（2014）园民初字第2991号
裁判日期: 2015-10-30
公开日期: 2016-12-05
案件名称
杨金清、奚建英等与栾云海一审民事判决书
法院
苏州工业园区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杨金清,奚建英,杨奕,杨某,栾云海,杨惠明
案由
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2014）园民初字第2991号原告杨金清。原告奚建英。原告杨奕。原告杨某。法定代理人奚建英，即被告奚建英，系杨某母亲。委托代理人李小明，江苏昊强律师事务所律师，代理上述各原告。被告栾云海。委托代理人张中，江苏九胜律师事务所律师。第三人杨惠明。本院于2014年12月5日受理原告杨金清、奚建英、杨奕、杨某诉被告栾云海迁让权纠纷一案，因杨惠明与本案有利害关系，本院依法追加其为第三人。本案依法由代理审判员刘虎适用简易程序独任审理，后因案情复杂，依法转为普通程序，由代理审判员刘虎担任审判长，与人民陪审员陈学珠、商磊组成合议庭进行审理，于2015年3月20日、6月2日、10月19日公开开庭进行了审理。原告杨金清及各原告共同委托代理人李小明、被告栾云海及其委托代理人张中到庭参加三次诉讼，第三人杨惠明经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告杨金清、奚建英、杨奕、杨某诉称：位于苏州工业园区青剑湖小区F区9幢1103室系动迁安置房，安置对象为各原告及第三人杨惠明。被告栾云海主张与杨惠明签订房屋买卖合同取得上述房屋，并对房屋一直占有、使用，各原告对此均不知情，也不认可，并多次要求被告搬离，被告均不肯配合。原告现起诉至法院，请求判令被告迁出苏州工业园区青剑湖小区F区9幢1103室，并由被告按照每月1500元的标准支付占用期间的租金19500元（后原告明确计算至实际迁出之日），并由被告承担本案诉讼费。被告栾云海辩称：1、本案原告不是房屋的所有权人，无权要求提出其诉状所称的诉请。2、被告栾云海早在2011年11月已经与本案房屋的原所有权人杨惠明签订房屋买卖合同并支付了全额房款，杨惠明就收取房款90万元也出具收条。杨惠明已在2013年10月将该房屋交付给被告，故该房屋为被告所有，并且被告已经进行了装修并实际居住至今。故请求法院驳回原告的诉请。第三人杨惠明未出庭应诉答辩，也未向本院提交书面答辩意见。经审理查明：位于苏州工业园区青剑湖F区9幢1103室（现公安编号为青剑湖花园二区295幢1103室）系动迁安置房，安置对象为杨惠明、奚建英、杨奕、杨某、杨金清。该房屋由杨惠明代表全家于2008年8月20日与苏州工业园区拆迁事务中心签订协议所取得，房屋于2013年10月6日开始实际由栾云海占有、使用至今。栾云海辩称：栾云海于2011年从杨惠明处购买取得上述房屋，双方签有买卖合同，是杨惠明给付自己的钥匙。原告诉称：对杨惠明是否出卖房屋不知晓，也不认可；杨惠明于2013年10月底即离家出走，至今下落不明。讼争房屋由杨金清于2013年10月6日向动迁部门领取钥匙，想对外出租时，才发现钥匙被他人更换了，不清楚被告如何进门，后来就报警。原告据此提交2013年10月6日由杨金清从房产公司回迁办签字的《领钥匙单》。2013年10月26日，因杨金清就房屋占用提出异议，与栾云海等发生争执，各方至苏州工业园区唯亭派出所报警处理。庭审中，被告栾云海提交一份《房屋买卖合同书》及一张《收条》。根据《房屋买卖合同书》，由“杨惠明”作为甲方（出让方），将苏州工业园区唯亭镇F区9幢1103室房屋以90万元的价格对外出售，并约定协助乙方（买受方）办理过户手续。《房屋买卖合同书》下端，甲方处签有“杨惠明”字样并注明身份证号码，签字时间显示为2012年11月15日；乙方处信息未填写，由居间方加盖“苏州工业园区嘉宝房产信息咨询有限公司”印章，栾云海在合同右下角签字。该合同上，房屋信息、结构、间数、建筑面积、出让房屋装修及附属物、房款支付方法、房屋交付等处均未填写，房产证、土地证注明为“尚未办理”。栾云海提供的《收条》上，注明“今收到栾云海购房款90万元，此房款为苏州工业园区唯亭镇F区9幢1103室，收款人杨惠明，2011年11月15日”。关于上述《收条》及《房屋买卖合同书》的形成。被告栾云海辩称：最开始在2011年交付房款的同时，被告跟杨惠明签订了一份《房屋买卖合同》，但是为手写文本，内容也很简单，所以在2012年又补签了本案打印版本的协议，并由房屋中介盖章见证。所付房款中，20万是银行转账的，还有70万是被告取款现金给付。当时签订合同时，房屋尚未建造好，房屋的实际面积也不知晓，杨惠明说房子有100多平米，价款就算90万。因为杨惠明多次结婚、离婚，被告对其家庭情况不清楚。杨惠明出售房屋时，就是说房屋是自己所有，也没有提到杨惠明家里人共有或同意，也未出具过家人同意出售的相关凭证。