（2014）绍柯民初字第4522号
裁判日期: 2015-10-30
公开日期: 2015-12-02
案件名称
徐圣炜与徐国忠、周芬美共有纠纷一审民事判决书
法院
绍兴市柯桥区人民法院
所属地区
绍兴市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
徐圣炜,徐国忠,周芬美
案由
共有纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第九十五条，第九十七条，第九十九条，第一百条第一款
全文
绍兴市柯桥区人民法院民 事 判 决 书（2014）绍柯民初字第4522号原告：徐圣炜。委托代理人：骆孝龙，浙江越光律师事务所律师。被告：徐国忠。被告：周芬美。原告徐圣炜为与被告徐国忠、周芬美共有纠纷一案，于2014年11月12日起诉来院，本院于同日立案受理后依法适用简易程序，由代理审判员樊文斌独任审判，于2014年12月18日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案组成合议庭审理，于2015年6月5日公开开庭进行了审理。原告徐圣炜及其委托代理人骆孝龙，被告徐国忠，被告周芬美到庭参加诉讼。经本院院长批准，本案审理期限延长六个月。本案现已审理终结。原告徐圣炜诉称：原告与两被告系父母子女关系，原告为独生子。原、被告曾共同取得坐落于柯桥街道福东花园的拆迁安置房屋7幢301室、7幢401室、8幢301室三套及自行车库7幢38号、7幢39号、8幢5号三个。原告认为根据拆迁政策，独生子女可以增加一个安置人口，故原告依法享有上述房屋及自行车库二分之一的份额。两被告未经原告许可，以每套房屋328000元的价格擅自处分掉其中7幢301室、7幢401室二套房屋，对原告的财产权益造成了损害。故原告为维护自身合法权益，起诉至法院，请求判令：1、两被告折价补偿给原告柯桥街道福东花园7幢301室、7幢401室房屋出售款328000元；2、依法确认原告对柯桥街道福东花园8幢301室及7幢38号、7幢39号、8幢5号三个自行车库享有二分之一的份额；3、诉讼费由被告负担。（变更后）被告徐国忠辩称：1、《房屋拆迁产权调换合同》适用县府办（2000）125号文件，该文件第10条规定，有关政策按县府3号令的规定执行，而县府3号令第21条规定，福东村的拆迁是按照原建筑面积拆一还一保留产权；且《房屋拆迁产权调换合同》中并未显示安置人口，故福东村的拆迁政策是按原建筑面积拆一还一，不是按照人口安置。2、拆迁安置之前，8幢301室对应的房屋是坐落于原柯桥镇福东村地号为304号、面积为91.50平方米的房屋，7幢301室、7幢401室对应的房屋是坐落于原柯桥镇福东村的两间三楼房屋，该两间三楼房屋是1991年以我、周芬美、徐圣炜为户申请宅基地后自行建造的，当时的建造价格约12万元，原告那时只有3岁，没有能力建造房屋。3、7幢301室、7幢401室房屋原属于夫妻共同财产，非家庭共同财产，而且原告在离婚协议书上也签过字，认可我们夫妻分割的财产；8幢301室房屋原系我父亲的财产，分家后归属我个人，是我的婚前财产，至于地号为304号的土地登记表上的家庭人口5人，是指我、我父亲、我弟弟、我三姐和我四姐；故原告不享有房屋拆迁所有权。4、7幢401室已于2003年3月18日出卖，7幢301室已于2003年7月11日出卖，该两套房屋均已过户。5、三个自行车库没有产权的，都还没有出卖，目前由我在出租。综上，请法院驳回原告的诉讼请求。被告周芬美辩称：1、对原告起诉状中陈述的基本事实及诉讼请求没有异议。2、我和被告徐国忠于2008年2月4日协议离婚，我们在福东花园是有三套拆迁安置房，被告徐国忠隐瞒卖掉了其中两套。3、拆迁安置之前，8幢301室对应的房屋是坐落于原柯桥镇福东村地号为304号、面积为91.50平方米的房屋，7幢301室、7幢401室对应的房屋是坐落于原柯桥镇福东村的两间三楼房屋，该两间三楼房屋是1991年以徐国忠、我、徐圣炜为户申请宅基地后自行建造的，是我们夫妻共同建造的，造价多少不清楚了。