（2015）温鹿民初字第855号
裁判日期: 2015-10-30
公开日期: 2015-12-21
案件名称
周崇光、朱银銮与赵春岳、谢雪源房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
温州市鹿城区人民法院
所属地区
温州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
周崇光,朱银銮,赵春岳,谢雪源
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款；《中华人民共和国担保法》：第九十条；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
温州市鹿城区人民法院民 事 判 决 书（2015）温鹿民初字第855号原告：周崇光。原告：朱银銮，以上二原告的共同委托代理人：严恒系，浙江光正大律师事务所律师。被告：赵春岳。被告：谢雪源。以上二被告的共同委托代理人：朱晓锋，浙江联英律师事务所律师。原告周崇光、朱银銮诉被告赵春岳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月27日立案受理，被告赵春岳在答辩期内对管辖权提出异议，本院裁定予以驳回。后被告赵春岳不服该裁定，上诉至温州市中级人民法院，温州市中级人民法院裁定驳回赵春岳的上诉，维持原裁定。2015年7月21日本案依法由代理审判员张乓乓适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周崇光、朱银銮的委托代理人严恒系，被告赵春岳的委托代理人朱晓峰到庭参加诉讼。后因案情复杂，本院2015年9月8日裁定转为普通程序审理。原告申请要求追加谢雪源作为被告参加诉讼，本院依法予以准许。2015年10月20日，本案依法由审判长李元、助理审判员张乓乓、人民陪审员朱汉阳组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告周崇光、朱银銮的委托代理人严恒系，被告赵春岳、谢雪源的委托代理人朱晓峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周崇光、朱银銮诉称：二原告系夫妻关系。原告朱银銮授权原告周崇光于2014年8月22日与被告赵春岳经温州科威国际不动产信息咨询有限公司居间介绍签订了一份《房屋买卖合同》（原告为甲方、被告为乙方），约定：一、甲方自愿将其自有房屋即坐落于温州市鹿城区瓯江路锦玉园××幢××室的房屋出售给乙方，该房屋计建筑面积489.68平方米，产权证号652737，以产权面积为准并结算房款；二、甲、乙双方同意房屋成交为每平方45744元，总售价为贰仟贰佰肆拾万元整；三、自合同签订之日，乙方向甲方交付购房定金80万元整；在2014年9月3号前，双方办理产权过户手续后，乙方应付清剩余房款，已付的购房定金直接冲抵房款。四、如该房为产权交易，营业税、个人所得税、土地增值税、土地出让金，领取乙方权证时所产生的相关费用及税费均由乙方承担。七、该物业交验日期双方协商择定于乙方支付全款之日进行物业交验。八、双方承认的附件条款中约定：1、该房总房款贰仟贰佰肆拾万元整；2、该房付款为分期付款；3、房屋首付款除定金之外，乙方将首付款壹仟伍佰万元整在2014年8月29日之前筹齐，并在银行进行双方房款监管，并签订监管协议，签订完毕后，甲方自行还贷并注销抵押登记，注销完毕后，甲乙双方当即去房管部门办理产权过户，待乙方领取其名下契证，产权证及土地证，银行当即放款，剩余房款陆拾万元整在乙方领证当日起五天之内支付甲方。4、该房定金捌拾万元整在双方物业交接完毕后，中介方将代为保管的定金划入甲方账户。5、定金在2014年8月23日划入中介方账户，中介方代为保管……。