（2015）三中民终字第11713号
裁判日期: 2015-10-30
公开日期: 2015-12-08
案件名称
刘楠娟与北京市翠微物业管理有限责任公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第三中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘楠娟,北京市翠微物业管理有限责任公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2015）三中民终字第11713号上诉人（原审被告）刘楠娟，女，1981年3月27日出生。被上诉人（原审原告）北京市翠微物业管理有限责任公司，住所地北京市海淀区翠微路2号15号楼3门002号。法定代表人吴进捷，总经理。委托代理人杨杰，北京市亿嘉律师事务所律师。上诉人刘楠娟因与被上诉人北京市翠微物业管理有限责任公司（以下简称翠微物业）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第30149号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月7日受理后，依法组成由法官王黎担任审判长，法官肖斌、法官杨扬参加的合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。翠微物业在一审时诉称：北京市翠微物业管理有限责任公司朝阳分公司系翠微物业所属分公司，刘楠娟系北京市朝阳区天怡家园小区业主，2006年9月22日刘楠娟与北京市翠微物业管理有限责任公司朝阳分公司签订了《物业管理协议》。协议约定由北京市翠微物业管理有限责任公司朝阳分公司为刘楠娟小区提供物业服务，刘楠娟每年缴纳垃圾清运费30元、电梯检测费20元。物业费按照1.70元／月／平方米计算，共计1987.39元／年。协议还就双方的权利义务及违约责任进行了约定，并约定如刘楠娟违反协议，不按照本协议约定的费用标准和交费时间交纳有关费用的，有权要求刘楠娟补交，并从逾期之日起每天按应交费用的3%缴纳滞纳金。合同签订后，翠微物业依约为刘楠娟提供物业服务，但是刘楠娟仅缴纳了06-07年度的物业费用后，以后的物业费一直以种种理由拒绝缴纳，虽经翠微物业多次催缴仍拒绝缴纳。故此起诉请求：1.判令刘楠娟支付2007-2015年度共计八年的物业费、垃圾清运费、电梯检测费共计15899.12元。2.判令刘楠娟支付滞纳金共计1600元。刘楠娟在一审时辩称：一、翠微物业未按照2006年9月23日与刘楠娟签订的《物业管理协议》履行相关义务，提供物业服务，违约在先。翠微物业主要存在以下违反物业服务合同的行为：（一）未履行相应的维护与管理房屋共用设施设备的义务；（二）未履行安全职责，提供相应物业服务；（三）未履行公布管理费用收支账目的义务；（四）物业费用标准收费不合理；（五）不配合小区业主委员会的成立。二、刘楠娟主张先履行抗辩权，在翠微物业纠正错误行为，补偿因其履职不当而导致刘楠娟的损失前，有权拒绝支付物业服务费用及所谓的滞纳金。一审法院审理查明：2006年9月23日，刘楠娟（甲方）与翠微物业（乙方）签订《物业管理协议》，约定乙方为甲方所在的小区提供物业服务。物业服务的的范围包括共用设施的运行、维护和管理，自用部分小修。物业服务收费标准为1.7元／月／平方米，共计1937.39元／年，垃圾清运费30元／户／年，电梯检测费20元／户／年，于缴费日前一个月交纳下一年度物业管理费。如甲方不按照协议约定的费用标准和时间交纳费用，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起每天按应交费用的3%缴纳滞纳金。从2007年至2015年，刘楠娟共计欠缴8个年度物业费、垃圾清运费、电梯检测费15899.12元，滞纳金翠微物业主张按照每年度200元计算。一审法院判决认定：双方签订的《物业管理协议》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。翠微物业已依协议向刘楠娟提供了物业服务，刘楠娟应按时足额向翠微物业支付物业费。刘楠娟辩称翠微物业未履行相应的维护与管理房屋共用设施的义务，依据协议的约定，共用设施是指共用的上下水道、落水管等设施设备，刘楠娟辩称其居住的房屋内因厨房下水管道溢水导致损失不属于因共用设施维护不当所致，刘楠娟以此为由拒交物业费没有依据。