故请求法院依法判决。原告徐圣炜为证明自己的诉讼主张，向本院提交了以下证据材料：1、绍兴市柯桥区柯桥街道福东村经济合作社盖章的清单复印件二份，以证明原、被告共同享有福东花园拆迁安置房三套的事实；2、《房屋拆迁产权调换合同》复印件一份，以证明拆迁安置时安置人口为4人，安置房屋为三套，自行车库为三个的事实；3、房屋所有权证存根一份，以证明福东花园8幢301室的权属情况；4、常住人口登记表复印件二份、由柯桥区柯桥街道福东社区居民委员会和绍兴市柯桥区公安局柯桥派出所共同出具的证明复印件一份，以证明拆迁时安置对象为本案原、被告三人以及原告系独生子的事实；5、绍兴县人民政府县府办（2000）125号文件复印件一份，以证明拆迁时安置人口为4人，其中1个人口是因为原告是独生子而增加的事实；6、绍兴县人民政府土地登记审批表、勘丈记录表复印件各一份，以证明地号为304号的土地审批时，人口为5人，分别为徐国忠、徐春泉、徐国忠的弟弟、周芬美以及原告，故原告也享有相应的份额。被告徐国忠为证明自己的抗辩主张，向本院提交了以下证据材料：7、绍兴县人民政府令第3号文件一份，以证明福东村的拆迁政策是按原建筑面积拆一还一，不是按照人口安置的事实；8、离婚协议书二份，以证明本案涉案的三套房屋并非家庭共同财产，原告不享有拆迁房屋所有权的事实；9、绝卖房协议书一份、绝卖房复印件一份，以证明被告已分别于2003年3月18日、2013年7月11日将福东花园7幢401室、7幢301室房屋出卖的事实。被告周芬美为证明自己的抗辩主张，向本院提交了以下证据材料：10、房屋购买经过打印件一份，以证明被告徐国忠在离婚之前已经在今日阳光庭园订购了房屋的事实。经原告申请，本院依法调取了以下证据材料：11、向绍兴市柯桥区城建档案馆调取了涉案房屋拆迁档案一组，包括《房屋拆迁产权调换合同》一份、房屋拆迁调查表一份、房产分书一份、房屋拆迁结算单一份、拆迁房屋价格评估表二份、宅基地审批表一份、土地使用权证一份；12、向绍兴市柯桥区房管处档案室调取了福东花园7幢401室、7幢301室房屋过户档案一组，包括7幢401室房屋所有权证及存根各一份、房屋转让合同一份、共有房产共有人处置意见书一份、声明书一份，7幢301室房屋所有权证及存根各一份、共有房产共有人处置意见书一份、声明书一份。对原告提交的证据，被告徐国忠质证如下：1、对证据1，被告徐国忠对关联性有异议，认为应当以《房屋拆迁产权调换合同》为准。2、对证据2，被告徐国忠无异议，但认为拆迁政策是按原建筑面积拆一还一，不是按照人口安置。3、对证据3，被告徐国忠无异议，并认为8幢301室系其个人婚前财产。4、对证据4，被告徐国忠无异议。5、对证据5，被告徐国忠认为，根据县府办（2000）125号文件第10条，有关政策按县府3号令的规定执行，而县府3号令第21条规定，福东村的拆迁是按照原建筑面积拆一还一保留产权，不是按照人口安置。6、对证据6，被告徐国忠认为如果该组证据属实，则地号为304号的土地登记表上的家庭人口5人，也应当是被告徐国忠、徐国忠的父亲、徐国忠的弟弟、徐国忠的三姐和四姐，不包括原告。对原告提交的证据，被告周芬美均无异议。对被告徐国忠提交的证据，原告质证如下：1、对证据7，原告对真实性没有异议，对关联性有异议，原告认为《房屋拆迁产权调换合同》中已经明确适用县府办（2000）125号文件，虽然该文件第10条规定有关政策按政府3号令执行，该条规定的是拆迁原城镇居民，但拆迁安置时原、被告三人均系农业户口，不符合第10条的适用情形。2、对证据8，原告对2008年1月10日签订的离婚协议书有异议，认为离婚协议书自离婚登记时才发生法律效力；原告对2008年2月4日在民政部门登记离婚时签订的离婚协议书没有异议，认为该协议可以证明两被告未经原告允许擅自处分涉案三套拆迁安置房屋及相应三个自行车库，侵害了原告的财产权益。3、对证据9，原告认可两套房屋已经出卖的事实，但对售房价格存有异议，认为售房价格应当以过户备案时的合同价为准。