但合同签订后，被告赵春岳既未在约定时间内向中介交付定金80万元，也未依约在2014年8月29日之前筹齐首付房款1500万元。为此，原告于2014年9月22日、9月28日两次向被告赵春岳发出律师函，要求被告继续履行合同，若被告未能在收到律师函之日起二日内支付定金80万元，筹齐首付款1500万元（不包含应付定金80万元），则在被告收到律师函的第三日解除双方签订的《房屋买卖合同》。但被告在收到原告的律师函后却置之不理。原告亦多次让中介告知被告赵春岳继续履行合同，但均无果。鉴于被告收到原告发出的律师函后拒绝履行合同义务，则原、被告签订的《房屋买卖合同》已经解除。原告认为，双方签订的《房屋买卖合同》系真实意思表示，依法成立并生效，被告应当全面履行合同义务。现被告拒绝履行合同义务的行为已严重损害了原告的合法权益，依法原告有权解除合同并要求被告赔偿原告因其违约行为所遭受的经济损失。涉案房屋及两个标准车位经原告向法院申请予以价值评估，在价值时点2014年9月26日评估价格为40000元／平方米，与合同价格相差2812721.92元，原告认为该部分系被告不履行合同给造成原告经济损失，且本案发生于被告赵春岳与被告谢雪源夫妻关系存续期间，故所涉债务系夫妻共同债务，现请求判令：1、被告赵春岳、谢雪源立即共同赔偿二原告经济损失2812721.92元并赔偿利息损失（利息损失从起诉之日起按中国人民银行同期贷款基准利率计算至实际清偿之日止）；2、本案的诉讼费、评估费28087元由被告赵春岳、谢雪源承担。在举证期限内，原告周崇光、朱银銮向本院提交如下证据：1.身份信息、民政局查询证明、户口查询记录，证明原、被告诉讼主体资格以及二原告、二被告分别系夫妻关系的事实；2.房屋买卖合同、房屋权属证书、房屋权属登记查询证明，证明涉案房屋系二原告夫妻共同财产的事实及原、被告于2014年8月22日签订《房屋买卖合同》，原告以2240万元将涉案房屋出卖给被告的事实；3.律师函、EMS邮寄单、投递结果、短信记录，证明原告于2014年9月22日、28日分别委托律师向被告发出两次律师函，被告于2014年9月23日及9月29日分别收到的事实。上述律师函中表明若被告未在宽限期内履行合同则自被告收到律师函三日内解除双方签订的《房屋买卖合同》以及原告多次委托中介告知被告合同解除的事实；4.调查笔录，证明原告已发律师函告知被告，并表明若被告未在宽限期内履行合同则自被告收到律师函三日内解除合同的事实，原告亦多次委托中介告知被告合同解除的事实，被告存在严重违约；5、房屋买卖合同，证明涉案房屋温州市鹿城区瓯江路锦玉园××幢××室房屋原告在被告违约解除合同后，将其转卖给案外人易一新、邹爱英，合同价款为9793600元；6、房屋权属登记信息查询证明，证明被告在2014年9月10日违约后另行购买了涉案房屋同小区2902室的房产。被告赵春岳、谢雪源辩称：涉案买卖合同没有生效，根据该合同中的约定，合同中的定金是成约定金，本案中被告在事实上并没有实际支付，故该合同未生效。因合同未生效，故不存在原告所说的违约之说。涉案合同签订之时，合同只有原告周崇光一人签字，事实上涉案房屋是周崇光与朱银銮两人共同所有，周崇光一人不能成为出卖房屋的适格主体。被告提供的材料也能反映朱银銮并没有在合同上签字确认，周崇光一人无权处分涉案房产，故涉案合同尚未生效。另原告的诉讼请求缺乏事实和法律根据。因为被告定金没有实际交付，合同没有实际生效，故不存在违约。而且原告对涉案合同状态错误认识，其错误认为合同已经生效，故行使解除权也不能产生实质上的效果。另即使是法院最终认定《房屋买卖合同》有效。原告方在过程中行使的解除权，其意思表示不明确，以及送达方式存在缺陷，导致法律上也不能产生事实上及实质上的效果，因此本案原告的诉讼请求是不能成立的。本案原告主张的索赔基础是被告存在违约行为并应当承担违约责任，假设本案合同成立并有效，该违约责任也是合同约定的违约责任，即合同第五条已经约定，但根据该条约定，所涉及的违约责任成立的条件是本案合同约定的定金应当实际上有交付，由于本案定金没有实际交付，故已失去实际意义。