（2015）浦民一（民）初字第27865号
裁判日期: 2015-10-30
公开日期: 2016-01-04
案件名称
俞洪弟与陆庆海房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市浦东新区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
俞洪弟,陆庆海,元四仁
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百二十四条第一款，第二百二十六条
全文
上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2015）浦民一（民）初字第27865号原告俞洪弟，女，1943年8月7日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人高革慧，上海市锦天城律师事务所律师。委托代理人汤源源，上海市锦天城律师事务所律师。被告陆庆海，男，1954年11月17日生，汉族，住上海市杨浦区。第三人元四仁，男，1971年6月27日生，汉族，住上海市浦东新区。原告俞洪弟诉被告陆庆海房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月27日受理后，经原告申请，依法追加元四仁作为第三人参加诉讼。本案依法适用简易程序，于2015年9月15日公开开庭进行了审理。原告俞洪弟的委托代理人汤源源、被告陆庆海到庭参加诉讼。第三人元四仁经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告俞洪弟诉称，2013年11月11日，原、被告签订《房屋租赁协议》，约定原告将位于上海市浦东新区长岛路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）出租给被告使用。租赁期限为4年，自2013年11月11日起至2017年11月11日止，每月租金人民币（以下币种同）5，200元。合同约定被告不得将房屋转租给任何第三方，今日原告得知，被告将系争房屋转租给案外人李某某，李某某将房屋转租给目前系争房屋的实际使用人即第三人元四仁用于经营水产生意。2015年6月17日，原告向被告发出《律师函》，通知被告解除《房屋租赁协议》，要求被告于2015年6月26日前返还房屋。《律师函》于2015年6月17日送达，但被告拒绝返还房屋。原告认为双方签订的《房屋租赁协议》已于2015年6月17日解除，现向法院起诉要求：一、判令第三人从上海市浦东新区长岛路XXX弄XXX号XXX室房屋中迁出，被告将上述房屋返还给原告；二、判令被告支付自2015年8月11日起按每月5，200元标准计算至实际返还房屋之日止的房屋使用费；三、判令被告赔偿原告律师费5，000元；四、诉讼费由被告负担。被告陆庆海辩称，我没有和案外人签订过租赁合同，没有将系争房屋转租给他人，故不同意解除《房屋租赁协议》。目前系争房屋空关着，被告及家人均未使用。第三人元四仁未到庭应诉。经审理查明，2013年11月11日，原、被告签订《房屋租赁协议》，约定原告将位于上海市浦东新区长岛路XXX弄XXX号XXX室房屋出租给被告使用。第一条约定，租金每月5，200元，合同签署之时原告先支付3个月租金，另行支付1个月押金。第2条约定租赁期间应每次支付后三个月租金。第四条约定，被告租用年限为4年，自2013年11月11日开始计算，双方均不能单方面终止协议。如果一方要终止协议，须提前三个月通知对方，并征得对方同意。第5条约定，被告不得将房屋转租给任何第三方。原告于2013年11月11日将系争房屋交付给被告。被告支付押金5，200元。原告于2015年6月17日向被告发出《律师函》，通知被告解除《房屋租赁协议》，要求被告于2015年6月26日前返还房屋。被告于次日收到《律师函》，至今未返还房屋。被告自2015年8月10日开始欠付租金。本案在审理过程中，原告提供李某某和元四仁签订的《房屋租赁合同》复印件，约定李某某将涉案房屋出租给元四仁使用，每月租金8，400元，租期两年半，自2015年5月8日起租。另原告提供与元四仁录音文字整理记录，元四仁表示涉案房屋从李某某处租赁而来。以上事实由经庭审质证的房屋拆迁保留私房产权安置协议、房屋租赁协议、律师函、录音整理记录等证据以及当事人庭审陈述在案佐证。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁协议》系当事人真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效，当事人均应按约履行。根据合同约定，被告不得将房屋转租给任何第三方。被告正常支付租金，却称被告本人及家人目前未使用系争房屋，而涉案房屋实际用于水产经营，与被告陈述相悖，结合原告提供的李某某与元四仁签订的《房屋租赁合同》以及录音整理记录，可认定系争房屋现转租给他人使用。根据法律规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。现被告未经原告同意，将系争房屋转租给他人，原告要求解除房屋租赁合同，本院依法予以准许。合同解除后，被告理应从系争房屋中迁出。因被告违约导致合同解除，且原告不同意对装修进行利用并适当补偿，故对被告要求原告赔偿剩余租期内装修残值，本院难以支持。被告使用系争房屋，理应按约支付租金，故对原告要求被告支付自2015年8月11日起按每月5，200元标准计算至实际返还房屋之日止的房屋租金及使用费诉讼请求，本院依法予以支持。本案在审理过程中，原告表示《房屋租赁协议》解除后，自愿将收取的押金5，200元返还给被告，本院依法予以准许。原告要求被告支付律师费5，000元，缺乏合同以及法律依据，本院难以支持。第三人元四仁经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其对诉讼权利的放弃，由此产生的法律后果由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、原告俞洪弟与被告陆庆海于2013年11月11日签订的《房屋租赁协议》解除；二、第三人元四仁应于本判决生效之日起十五日内自上海市浦东新区长岛路XXX弄XXX号XXX室房屋中迁出，然后被告陆庆海将上述房屋返还给原告俞洪弟；三、被告陆庆海应于本判决生效之日起十五日内支付给原告俞洪弟自2015年8月11日起按每月人民币5，200元标准计算至实际返还房屋之日止的房屋租金及使用费；四、原告俞洪弟应于本判决生效之日起十五日内返还给被告陆庆海押金人民币5，200元；五、驳回原告俞洪弟的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币50元，减半收取人民币25元，由被告陆庆海负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 杨怡霖二〇一五年十月三十日书记员 胡贤君附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 百度搜索“”