（2015）东二法沙民一初字第235号
裁判日期: 2015-10-30
公开日期: 2016-11-15
案件名称
李霞与刘惠梅租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
东莞市第二人民法院
所属地区
东莞市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李霞,刘惠梅
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2015）东二法沙民一初字第235号原告（反诉被告）：李霞，女，汉族，1985年7月30日出生，住四川省南部县。委托代理人：邓波，广东南天星律师事务所律师。委托代理人：胡珊，广东南天星律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘惠梅，女，汉族，1982年12月24日出生，住广东省兴宁市。委托代理人：廖东来，男，汉族，1978年10月5日出生，住广东省兴宁市，系被告刘惠梅丈夫。原告李霞诉被告刘惠梅租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月10日立案受理后，被告刘惠梅依法提起反诉，本院依法对刘惠梅的反诉予以受理。本案依法由代理审判员詹杰适用简易程序独任审判，于2015年10月21日公开开庭进行了审理。原告李霞的委托代理人胡珊，被告刘惠梅及其委托代理人廖东来到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李霞诉称：2012年7月12日，原告与被告签订了租赁合同，原告租赁被告一楼商铺用于五金加工。2014年2月28日，双方同意续租，并签订了一份《租赁合约》，租期从2014年4月12日至2016年4月12日，租金为1,300元/月，押金为6,000元。2015年5月26日，东莞市环境保护局沙田虎门港分局收到投诉，遂于原告处调查，发现原告经营的五金加工店未经环境保护局审批，私自投入生产，限令原告十天内搬离。原告将上述情况告知被告后，被告要求原告去办理环保审批手续，原告在办理的过程中，被要求提供房产证，被告提供了土地证，显示土地性质属于住宅用地，且审批的工作人员告知原告因为租赁房屋所在区域被规划为住宅用地，无法再办理上述审批手续。被告得知后要求原告将此事交由其处理。2015年7月20日，东莞市环境保护局沙田虎门港分局又有三名工作人员要求原告搬离，原告最终没有办法只能搬离。原告搬离的过错并不在原告，但是被告却不退回原告交纳的押金。为此，原告诉至法院，请求法院判决：1.被告退回原告押金4,900元；2.被告支付原告搬迁所产生的运费2,900元；3.被告支付原告误工费、设备停工费10,000元。被告刘惠梅辩称：一、原告在2015年8月单方终止合同，迁出租赁物，尚拖欠被告水电费，且长期不按时交纳租金，故根据双方签订的《租赁合约》关于租期、押金及租金的交付期限的约定以及相关的法律规定，被告无需退还原告押金。二、原告单方面提前终止双方的租赁关系，致使被告的租赁物处于闲置状态，给被告造成了相应的损失，被告没收原告押金实际是因原告违约对被告造成的损失。三、原告作为五金加工店，明知需要经过环保部门的审批才可以投入生产，故原告未经审批，擅自投入生产，最终被要求搬离，由此造成的损失应由原告自行承担。且原告在开工后长达三年的时间内都没有办理环保审批手续，其明显存在过错，原告的损失与被告无关。四、被告并不清楚环保部门要求原告搬离的相关情况，原告提供的环保部门出示的笔录中也未见要求原告搬离的通知。五、原告未按时足额支付水电费，且租赁物损坏严重，给被告造成巨大损失。综上，请求法院驳回原告的诉请。被告刘惠梅反诉称：原、被告双方于2012年7月12日签订合同，被告将位于东莞市沙田镇杨公洲新建的一楼出租给原告。2014年4月12日续订合同，租期为两年，自2014年4月12日起至2016年4月12日止，租金为1,300元/月，原告须在每月计租日的五日内付清当月租金，超过5天不交租，被告有权提前终止合约。2015年8月，被告在未收到任何搬迁通知的情况下，原告单方面搬出租赁物，属于违约，应承担赔偿责任。根据《租赁合约》的约定，若租赁物被损坏，原告需要将其修复，现租赁物损坏严重，原告已经搬迁，应承担修复租赁物的费用。2012年7月至2014年12月，原告的垃圾处理费一直由村委会直接收取。2015年1月20日，原告在未经被告同意的情况下，私自到村委会将一楼的垃圾处理费挂扣到被告的水费的银行代扣账号中扣取，对此，被告在原告搬离后才得知，垃圾处理费的标准为100元/月，共8个月，原告应当支付该垃圾处理费给被告。综上，被告为维护自身合法权益，遂反诉至法院，请求法院判决：1.没收原告交纳的押金6,000元；2.原告支付被告拖欠的水电费1,021元，生活垃圾费800元；3.原告支付被告物业修复费16,660元；4.原告支付被告案件诉讼期间房屋闲置的经济损失1,300元；5.原告承担本案受理费。