即使被告的行为最终被法院判定为违约，但是原告所要求的违约金数额是不合理的。合同定金条款假设生效也证明双方当时在本案磋商过程中达成共识，即使被告存在违约，没有其他的减损原因，被告最多只须放弃实际上交付的定金，不会继续扩大。而本案中，被告的行为没有给原告造成损失，故被告认为本案无需进行鉴定，如法院给予原告鉴定，被告认为相应的后果及结果应由原告自行承担。另外，原告已将房屋转卖给他人，根据评估结论，可以显示出原告在诉讼过程中违背了诚实信用原则，原告庭审中出示的涉案房屋卖给第三人的备案合同，合同总价为900万元左右。现评估结论远高于原告庭审中出示的原告与第三人交易的合同金额，说明原告出示的合同是不真实的，不能证明原告的损失。且被告在双方签订合同后不久即已向原告明确不再履行上述合同，双方也达成一致意见不再追究责任。另被告谢雪源并非本案适格的主体，原告提起诉讼请求权的基础是原告周崇光与被告赵春岳之间的买卖合同关系，合同的相对人就是周崇光、赵春岳，现原告申请追加谢雪源作为共同被告，事实上破坏了买卖合同当事人主体的稳定性，违背了合同主体相对性，系徒增诉累，被告谢雪源不承担责任。本案是合同纠纷，合同主体相对人系赵春岳，即使判决结果被告赵春岳需承担责任，是否系夫妻共同债务不是本案所审查的范围。被告赵春岳未向本院提交证据。对原告提供的证据，经被告质证，本院认定如下：对证据1被告对真实性无异议，但认为被告谢雪源并非适格的被告主体，且地址有误，被告现并非居住在永嘉县东方村。因被告对真实性无异议，故本院对真实性予以认定，另证据可证明被告待证事实，即二原告及二被告分别系夫妻关系。对证据2，被告对证据的真实性无异议，但原告立案时提交的买卖合同朱银銮并没有在甲方处签字，系补签的，涉案房屋并非原告周崇光一人所有，所以签约时原告周崇光并非适格的出卖主体，故合同不生效。原告对签约时朱银銮并未签字系后来补签予以认可，但认为原告朱银銮与原告周崇光存在委托行为，合同签约时就已经生效。本院认为原告已对补签事实予以确认，故本院对于证据2的真实性予以认定，对于待证事实原告周崇光与被告赵春岳于2014年8月22日签订房屋买卖合同，原告朱银銮事后在该合同出卖人处签字这一事实予以认定。对于证据3，律师函及快递投递单，被告对律师函及手机短信真实性无异议，对快递投递单真实性有异议，因被告现已不在永嘉县东方村居住，故并非其本人签收相关材料。另认为律师函及手机短信表述存在问题，被告行使解除权时表述为要求解除《房屋买卖协议》，原、被告签订的系《房屋买卖合同》，故如认为合同生效的话，原告的该份律师函不能起到行使解除权的法律后果。本院认为，对于律师函，函中前文已陈述系周崇光与赵春岳之间关于涉案瓯江路锦玉园××幢××室房屋的《房屋买卖合同》的相关事项，若被告不在宽限期内履行合同义务，则周崇光将解除《房屋买卖协议》，庭审中原、被告均确认双方之间除签订该份《房屋买卖合同》外，不存在其他的合同及协议，故本院认为《律师函》该处为笔误，且律师函所寄地址为被告户籍地，快递单上并附有被告的联系方式，相关凭证可显示被告或其家属已签收材料，若合同成立，被告在收到《律师函》后未在宽限期内履行合同义务，也未提出异议，该律师函可起到解除合同的效力，即合同于2014年9月26日解除。对于两份调查笔录，被告认为证人应出庭接收质证，故对于真实性不予认可。另中介与原告存在利害关系，对于证人证言也不应予以采纳。本院认为被告异议成立，对证人证言不予采纳。对证据5，被告认为原告并非对涉案房屋的市场价格不了解，其在相同时期内将涉案房屋出卖给第三人价格畸低，故对该份合同的真实性有异议。本院认为被告异议成立，该份合同系房屋部门的备案合同，其中价格等记载明显不符合市场情况，且原告未提供其他证据证明涉案房屋转让给他人的真实情况，故本案对该份证据不予采纳。对于证据6，房屋查询登记信息，被告认为原告提交该份证据超过举证期限。