意见。被告邵阳市祥发房地产开发有限公司对第三人提交的证据没有异议。经庭审质证，对证据认证为：原告提交的证据1至证据10，被告提交的证据承诺书，第三人提交的证据判决书，符合证据的合法性、真实性、关联性要求，依法均予以采信。本院依职权对原告谭建新购买被告的御江花园1栋1单元33楼2号商品房的预售备案登记情况进行调查，邵阳市房屋产权监理处证实该房产于2013年6月30日已经备案，买受人是邹如琴。原告谭建新质证认为该份证据具有真实性、合法性、关联性，予以认可。被告邵阳市祥发房地产开发有限公司对该份证据没有异议。第三人中国建设银行股份有限公司邵阳长岭支行质证认为该份证据与其无关，不予质证。经审理查明，2014年1月28日，原告与被告签订了《车位出售合同书》，约定原告出资330万元购买被告开发建设的御江花园小区地下车位121号至160号共40个。被告承诺原告给车位办理国土及房屋产权证，办证及交付时间与小区商品房一致。在签订《车位出售合同书》时，原告已知晓被告早已以御江花园项目在建工程作抵押在建行贷款。同日被告向银行写出《申请报告》，申请第三人建行邵阳长岭支行对原告购买的40个车位监督控制，要求当原告与被告同时在场同意才能对上述40个车位办理解押手续。建行邵阳长岭支行表示同意并在报告上加盖公章。1月29日，原告在欲购车位未解除抵押时，向被告设立在第三人处的销售专管账户转账300万，据原告陈述另外30万元车位款因之前被告借其款项未还予以冲抵，但未提供依据。建行邵阳长岭支行反映，被告若要动用该账户上的资金必须向其提出申请，经过审核被告动用资金的用途来决定是否同意被告的申请。被告至今未给原告购买的40个车位办理网签手续。2014年7月26日原告与被告签订的《物业定购协议书》约定：原告以62.535万元购买被告御江花园1栋1单元33楼02号住宅，建筑面积为124.25㎡。若被告发生重复销售的情况，则视为违约，应双倍退还已付房款。根据协议，原告分别于2014年7月30日、8月2日向被告交付房款共计62.535万元。2014年8月15日原告前往被告处接收房产时，发现该房产早已被被告卖给别人了。原告认为被告的上述行为违背了双方签订的协议，故而酿成此纠纷。另查明原告谭建新购买被告的御江花园1栋1单元33楼2号商品房于2013年6月30日已经在邵阳市房屋产权监理处备案，买受人是邹如琴。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。双方当事人争议的焦点是：一、被告是否应当把原告购买的车位办至原告的名下或者返还原告车位款330万元，是否应当承担违约责任？二、被告是否应当双倍返还原告的房款？三、第三人建行邵阳长岭支行是否应当承担责任？一、原告在与被告签订《车位出售合同书》时，明知被告欲出售的车位已抵押至第三人建行邵阳长岭支行，如不能办理解除抵押手续，其购买车位的合同目的无法实现，仍冒险斥巨资一次性付款购买40个车位，原告的这一行为有悖常理，且此后的事实证明，在银行盖章同意的情况下，至今双方均未积极为实现目的而及时去银行办理过解押手续。《担保法》第四十九条规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵拥权人并告知受让人转让物已经抵押的情况，抵押人未通知抵押权人或未告知受让人的，转让行为无效。”该法条对抵押物的转让设置了限制条件，本案中原、被告的行为满足了此限制条件，合同宜认定为有效。但因双方既未积极办理抵押物的解押手续，亦未就对解除抵押后与第三人就该抵押部分债务偿还形成具体意见，且抵押物已于2014年11月28日经北塔区法院做出的生效判决予以处理。合同履行已不可能。从原告庭审中提交的转账凭证证明其向被告支付的购车位款是300万元。原告主张约定的330万元已全部付清，除银行转账的300万元有依据，原告30万元抵债的主张因没有事实根据予以佐证，不予认定。按交易习惯，如果被告确实有欠原告30万元借款的事实存在，双方应在合同付款方式上予以明确约定或以其他有形方式予以体现。鉴于被告占用原告支付的300万元资金的事实确实存在，且其交付车位已不可能。故应由被告返还原告交付的购车位款并承担占用资金期间的利息（按银行贷款利率计）。自2014年1月29日计算至2015年10月28日，即305764元。