原告李霞针对被告刘惠梅的反诉答辩称：一、原、被告双方签订的租赁合约的内容无效，故被告应返还押金6,000元给原告；二、原告未拖欠被告任何生活垃圾费、水电费，被告也没有提供证据予以证明；三、原告在承租该租赁物时，一直维持租赁前的状态，租赁物未出现任何破损，故被告要求支付物业修复费无任何事实及法律依据；四、原告于2015年8月3日搬出租赁物，因此被告要求的闲置的经济损失无任何依据。经审理查明：2012年7月12日，原告李霞向被告刘惠梅租赁商铺。其后，原告李霞利用商铺的地址成立了东莞市沙田祥丰五金加工店。2014年2月28日，双方续签了一份《租赁合约》，约定租赁物位于东莞市沙田镇杨公洲洲尾小组309号的一楼商铺，租金为1,300元/月，租期从2014年4月12日起至2016年4月12日止；租赁期间所有的水电费均由李霞承担；李霞须维护保养和检修租赁物及附属设施，损坏的要修复及承担相关费用；李霞支付6,000元押金给刘惠梅，合约期满后，李霞付清租金、水电费等相关费用后，刘惠梅无息退还给李霞，否则，不予退还。另查，2015年5月26日，东莞市环境保护局沙田虎门港分局到东莞市沙田祥丰五金加工店现场检查，发现该加工店未经环保部门审批同意的情况下，擅自开工建设。2015年8月初，原告李霞搬离涉案的租赁物。李霞要求刘惠梅承担其搬迁费、误工费及停机损失。被告刘惠梅主张原告李霞尚欠其水电费合计1,021元、垃圾处理费800元，原告李霞亦确认尚欠被告刘惠梅的水电费约1,100元，故其诉请退还的押金扣除拖欠的水电费后为4,900元；李霞另确认2015年以后的垃圾处理费并未交纳。被告刘惠梅还主张李霞在使用租赁物的过程中致使租赁物损坏严重，维修费为16,660元，但该租赁物尚未维修。被告刘惠梅另主张因原告李霞提前终止双方的租赁关系，致使其商铺闲置，要求李霞赔偿该损失，暂计至2015年9月12日为1,300元。另查，涉案的商铺并未取得房产证，也未取得建设工程规划许可证。以上事实，有《租赁合约》、《东莞市环境保护局现场检查（勘察）笔录》、《东莞市环境保护局调查询问笔录》、《房租、水、电费（专用）收据》、《生活垃圾处理费登记表》、《用户水费明细资料》、《东莞市沙田自来水厂缴费通知单》、工程项目清单、相片、《民房住宅工程施工许可证》、《集体土地建设用地使用证》以及本案一审庭审笔录等证据附卷为证。本院认为：本案争议焦点如下：1.涉案的《租赁合约》是否有效；2.被告反诉的水电费、生活垃圾费是否合法；3.双方诉请的各项损失是否合法。关于焦点一，涉案的商铺并未取得房产证及建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效……”涉案的《租赁合约》属于无效合同。则被告刘惠梅无权收取原告李霞押金，现在李霞诉请刘惠梅退还押金，本院予以支持。又因李霞确认其搬离商铺时尚欠刘惠梅的水电费约为1,100元，故其诉请的押金为扣掉水电费之后的数额即4,900元，而李霞确认的水电费数额与刘惠梅反诉的水电费1,021元相差极小，本院对李霞的主张予以采信，故李霞诉请刘惠梅退还押金4,900元，于法有据，本院予以支持。关于焦点二，（一）水电费，如焦点一所述，刘惠梅诉请的水电费1,021元已在其应退还给李霞的押金中扣减，故本院对刘惠梅要求李霞支付水电费1,021元的诉请予以驳回。（二）垃圾处理费，李霞确认其从2015年以后未再交纳垃圾处理费，而刘惠梅主张其代缴水电费的银行卡账户已经代扣了李霞应当支付的垃圾处理费，并提交了《用户水费明细资料》予以证明，且根据生活经验法则，在李霞应当要交纳垃圾费，但长达7个月未交的情况下，应有相关的催款通知送达给李霞，故本院采信刘惠梅的主张，依法认定其已经为李霞垫付了2015年1月至7月的垃圾处理费700元。至于2015年8月的垃圾处理费，因李霞于2015年8月初已经搬离了涉案的商铺，故该月的垃圾处理费不应由李霞承担。本院对刘惠梅主张超出部分予以驳回。关于焦点三，（一）李霞诉请的搬迁费、误工费及停机损失，上述费用的产生与刘惠梅并无关联，亦无任何法律依据，故本院对李霞的上述诉请予以驳回。（二）刘惠梅诉请的物业修复费，因该费用并未实际发生，故本院对刘惠梅该项诉请予以驳回。（三）刘惠梅诉请的房屋闲置损失，该诉请并无事实及法律依据，本院予以驳回。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、限被告刘惠梅于本判决发生法律效力之日起三日内向原告李霞退还押金4,900元；二、限原告李霞于本判决发生法律效力之日起三日内向被告刘惠梅支付2015年1月至2015年7月的垃圾处理费共700元；三、驳回原告李霞的其他诉讼请求；四、驳回被告刘惠梅的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费123元，由原告李霞承担；反诉受理费222元，由被告刘惠梅承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。代理审判员 詹 杰二〇一五年十月三十日书 记 员 黄丽英