（2015）顺民初字第14607号
裁判日期: 2015-10-30
公开日期: 2016-07-14
案件名称
第一物业服务（北京）有限公司与刘萨莎物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市顺义区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
第一物业服务（北京）有限公司,刘萨莎
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零九条
全文
北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2015）顺民初字第14607号原告第一物业服务（北京）有限公司，住所地北京市海淀区青云里满庭芳园小区配套公建二层，组织机构代码70023XXXX。法定代表人张鹏，董事长。委托代理人梁聪，男，1988年1月7日出生。委托代理人张雨晴，女，1993年4月19日出生。被告刘萨莎，女，1969年11月10日出生，港澳居民来往内地通行证号H039836XXXX。委托代理人余丹，北京成越律师事务所律师。原告第一物业服务（北京）有限公司（以下简称第一物业公司）与被告刘萨莎物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员周益独任审判，公开开庭进行了审理。原告第一物业公司之委托代理人梁聪、张雨晴，被告刘萨莎之委托代理人余丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告第一物业公司诉称：被告于2011年03月17日入住XX小区二期XX（A302）栋房屋，与原告正式确立了《前期物业服务合同》中约定的物业服务合同关系。根据《前期物业服务合同》约定，由原告为被告所在的北京市顺义区XX镇XX庄XX小区提供物业服务，并按照规定收取物业服务相关费用。直至起诉之日，原告已按照上述合同的相关规定，尽职尽责地履行了其物业服务义务，但在合同履行期间，虽经原告多次催缴，被告拒不支付2013年2月2日至2015年9月30日期间的物业服务费，金额高达98788元。由于被告故意拖欠物业费的行为已经构成严重违约，因此依照合同法及《前期物业服务合同》之约定，被告应从逾期之日起按每日万分之五的标准支付违约金，共计25732.01元。被告作为XX小区业主，经原告多次催缴仍无故拖欠2013年-2015年物业服务费的行为严重违反了合同约定，造成了原告的重大经济损失。现原告依法起诉以维护其合法权益，原告诉讼请求为：1.判令被告向原告支付2013年2月2日至2015年9月30日的物业服务费共计98788元；2.判令被告向原告支付物业服务费违约金共计25732.01元；3.判令诉讼费由被告承担。被告刘萨莎辩称：被告不同意原告的诉讼请求。一、被告对《前期物业服务合同》的真实性不认可，原告没有提供其具有物业服务资质的证据。二、原告没有关于收取物业费面积的证据依据。三、原告没有其主张收费标准的依据。被告不同意支付违约金。根据《前期物业服务合同》第二十五条，没有约定按照日万分之五计算，而应当是欠费的数额乘以万分之五。原告主张2013年8月21日之前的物业费超过诉讼时效，不应得到支持。原告未提交其尽职履行了物业服务义务的证据。经审理查明：刘萨莎系顺义区XX小区号XX层全部房屋的所有权人，该房屋登记的建筑面积为531.8平方米。北京东君房地产开发有限公司（以下简称东君房地产公司）系XX小区二期工程（以下简称涉诉小区）的开发建设单位。涉诉小区未成立业主大会及业主委员会。2007年8月1日，东君房地产公司（甲方）与北京当代物业管理有限责任公司（乙方，以下简称当代物业公司）签订《前期物业服务合同》，约定如下：自2007年8月1日起至本物业业主大会成立后，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止，由当代物业公司为涉诉小区提供前期物业管理服务；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为独栋别墅7.5元/月·平方米；物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应在每季末履行交纳义务；业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按0.5‰的标准向当代物业公司支付违约金。当代物业公司于2009年3月30日经核准更名为第一物业公司。2009年3月31日，东君房地产公司与第一物业公司就涉诉小区项目签订《前期物业服务合同补充协议》，约定将2007年8月1日签订的《前期物业服务合同》中乙方的名称由原“当代物业公司”变更为“第一物业公司”，变更后的主体基于原合同及补充协议享有权利，履行义务，且不影响原合同及补充协议效力，本补充协议经双方签字盖章后，自2009年4月1日起生效。第一物业公司主张其按照涉诉房屋地上部分建筑面积412.04平方米主张物业服务费。刘萨莎认可第一物业公司主张之欠费期间。诉讼中，第一物业公司称其为了保持与业主的良好关系，自愿撤回其第二项诉讼请求。上述事实，有本院庭审笔录、询问笔录、《前期物业服务合同》、《前期物业服务合同补充协议》、名称变更通知、查询结果等证据在案佐证。本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。因涉诉小区未成立业主大会及业主委员会，小区开发建设单位东君房地产公司与当代物业公司签订的《前期物业服务合同》及与第一物业公司签订的《前期物业服务合同补充协议》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。刘萨莎作为涉诉小区业主，应受该合同及补充协议的约束。《前期物业服务合同》约定了物业服务费收费标准，刘萨莎所称第一物业公司没有收费标准依据的辩解意见，本院不予采信。对第一物业公司主张之收费面积，刘萨莎并无反驳证据，故本院对第一物业公司主张之收费面积予以采信。现第一物业公司履行了物业服务义务，刘萨莎亦享受了物业服务，故刘萨莎应当及时交纳物业服务费。本案中，刘萨莎并未提供证据证明第一物业公司提供的物业服务与现行法律法规所确定的物业管理服务标准和质量之间存在明显差距，故第一物业公司要求刘萨莎全额支付其诉请期间物业服务费的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。关于刘萨莎提出的第一物业公司部分诉讼请求超过诉讼时效一节，由于物业服务具有公共服务性和强制履行的特点，即使刘萨莎欠费，第一物业公司亦未中断服务，且物业服务合同系持续性合同，刘萨莎自2013年2月2日起享受了第一物业公司提供的物业服务，而现并无证据显示第一物业公司怠于行使追索物业服务费的权利，故本院对刘萨莎的该辩解意见，不予采信。第一物业公司自愿撤回其第二项诉讼请求，符合法律规定，本院予以准许。应当指出，物业服务企业与业主间系服务与被服务的关系，第一物业公司作为服务企业，应努力提高自身服务质量，对业主提出的合理意见应予重视，并积极配合加以改进，促进小区环境改善，业主亦应积极履行交费义务，以共同促进小区物业服务水平的提高。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：被告刘萨莎于本判决生效之日起七日内给付原告第一物业服务（北京）有限公司二○一三年二月二日至二○一五年九月三十日的物业服务费九万八千七百八十八元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一千三百九十五元，由原告第一物业服务（北京）有限公司负担二百六十元（已交纳），由被告刘萨莎负担一千一百三十五元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 周 益二〇一五年十月三十日书 记 员 王福平 微信公众号“”