对被告徐国忠提交的证据，被告周芬美质证如下：1、对证据7，被告周芬美对该证据无异议。2、对证据8，被告周芬美对2008年1月10日签订的离婚协议书有异议，对2008年2月4日在民政部门登记离婚时签订的离婚协议书没有异议。3、对证据9，被告周芬美认为，其对出卖该两套房屋的事情不知道，其确实在2003年3月18日签订的绝卖房协议书上签字，但是在2009年去建设局办理房产证的时候签的。对被告周芬美提交的证据，原告质证认为，证据10结合被告周芬美的陈述，可以证明两被告未经原告允许擅自处分两套房屋，侵害原告财产权益的事实。被告徐国忠质证认为，该证据与本案无关。对本院调取的证据，当事人质证如下：1、对证据11，原告对证据三性均无异议，认为该组证据可以证明拆迁安置之前，8幢301室对应的房屋是坐落于原柯桥镇福东村地号为304号、面积为91.50平方米的房屋，7幢301室、7幢401室对应的房屋是坐落于原柯桥镇福东村的两间三楼房屋，原告对该三套安置房享有产权份额。被告徐国忠对该组证据真实性无异议，认可拆迁安置之前，8幢301室对应的房屋是坐落于原柯桥镇福东村地号为304号、面积为91.50平方米的房屋，7幢301室、7幢401室对应的房屋是坐落于原柯桥镇福东村的两间三楼房屋，但认为地号为304号、面积为91.50平方米的房屋原系其父亲徐春泉向杨安生购买，分家后徐春泉将该房屋分给徐国忠个人，被告徐国忠为此向本院出示了浙江省绍兴县（市）人民委员会买契本契、契税缴款书、绝卖屋契、双梅公社社员建房宅基地批准书；被告徐国忠认为两间三楼房屋系1991年原、被告三人为户申请宅基地后自行建造的，原告当时年仅3岁，并无能力造房，原告仅享有土地使用权，被告徐国忠为此向本院出示了使用老宅基地建房呈报表。被告周芬美对该组证据的真实性无异议，但认为地号为304号、面积为91.50平方米的房屋系原、被告全家共有。2、对证据12，原告认为该组证据可以证明被告徐国忠已经对7幢301室、7幢401室房屋进行了处分，其中一套实际售价为328000元，另一套面积相同，售价也应当相同。被告徐国忠对该组证据的真实性无异议，对7幢301室、7幢401室房屋出卖的事实予以认可。被告周芬美对该组证据的真实性无异议。本院认证如下：原告提交的证据1由绍兴市柯桥区柯桥街道福东村经济合作社盖章确认，故对其真实性本院予以认定；对证据2、3、4，两被告均无异议，故对其证明力本院予以认定；对证据5、6的真实性本院予以认定；被告徐国忠提交的证据7，原告与被告周芬美对真实性均无异议，故对其真实性本院予以认定；对证据8，2008年2月4日的离婚协议书对2008年1月10日的离婚协议书作出了修改，且2008年2月4日的离婚协议书经民政部门登记备案，故本院对2008年2月4日的离婚协议书的真实性予以认定，对2008年1月10日离婚协议书的证明力不予认定；对证据9、12，被告周芬美认可其在2003年3月18日的绝卖房协议书上签字，原告对两被告已经出卖涉案两套房屋的事实予以认可，且证据9与证据12能相互印证，故对该两组证据的证明力本院予以认定；证据10系被告周芬美自行打印制作，且被告徐国忠对该证据不予认可，故本院不予认定；证据11系本院依法向相关职能部门调取，与本案具有关联性，且当事人对该组证据真实性均无异议，故对其证明力本院予以认定。综上认证意见并结合诉讼中当事人陈述，本院经审理认定以下事实：被告徐国忠、周芬美于1988年1月10日登记结婚，同年11月12日生育一子即原告徐圣炜。被告徐国忠、周芬美于2008年2月4日协议离婚，约定“一、男女双方自愿离婚；二、婚生儿子徐圣炜随女方生活，由女方负责抚养教育。女方在分得的财产中已包含男方应支付儿子的抚养费用，男方不再另行支付抚养费及儿子独立生活前可能产生的一切费用。三、双方婚后共同财产分割如下：······4、现男方父亲居住的福东花园8幢301室住宅房一间面积91.89平方米及该房所属的5#自行车库一间面积11.96平房米归男方所有”。