本院认为，该份证据系房管部门盖章确认，可证明被告在2014年9月9日购买涉案房屋同小区的其他房产，但与本案无关，故该证据本院不予采纳。另原告向法院申请要求对温州市鹿城区瓯江路锦玉园××幢××室及两个车位（B1-147和B1-148）在2014年9月26时点的市场交易价格进行价值评估。本院依法委托温州华信房地产土地资产评估有限公司对涉案房屋包含其室内房开标准装饰装修价值及两个标准地下车位的使用权价值在2014年9月26日的市场价值进行评估，确定总价值为1958.72万元（单价40000元／平方米）。原告对评估报告的真实性、合法性和关联性均无异议，同时认为评估的价值时点为2014年9月26日，系原告向被告送达律师函给予履约宽限期后的合同解除之日。合同解除之日的房屋价值与涉案房屋买卖的合同的价差就是被告违约对原告造成的实际经济损失。被告对于评估报告的真实性无异议，但是对于内容有异议，合同没有生效，也无所谓解除，故价值时点有问题，且评估机构估价对象表述不准确，评估对象有扩大的情形，评估机构采用比较法测算，却没有参照物，故被告对结论有异议。本院认为，对于评估报告，系本院依法委托有评估资质的机构作出，对于价值时点及损失本院暂不予阐述，但对于评估结论，本院认为评估机构已对评估对象作出合理的界定，包括产权状况、实物状况，区位状况等等，评估机构采用对比法，对同区域内同类性质的房地产市场情况进行调查，结合评估对象实际作出评估结论，该评估报告程序并不违法，故本院对评估结论予以采纳。经审理，本院对以下事实予以认定：原告周崇光与朱银銮系夫妻关系，被告赵春岳与被告谢雪源系夫妻关系。2014年8月22日原告周崇光与被告赵春岳经温州科威国际不动产信息咨询有限公司居间介绍签订了一份《房屋买卖合同》（周崇光为甲方、赵春岳为乙方），约定：甲方自愿将其自有房屋即坐落于温州市鹿城区瓯江路锦玉园××幢××室的房屋出售给乙方，该房屋计建筑面积489.68平方米，产权证号652737，以产权面积为准并结算房款；甲、乙双方同意房屋成交为每平方45744元，总售价为贰仟贰佰肆拾万元整，随房出售的设备设施及物品为房开标配及两个车位以及已装灯饰及窗帘。双方约定自合同签订之日，乙方向甲方交付购房定金80万元；在2014年9月3号前，双方办理产权过户手续后，乙方应付清剩余房款，已付的购房定金直接冲抵房款。另双方约定甲方违约应双倍返还定金，逾期则每日加收滞纳金，滞纳金为该定金的千分之三给乙方；乙方违约无权要求返还定金。本合同生效后，双方应相互配合到相关部门办理房产交易手续。如因一方原因致使合同无法履行，则视为该方违约。双方承认的附加条款中约定：1、该房总房款贰仟贰佰肆拾万元整；2、该房付款为分期付款；3、房屋首付款除定金之外，乙方将首付款1500万元整在2014年8月29日之前筹齐，并在银行进行双方房款监管，并签订监管协议，签订完毕后，甲方自行还贷并注销抵押登记，注销完毕后，甲乙双方当即去房管部门办理产权过户，待乙方领取其名下契证，产权证及土地证，银行当即放款，剩余房款陆百陆拾万元整在乙方领证当日起五天之内支付甲方。4、该房定金捌拾万元整在双方物业交接完毕后，中介方将代为保管的定金划入甲方账户。5、定金在2014年8月23日划入中介方账户，中介方代为保管……。合同签订后，被告赵春岳未在约定时间内向中介交付定金80万元，也未在2014年8月29日之前支付首付房款1500万元。原告于2014年9月22日、9月28日两次向被告赵春岳发出《律师函》，并委托中介向赵春岳发送手机短信，要求被告按照合同继续履行，若被告未能在收到律师函之日起二日内支付定金80万元，筹齐首付款1500万元（不包含应付定金80万元），并在银行办理房款监管，则在被告收到律师函的第三日解除双方签订的《房屋买卖协议》，到时周崇光有权要求赵春岳赔偿一切损失。律师函分别于2014年9月23日、9月29日到达被告赵春岳处，但赵春岳收到律师函后未作出答复。