（2014）源民三初字第310号
裁判日期: 2015-10-30
公开日期: 2015-11-24
案件名称
金艳与临颍县农村信用合作联社、第三人李伟租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
漯河市源汇区人民法院
所属地区
漯河市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
河南省漯河市源汇区人民法院民 事 判 决 书（2014）源民三初字第310号原告金艳，女，31岁委托代理人王艳丽，河南智言律师事务所律师。被告临颍县农村信用合作联社法定代表人游保金，理事长。委托代理人胡亚萍，河南信鼎律师事务所律师。第三人李伟，男，37岁委托代理人蔡俊涛，河南天瑞律师事务所律师。原告金艳与被告临颍县农村信用合作联社（以下简称临颍农信社）、第三人李伟租赁合同纠纷一案，本案于2014年11月13日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告金艳的委托代理人王艳丽、被告临颍农信社的委托代理人胡亚萍、第三人李伟的委托代理人蔡俊涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金艳诉称，原告于2010年3月20日从潘根套处承租嵩山路676号2楼至5楼共24间房屋开宾馆，被告临颍农信社取得该房后，原告又与其缔结了合同关系，2015年3月20日前的租金已支付，2014年8月19日，宾馆突然被断水断电，9月5日宾馆内的物品又被扔到马路上，众租户找被告理论，被告却以房子已卖掉与其没有关系为由推诿不管，无奈原告只好依法起诉要求判令被告及第三人赔偿原告装修、物品、及经营利润损失共计541808元并承担诉讼费用。被告临颍农信社辩称，原告是从李国军处租的房不是从潘根套处，临颍农信社取得房屋后因李国军对涨租金有异议，所以原告将没有异议的90000元房租交给了被告，原告所诉2014年8月19日发生的事情与被告没有关系，当时房屋已通过拍卖行拍卖给了第三人李伟，双方签订过成交确认书，房屋交付清单，原告的租赁合同也交给了第三人，为此被告交付房屋后的一切事与被告没有关系，原告要求赔偿没有根据。第三人述称，原告要求第三人赔偿没有事实和法律依据，应当驳回。经审理查明，案外人潘根套租赁李国均所有的位于本市区嵩山路676号2楼至5楼24间房屋开办了漯河市双龙军祥旅社，2010年3月20日本案原告金艳与潘根套签订房屋租赁合同，约定上述房屋由金艳租赁经营，年租金82000元，每年3月20日前提前一个月交清全年租金，前3年房租不涨，3年后房租随行就市，租赁期限至2015年3月20日，租赁合同还约定了权利、义务等其它事项。后房屋所有人李国均授权的委托代理人袁志强又与金艳签订了房屋租赁补充协议，确认了上述租赁合同并在原合同上签名按印。原告金艳承租上述房屋后，重新投资对房屋进行了装修并购置相关电器等物品，继续以军祥旅社、军祥宾馆的名义进行经营，并使用以潘根套名义办理的营业执照及消防许可，但未以自己的名义办理相关手续，仅在2011年8月办理了纳税人为万客聚宾馆的临时税务登记证。2014年1月，上述租赁房屋所有人李国均因欠本案被告临颍农信社贷款，将该房屋抵债给了临颍农信社并办理了房屋过户登记，2014年4月11日原告金艳向临颍农信社交纳了2014年3月20日至2015年3月20日的房屋租金92000元，但双方未另签订租赁合同。2014年5月临颍农信社委托河南鼎信拍卖有限公司拍卖上述房屋，本案第三人李伟委托卢伟竞买并于2015年5月17日以6000000元拍卖成交，2014年5月27日临颍农信社与第三人李伟、河南鼎信拍卖有限公司三方签订了房屋交接清单，将上述房屋的所有权证、土地使用证、及房屋承租人（侯进伟、黄东亮、金艳）的房屋租赁合同交付给了李伟。李伟接收房屋并办理房屋所有权登记后便要金艳等房屋承租人搬出，金艳等人以租赁合同未到期为由拒绝搬出，双方发生争执，2015年9月5日李伟派人将金艳开办宾馆内的所有物品拆除并搬出，堆放在房屋门前空地上，物品现已下落不明。