2001年5月19日，绍兴县城镇房屋拆迁事务所（甲方）与徐国忠（乙方）签订《房屋拆迁产权调换合同》一份，合同载明：甲方受县城中村改造有限公司全权委托，负责承办经绍兴县计经委绍计经（2001）24号文件批准的城中村改造工程项目的房屋拆迁工作。甲方依法对乙方地处柯桥镇福东村的房屋实行征用拆迁。乙方要求按照拆迁政策实行产权调换。根据《浙江省城市房屋拆迁管理实施细则》、《绍兴县城镇房屋拆迁管理实施办法》及县府办（2000）125号文件的有关规定，甲乙双方就产权调换有关事宜订立如下合同：一、乙方原房屋计建筑面积316.62平方米，该房屋属住宅。二、甲方提供给乙方进行产权调换的房屋的地址为福东7幢301室、401室、8幢301室，计建筑面积336.61平方米（为中套一套，大套两套）。其中316.62平方米属产权调换，该部分按重置价结算，计人民币164642.40元。安置房层次差40元／平方米，计人民币12664.80元。19.99平方米属超标准，按商品价结算，计人民币29270.93元。十、其它：自行车库7幢38#、39#面积为29.34平方米（各14.67平方米），8幢5#11.96平方米，车库总面积为41.30平方米，款28540元。双方还约定了其他权利义务。产权调换后，三套安置房屋的产权均登记在徐国忠名下。2003年3月18日，被告徐国忠、周芬美将福东花园7幢401室（建筑面积122.59平方米）以总价333380元出售给吴志森；2003年7月11日，被告徐国忠将福东花园7幢301室建（筑面积122.59平方米）以总价350000元出售给卫先阳；该两套房屋均已完成过户手续。福东花园8幢301室（建筑面积91.91平方米）现登记在被告徐国忠名下。拆迁安置后的7幢38#、39#，8幢5#自行车库现由被告徐国忠使用。原告徐圣炜系非农业家庭户，2008年2月19日前其户口在柯桥区柯桥街道福东社区。现原告认为，其对拆迁安置后的三套房屋及自行车库享有份额，两被告出卖福东花园7幢301室、7幢401室房屋的行为侵害了其对房屋的共有权，诉至法院要求两被告折价补偿售房款，并确认对8幢301室及三个自行车库享有份额，遂酿成本案纠纷。同时查明，福东花园8幢301室对应的被拆迁房屋是坐落于原柯桥镇福东村地号为304号、面积为91.50平方米的房屋；该房屋的土地使用者为徐春泉、徐国忠，面积为91.50平方米，家庭人口为5人；304地号上的房屋原系徐春泉于1964年向杨安生购买，1995年10月28日，徐春泉订立房产分书，将该房屋分给其子徐国忠，并明确表示该房屋系分给徐国忠个人，不得作为夫妻共同财产。福东花园7幢301室、7幢401室对应的被拆迁房屋是坐落于原柯桥镇福东村的两间三楼房屋，该两间三楼房屋系以徐国忠、周芬美、徐圣炜为户于1991年申请宅基地后自行建造。根据绍兴县拆迁房屋价格评估表记载，304地号上的房屋评估净值总额为37201.48元，该两间三楼房屋评估净值总额为102218.34元。本院认为，公民的合法财产权益受法律保护。本案的争议焦点在于：一、原告对于拆迁安置后的三套房屋及三个自行车库是否享有相应份额；二、原告因两被告出卖福东花园7幢301室、7幢401室房屋的损失如何认定。本院对此作以下评判分析。关于焦点一，原告认为涉案房屋的拆迁政策系按照人口安置，原告为独生子女，可以增加一个安置人口，故原告享有安置后房屋及自行车库二分之一的份额。被告周芬美对此无异议。被告徐国忠辩称，福东村的拆迁政策是按原建筑面积拆一还一，不是按照人口安置。本院认为，原告虽然援引县府办（2000）125号文件第10条“拆迁原城镇居民（土地征用后的农转非居民和购买的城镇户口除外）、户口不在‘城中村’改造试点村的村民的私有住宅房屋，按原房屋建筑面积安置。有关政策按县府3号令的规定执行”，但《房屋拆迁产权调换合同》中仅记载原房屋面积，并未记载安置人口，且经原告申请，本院依法向绍兴市柯桥区城建档案馆调取的涉案房屋拆迁档案中，也未有关于安置人口的记载，现原告并未提供证据证明涉案房屋拆迁系按照人口安置以及涉案房屋的安置人口为4人等事实，故本院对原告该项主张不予认定。