原告方第一次开庭时，对于《房屋买卖合同书》及《收条》的上“杨惠明”的签字不认可为杨惠明本人所写，同时主张庭后书面申请对“杨惠明”的签字进行鉴定，但原告方未能在本院规定的时间内提交书面鉴定申请；第二次开庭时，原告明确表示不申请鉴定，并确认《房屋买卖合同书》上“杨惠明”的签字目测像杨惠明所写；第三次开庭时，原告方确认《收条》及《房屋买卖合同书》上杨惠明的签字即为本人所写，但诉称杨惠明是否实际收到款项以及所签署条据是否真实意思表示不能确认。关于房款的给付，被告栾云海提交部分其在2013年1月及10月的取款凭证，证明其在相关时间段有充分的给付能力，其主张所取款项中，部分就是给付杨惠明的现金，但是具体哪几笔无法明确；至于20万元的转账，因时间较长，转账银行不能确定，故无法提交转账记录。庭审中，被告栾云海申请证人汪某出庭作证，汪某证言如下：汪某介绍栾云海与杨惠明认识并借款，款项均已偿还。本案房屋买卖时，杨惠明表示要借大笔款项，汪某就说房屋直接卖给栾云海。之后听杨惠明说拿了栾云海的房款90万元。另查明：苏州工业园区跨塘派出所于2013年10月26日对栾云海做过两份询问笔录。栾云海当日12时50分的陈述如下：2011年11月，杨惠明找到栾云海说想出售自己所有的讼争房屋，栾云海同意后将房款90万元给付杨惠明，杨惠明出具了收条并手写了一份买卖合同，杨惠明之后也提供了拆迁交换协议及测量表。2013年10月，杨惠明交付钥匙，栾云海安排人员入住并装修。10月25日，有人说杨惠明又将房屋卖给别人了，就来派出所调解。栾云海在当日14时的陈述如下：栾云海之前借钱给杨惠明，当时卖房子的时候，总共欠款90万元，说房子买了欠款就算了，打了房款收条后栾云海就将借条全部撕掉了。经本院释明，被告栾云海坚持要求履行房屋买卖合同，且辩称房屋及室内装修均应当归属自己，本案不考虑向原告返还房屋，也不就款项、损失向相关人员诉请返还及赔偿，也不对房屋内自有的装修损失向相关人员主张赔偿。以上事实，由房屋拆迁表、房屋买卖合同、报警记录、银行转账凭证、收条、证人证言等及当事人的庭审陈述予以证实，本院予以确认。本院认为：苏州工业园区青剑湖F区9幢1103室（现公安编号为青剑湖花园二区295幢1103室）系动迁安置房，安置对象为杨惠明及杨金清、奚建英、杨奕、杨某，该五人对涉案房屋享有所有权及完全处分权。就杨惠明与栾云海签订《房屋买卖合同书》并出具《收条》、将涉案房屋出售给被告的行为，本院认为，原告方对杨惠明签字的真实性不持异议，其虽诉称上述条据的形成并非杨惠明真实意思表示，但不能就相关主张举证证明，杨惠明也未出庭就合同及收条提出异议并举证证实，应当认定上述《房屋买卖合同书》、《收条》客观存在。但杨惠明在签订合同时没有完全处分权，其出卖标的物的行为不能必然发生物权转移的效果，物权处于效力待定状态，栾云海基于签订房屋买卖合同书享有相关债权，其尚未取得涉案房屋的完全产权。原告等共有人在知道房屋买卖事宜后及时、明确对于房屋交付及房屋登记进行相关阻断，系基于所享有共有权的物权行为。基于物权优于债权的法律原理，原告诉请被告搬离系行使物权权能，符合法律规定，本院予以支持。被告栾云海经本院释明，坚持要求履行房屋买卖合同，也不在本案中主张装修赔偿，其以此对抗搬离的抗辩，本院难以支持。在合同目的无法实现的情况下，栾云海可以基于相关事实及证据向有关人员主张违约责任或解除合同赔偿损失；若房屋确由栾云海装修，相关装修权益也可以向相关人员主张。关于原告主张被告占用房屋期间的租金，根据现有证据，杨惠明对于涉案房屋虽无完全处分权，但其作为共有人，对涉案房屋在一定程度上可以行使使用权。在栾云海举证给付杨惠明部分款项且系杨惠明直接将房屋交由栾云海使用的情况下，不能认定栾云海此前占用房屋为非法。故原告对于租金的主张，缺乏证据，本院不予支持。第三人杨惠明经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃答辩、质证的相关权利，应承担由此所致的不利后果。综上，根据《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告栾云海于本判决生效之日起10日内搬离苏州工业园区青剑湖小区F区9幢1103室（即青剑湖花园二区295幢1103室），并将该房屋交还原告；二、驳回原告杨金清、奚建英、杨奕、杨某的其余诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费288元，公告费990元，合计1278元，由原告杨金清、奚建英、杨奕、杨某负担278元，被告栾云海负担1000元。被告应承担之款项已由原告预交，本院不再退还，被告在本判决生效之日起10日内将该款直接给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长 刘 虎人民陪审员 陈学珠人民陪审员 商 磊二〇一五年十月三十日书 记 员 张 欢 更多数据：