【自2014年1月29日计算至2014年11月22日，即6.15%/12×（9+23/30）×3000000=150162；自2014年11月23日计算至2015年3月1日，即6%/12×（3+7/30）×3000000=48499；自2015年3月2日计算至2015年5月11日，即5.75%/12×（2+9/30）×3000000=33062；自2015年5月12日计算至2015年6月28日，即5.5%/12×（1+17/30）×3000000=21541；自2015年6月29日计算至2015年10月28日，即5.25%/12×4×3000000=52500；】二、关于被告是否应当返还原告双倍的房款的问题，《物业定购协议书》是原、被告双方的真实意思表示，在签订协议后，原告根据协议书的内容向被告支付了购房款。根据原告与被告签订的《物业定购协议书》，约定原告以62.535万元购买被告御江花园1栋1单元33楼02号住宅。若被告发生重复销售的情况，则视为违约，应双倍退还已付房款。签订协议后，原告向被告交付了房款62.535万元。经查实，在2013年6月30日，该房产已经在房产局办理了备案，被告确实存在“一房二卖”的违约事实。因此，被告应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”原、被告关于双倍返还购房款的违约责任的约定符合法律的规定，当事人应当遵守约定。被告提出双倍返还购房款是借款利息的担保，但是并未提交合法有效的证据证实，故该抗辩理由不成立。因此，被告应承担双倍返还原告的购房款的责任。三、原告在与被告签订车位购买合同时，被告向第三人提出过解除车位抵押的申请：“目前我公司与客户谭建新签订了车位买卖协议，谭建新购买了御江花园项目40个地下车位，而我公司御江花园项目地下车位160个，已抵押给你行，不能与客户签订正式买卖合同办理备案手续。在谭建新购买的40个地下车位的300万元资金进入我公司在建行邵阳长岭支行开立的销售监管专户中后，特申请对谭建新购买的40个地下车位解押手续由你行监督控制，必须由我公司和谭建新双方到场并同意才予以办理解押手续。”第三人在此申请报告上签字“同意”，并加盖了公章。且谭建新的款也是依约转入监管户内，银行也承认监管户头内的款项支出需经其同意方可支付，实际支付也是经其同意付出的，以上事实确实存在。但是原告虽然将建行邵阳长岭支行列为第三人起诉，但没有要求第三人承担责任的请求。第三人在被告的申请报告上签字后，原、被告双方没有及时到银行办理相关的解押手续，是原、被告双方怠于履行合同的行为所致。而且原告谭建新将购车位款打入被告设立于第三人处的专控户头时，第三人既没有承诺，也没有与原告之间就款项的应用管理有过约定，第三人不应承担责任。综上所述，原告要求被告把涉案车位办至原告名下或退还车位款330万元的诉讼请求以及双倍退还购房款125.07万元的诉讼请求，部分有理有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，并经本院审委会讨论决定，判决如下：一、被告邵阳市祥发房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告谭建新返还购车位款3000000元，并支付利息305764元（按银行贷款利率计算自2014年1月29日至2015年10月28日，顺延照计）；二、被告邵阳市祥发房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告谭建新双倍返还购房款1250007元；三、驳回原告谭建新的其他诉讼请求。如果未按本判决书规定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费43206元，由被告邵阳市祥发房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条的规定，预交上诉案件受理费。收款单位：湖南省财政国库管理局非税收入汇缴结算户，账号：7401110183100002956，开户银行：中信银行长沙分行营业部。付款后将银行出具的缴费凭据交至湖南省高级人民法院立案部门，上诉人在上诉期届满后7日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审　判　长　　李盛刚代理审判员　　廖莎菲人民陪审员　　袁艺玲二〇一五年十月三十日书　记　员　　王巾英附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。百度搜索“”