因坐落于原柯桥镇福东村地号为304号、面积为91.50平方米的房屋原系徐春泉于1964年向杨安生购买，1995年10月28日，徐春泉订立房产分书，将该房屋分给其子徐国忠，并明确表示该房屋系分给徐国忠个人，不得作为夫妻共同财产。虽然原告提出，根据绍兴县人民政府土地登记审批表显示，304地号的土地使用者为徐春泉、徐国忠，家庭人口为5人，原告也是该5个人口之一，但被告徐国忠对此明确否认，原告也并未提供相应证据证明其系该5个人口之一，故本院认定原告对被拆迁前304地号上的房屋不享有份额，因此对于福东花园8幢301室及相对应的8幢5#自行车库不享有份额。坐落于原柯桥镇福东村的两间三楼房屋，系以徐国忠、周芬美、徐圣炜为户于1991年申请宅基地后自行建造，根据“房地一体”原则，该两间三楼房屋应属原、被告家庭共同财产。因福东花园7幢301室、7幢401室及7幢38#、39#自行车库系由该两间三楼房屋拆迁安置而来，故原告对福东花园7幢301室、7幢401室及7幢38#、39#自行车库享有相应的共有份额。被告徐国忠主张7幢301室、7幢401室及相应自行车库系两被告夫妻共同财产，与事实不符，本院不予采纳。农村宅基地上房屋包含了土地和地上房屋两个要素，考虑到原告在两被告建造拆迁安置前的两间三楼房屋时尚且年幼，对该房屋的建造并未出资或作出贡献，本院酌情确认其对福东花园7幢301室、7幢401室及7幢38#、39#自行车库享有五分之一的份额。对于焦点二，福东花园7幢301室、7幢401室已由两被告出卖，并且已经过户完毕，原告对该事实也予以认可。被告周芬美辩称其对该两套房屋的出卖并不知情，但其在绝卖房协议书及声明书中均有签字，结合两被告在离婚协议书中并未对该两套房屋作出分割的事实，本院对周芬美的该项抗辩意见不予采信。共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权，处分共同共有的不动产或者动产应当经全体共同共有人同意，现两被告未经原告同意出卖7幢301室、7幢401室房屋并协助完成房屋产权转移登记手续，显然侵害了原告的合法权益，原告据此要求两被告折价补偿的诉讼请求，本院应予支持。对于7幢301室、7幢401室房屋的出售价格，结合被告徐国忠提供的绝卖房协议书、本院向绍兴市柯桥区房管处档案室调取的房屋转让合同以及转让时的房价水平，原告主张按照328000元／套计算并无不当，本院予以认定。据此，徐国忠、周芬美应向原告折价补偿经济损失131200元（328000元／套÷5×2套）。因两被告出卖房屋发生在夫妻关系存续期间，故应由两被告分别折价补偿给原告65600元。综上，本院对原告合理部分的诉讼请求予以支持，对不合理部分的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九十五条、第九十七条、第九十九条、第一百条之规定，判决如下：一、被告徐国忠、周芬美应各折价补偿给原告徐圣炜65600元，款均限于本判决生效后十日内付清；二、依法确认原告徐圣炜对绍兴市柯桥区柯桥街道福东花园7幢38#、39#自行车库享有五分之一的份额；三、驳回原告徐圣炜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6220元，由原告徐圣炜负担3732元，被告徐国忠、周芬美各负担1244元，原、被告应负担的金额均限于本判决生效后七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院［在递交上诉状之日起7日内先预缴上诉案件受理费6220元，款汇绍兴市非税收入结算分户，帐号：09×××13-9008，开户行：绍兴银行营业部。逾期按自动撤回上诉处理］。审 判 长 傅国兰代理审判员 樊文斌人民陪审员 朱先淼二〇一五年十月三十日书 记 员 骆俊斌 搜索“”