另查明，涉案房屋原登记在周崇光与朱银銮名下，系周崇光与朱银銮的夫妻共同财产。后涉案房屋由原告出卖给案外人易一新、邹爱英，于2014年11月3日申请产权变更，2014年11月5日完成产权变更手续。本院认为，原告周崇光与被告赵春岳于2014年8月22日就涉案温州市鹿城区瓯江路锦玉园××幢××室的房屋签订《房屋买卖合同》，该合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。原告朱银銮作为涉案房屋的共有人之一对涉案房屋的出卖未提出异议，并在本案中以原告身份进行起诉，证明其认可合同的效力。被告辩称原告周崇光在签订合同时对涉案房屋没有完全的所有权为由主张合同未生效，本院不予支持。另被告认为合同中约定了定金条款，合同中既有格式的文本，也有手写的字体，所有的条款都是围绕定金展开，故该定金应视为成约定金，由于被告在签字后就没有实际交付定金，故合同尚未生效。本院认为，本案原、被告并未明确约定定金的交付构成合同成立或者生效的要件，且合同中约定本合同自签订之日起生效，故定金条款并非成约定金性质，被告辩称定金未交付合同尚未生效无事实和法律依据，本院不予采纳。结合合同第五条关于违约责任的约定，该合同中所涉的定金属违约定金性质。但是，根据《中华人民共和国担保法》的规定，定金合同自定金实际交付之日起生效，而本案中合同签订后，被告未实际支付定金，故该合同中有关的定金条款不生效。合同签订后，因被告未按照合同约定履行，原告委托律师向被告发送律师函，要求其在宽限期内继续履行合同，否则原告将在被告收到律师的第三日解除双方签订的《房屋买卖合同》，该律师函于2014年9月23日到达被告处，被告未提出异议，故本院认定双方签订的合同于2014年9月26日解除。现原告主张被告赔偿因违约致合同解除给原告造成的损失，即合同价款22399921.92元与合同解除时房屋评估价值19587200元的差价损失2812721.92元。本院认为，被告赵春岳未按照合同约定履行合同义务虽构成违约，但因本案定金条款未生效，不能适用定金违约条款处理。另外，原告在被告违约后不久即将涉案房屋出卖给他人，现原告拒不说明将涉案房屋另行出卖的真实交易情况亦不提供相应证据，以致本院对其转让房屋给他人的真实时间和真实价款等均无法查明，故无法认定原告是否产生实际损失。原告仅凭评估报告主张价差2812721.92元为其经济损失依据不足，本院不予支持。另对于被告谢雪源的被告主体资格，本院认为，谢雪源并非签订《房屋买卖合同》的相对人，且原告未提供证据证明被告赵春岳购买涉案房屋系用于家庭共同生活所需以及被告谢雪源对签订涉案合同知情，故原告将被告谢雪源列为被告要求其承担责任依据不足，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条，《中华人民共和国担保法》第九十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告周崇光、朱银銮的诉讼请求；案件受理费29302元，鉴定费28087元，合计57389元，由原告周崇光、朱银銮承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。本判决书生效后，负有义务的一方当事人如不履行判决确定的义务，另一方当事人应当在判决书确定义务履行之日起二年内向本院申请执行。审 判 长 李 元代理审判员 张乓乓人民陪审员 朱汉阳二〇一五年十月三十日代书 记员 蔡 帆本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国担保法》第九十条定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一项当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 百度搜索“”