刘楠娟未能举证证明其辩称的其他事由中翠微物业存在违约行为，刘楠娟以此为由拒交物业费没有合同依据。翠微物业已依《物业管理协议》提供了物业服务，刘楠娟主张先履行抗辩权没有事实和法律依据，法院不予采信。刘楠娟无正当理由未向翠微物业交纳物业费违反了《物业管理协议》的约定，翠微物业要求刘楠娟支付欠缴物业费、垃圾清运费、电梯检测费的诉讼请求有事实和法律依据，法院予以支持。依据公平原则，滞纳金法院不再予以支持，但法院酌减滞纳金部分对应的诉讼费由刘楠娟负担。此外，法院尚需指出，良好的小区环境需要物业公司和业主的共同维护。作为提供物业管理服务的物业公司，应当按照诚实信用的原则，严格按照约定及有关规定履行自己的物业管理义务，不断提高物业服务水平和质量。同时作为接受物业服务的业主，应当积极协助物业公司进行物业管理，并通过每个业主的自身行动，与物业公司共同努力，建设和谐的小区环境。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，判决：一、刘楠娟于判决生效之日起三日内向北京市翠微物业管理有限责任公司支付物业费、垃圾清运费、电梯检测费共计一万五千八百九十九元一角二分。二、驳回北京市翠微物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。刘楠娟如果未按照判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。刘楠娟不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。刘楠娟上诉称：一、一审判决认定事实不清楚，翠微物业未按照《物业管理协议》履行相关物业服务，违约在先；二、翠微物业服务存在严重瑕疵。请求二审法院撤销一审判决，发回重审，要求翠微物业赔礼道歉，要求翠微物业停止阻挠成立业主委员会的行为，停止损害刘楠娟作为业主的权利的行为。翠微物业在二审中针对刘楠娟的上诉请求和理由答辩称：翠微物业同意一审法院认定的事实和判决结果，不同意刘楠娟的上诉请求。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院在审理中另查明，刘楠娟系北京市朝阳区北苑家园天怡家园101-306号房屋业主，涉案房屋面积为94.97平方米。本案在审理中刘楠娟向法院申请证人张×出庭作证，证明春节期间其房屋下水管道溢水的事实，翠微物业对于证人证言的真实性不予认可，认为证人也是该小区业主且与翠微物业存在诉讼，与本案存在利害关系。上述事实，有相关证据、当事人陈述意见及庭审笔录等在案佐证。本院认为：本案争议的焦点是刘楠娟提出房屋厨房下水管道溢水能否构成业主要求减免物业服务费用的法定事由。根据我国物权法、合同法及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件的司法解释》等法律法规的规定，只有在物业服务公司存在未履行合同主要义务时，即物业服务公司出现根本性违约的情况下，业主拒交、减交物业费的做法才有可能得到法院的支持。而纵观本案，刘楠娟提出的抗辩理由认为物业公司未对于涉案房屋厨房下水管道溢水问题进行维修导致其房屋受损，根据查明的事实，在发生厨房下水管道溢水后翠微物业已积极的进行了疏通，尽到了合理管理及维护义务。上述情形不能证明翠微物业在履行合同中存在重大违约行为，导致业主丧失了根本上的合同利益。同时，刘楠娟所主张的“服务瑕疵”亦不能依据短时间的服务质量问题或者单个、局部的问题认定，而应考虑小区整体的服务情况和小区的持续状态确认。综上，刘楠娟的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审法院判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费191元，由刘楠娟负担（北京市翠微物业管理有限责任公司已预交，刘楠娟于本判决生效后3日内支付）。二审案件受理费382元，由刘楠娟负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王 黎代理审判员 杨 扬代理审判员 肖 斌二〇一五年十月三十日书 记 员 胡震霄 更多数据：搜索“”来源：