原告金艳报警后公安机关以民事纠纷为由建议到法院处理，原告金艳遂诉来院。本案审理中原告金艳申请对宾馆的装修价值、电器等物品损失及2014年8月20日至2015年3月20日的营业损失进行价格评估，经本院委托漯河市鑫诚价格事务所有限公司评估，评估意见为价格评估基准日2014年12月22日房屋装修恢复原状价值为323600元、宾馆物品电器、床、床上用品等损失价值为55220元、2014年8月20日至2015年3月20日营业损失为162988元。庭审中被告及第三人对评估结论有异议并申请评估人出庭作证，鉴定人出庭进行了说明，被告及第三人认为评估方法和依据不明确，结论不客观，未考虑使用后残值损失。上述事实由双方当事人陈述、租赁合同及相关票据、证人、证言、公安机关调查笔录、评估意见书等相关书证在卷佐证。本院认为，合法的租赁关系受法律保护。原告金艳通过潘根奎租赁李国均的房屋经营宾馆双方形成合法的租赁关系，租赁合同合法有效。李国均将房屋转让给被告临颍农信社，虽然房屋所有权转移但原租赁期限未到期，租赁关系继续有效，临颍农信社虽然未再与金艳签订租赁合同，但实际收取了金艳2014年3月20日至2015年3月20日的全部租金92000元，房屋继续由金艳使用，双方实际履行了租赁合同的权利和义务，已形成了租赁合同关系，作为出租方的临颍农信社就有义务保障金艳的房屋租赁权，因其将房屋拍卖致使金艳不能正常使用租赁房屋，致使合同目的不能实现，故金艳自2014年8月19日至租赁合同到期的7个月房租共53666.69元（92000元÷12个月×7个月）临颍农信社不应再收取，应当退还给原告。临颍农信社通过委托拍卖的方式处置房屋并将原告租赁合同交付给了买受人李伟，其行为未存在过错，不应对原告的损失承担赔偿责任。第三人李伟虽然以合法方式取得嵩山路676号房屋所有权，但该房屋的租赁合同尚未到期，对此第三人李伟是明知的，该租赁合同的效力约束新的房屋所有权人李伟，李伟即负有保障承租人合法权利的义务，但其却采取自行收回房屋的方式强行将原告金艳的财产拆除、搬出，损害了金艳的财产权，亦违反了合同义务，应当承担违约责任，故李伟应对金艳的经济损失承担赔偿责任。关于原告金艳主张的装修损失323600元，因评估确定的是评估基准日恢复原状的价值，该装修全额赔偿显失公平。鉴于原告金艳于2010年投资装修，已使用4年，其实际价值应当予以折扣，参考其租赁期限5年计算最后一年的装修剩余价值本院确定为64720元（323600元÷5年），关于原告金艳的酒店内电器等物品损失因被强行搬出后长期露天堆放已不具使用价值，价格评估时也进行了折旧，故该部分损失以评估价55220元为准。关于原告金艳主张的营业损失，因金艳在合同期内正常经营，经营期间无故被强行停止经营，其经营损失显而易见，评估部门的评估已考虑到相关成本，其评估结论相对客观，且被告及第三人未有证据证明该结论有明显错误，故本院对评估意见予以采纳，营业损失确定为162988元，上述三项经济损失共计282928元，应由第三人李伟负责赔偿。综上，故依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十八条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定判决如下：被告临颍县农村合作联社于本判决生效后十日内退还给原告金艳租金53666.69元。第三人李伟于本判决生效后十日内赔偿给原告金艳经济损失人民币282928元。驳回原告金艳的其他诉讼请求。案件受理费9220元、鉴定费8000元，共计17220元，由原告金艳负担5220元，被告临颍农村信用合作联社负担3000元，第三人李伟负担9000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。审 判 长 闫 磊审 判 员 孙慧玲人民陪审员 耿军锋二〇一五年十月三十日书 记 员 曹 丽 关注公众号“”