（2015）唐民四终字第983号
裁判日期: 2015-10-30
公开日期: 2016-01-13
案件名称
陈国柱与纪永强租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
河北省唐山市中级人民法院
所属地区
河北省唐山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈国柱,纪永强
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河北省唐山市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）唐民四终字第983号上诉人（原审原告、反诉被告）：陈国柱，个体工商户。委托代理人：郝秀娟，河北天壹律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：纪永强，男，1962年2月15日生，汉族，工人，现住唐山市路南区南厂路**号，身份证号：1302031962********。委托代理人：董建福，河北得法律师事务所律师。上诉人陈国柱因租赁合同纠纷一案，不服河北省唐山市路南区人民法院（2014）南民初字第2465号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：天津路鑫建设工程有限公司系北京铁路局投资设立的法人独资企业。2013年1月1日，出租方（甲方）天津路鑫建设工程有限公司唐山分公司、承租方（乙方）纪永强签订房屋租赁合同，合同约定“甲方将坐落于唐山市路南区南厂路52号（南院）房屋和院落租给乙方使用，租赁期间自2013年1月1日至2014年12月31日”。2013年天津路鑫建设工程有限公司唐山分公司出具证明证实唐山市路南区南厂路52号（南院）在被告（反诉原告）纪永强租赁期间允许其对外出租。后出租方（甲方）天津路鑫建设工程有限公司唐山分公司、承租方（乙方）签订房屋租赁合同，合同相关条款不变，租赁期限自2015年1月1日至2015年12月31日。2013年5月1日出租人纪永强、承租人陈国柱签订房屋租赁合同，合同约定出租人纪永强将库房（面积为2000多平米左右）于2013年5月15日租给承租人陈国柱使用，租期为1年，租赁期限自2013年5月15日至2014年5月14日，年租23000元，上打租一次性交清，没有特殊情况租期自动延续，如对方撤离提前两个月通知出租人，如上级调整双方协商，如出租人提出搬出一切损失自负（包括租金），承租人负责支付出租房屋的水费、电费、卫生费等；该租赁合同到期后，双方达成续租合意，租期自动延续；2014年11月15日前的租金承租人已实际支付，合计34500元；租赁期间，承租人陈国柱分别于2013年9月6日、2013年10月4日、2013年7月8日交纳水电费合计526元。后原、被告因协商不成，形成本诉讼。另查明，2014年10月1日，唐山供电段唐山供电车间出具证明“唐山供电段唐南电力工区2014年10月9日8：00-12：00，2014年10月10日8：00-12：00时建筑段大修（老唐山建筑段段址）正常维修，2014年10月8日已提前通知建筑段承租人：纪永强，特此证明”。一审法院认为，原告（反诉被告）陈国柱与被告（反诉原告）纪永强签订的房屋租赁合同符合法律规定且为双方真实意思表示，应认定为合法有效，合同双方均应按照法律规定及合同约定享有权利、履行义务。原告（反诉被告）主张解除双方的租赁关系、返还其已经交付的续租租金11500元及赔偿因违约停电给其造成的经济损失109347元，因原告未提交充足证据对其所主张的被告（反诉原告）在其租赁房屋期间无故给其停电，导致其不能正常使用租赁场地等事实加以证实，无法证实被告（反诉原告）存在违约行为，以导致解除租赁关系，故本院对其以上主张，不予支持。被告（反诉原告）主张原告（反诉被告）迁出唐山市路南区南厂路52号院、判令原告（反诉被告）恢复承租的唐山市路南区南厂路52号院原状，封堵私自拆建的位于承租的该库房南侧的门、窗，拆除并清理该库房四周自行搭建的建筑物及以123.29元／日标准从2014年11月15日开始至迁出之日止赔偿其损失，因房屋租赁合同约定房屋租金为上打租，续租租期届满前，原告（反诉被告）未交纳续租租金，应认定为双方对房屋租赁合同的延续未达成合意，房屋租赁合同到期，故被告（反诉原告）主张原告（反诉被告）迁出唐山市路南区南厂路52号院，有理据，本院予以支持；根据双方提交证据，原告（反诉被告）在租赁房屋期间对租赁房屋进行了搭建、改造，但原告（反诉被告）未提交证据证实其搭建、改造行为取得被告（反诉原告）同意，故本院对被告（反诉原告）主张的由原告（反诉被告）封堵私自拆建的位于承租的该库房南侧的门、窗，拆除并清理该库房四周自行搭建的建筑物，有理据，本院予以支持；因房屋租赁合同续租租期届满后，原告（反诉被告）一直使用租赁房屋，故被告（反诉原告）主张原告（反诉被告）从2014年11月15日开始至迁出之日止赔偿其损失，有理据，本院予以支持，但根据被告（反诉原告）提交证据无法证实应按123.29元／日的标准计算，本院确认按63元／日（23000元／365天）计算。遂判决：一、驳回原告（反诉被告）陈国柱的诉讼请求。二、原告（反诉被告）陈国柱于本判决生效之日起二十日内迁出唐山市路南区南厂路52号院并将承租的唐山市路南区南厂路52号院恢复原状，封堵私自拆建的位于承租的该库房南侧的门、窗，拆除并清理该库房四周自行搭建的建筑物。三、原告（反诉被告）陈国柱以63元／日标准赔偿被告（反诉原告）纪永强损失，赔偿期限自2014年11月15日起至本判决第二项确定迁出之日止。四、驳回被告（反诉原告）纪永强的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务及返还、腾空、恢复租赁物的义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条“被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金”之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息及迟延履行金。本诉及反诉案件受理费合计3142元，由原告（反诉被告）陈国柱负担。判后，陈国柱不服上述判决，向本院提起上诉，主要上诉理由为：1.在2014年5月1日至2014年11月14日续租被上诉人房屋期间，被上诉人无故于2014年10月2日给上诉人停电，导致上诉人不能正常使用租赁场地，给上诉人造成经济损失138347元。上诉人多次找被上诉人协商，至诉讼前未能送电。2.一审法院判决对上诉人所述事实未能予以认定，对上诉人提交的录音证据、出庭证人证言均未认定，听信被上诉人的虚假陈述，认定被上诉人在租赁期间没有违约。3.上诉人与被上诉人之间的合同属于效力待定合同，根据被上诉人提交的合同文本即被上诉人与天津路鑫建设工程有限公司唐山分公司的租赁合同证实出租的甲方为非法人企业，自本案发生诉讼至今被上诉人没有提交法人单位天津路鑫建设工程有限公司对该房屋租赁合同所表述的认可意见，唐山分公司不具备独立的发包国有财产的出租资格，该合同只有被法人单位追认或者自开始表示同意出租的意见，方可认定本合同的效力。4.被上诉人出租给上诉人属于转租行为，根据被上诉人与唐山分公司的租赁合同第11条第4款第三项的约定，被上诉人与上诉人签订的合同的转租行为没有天津路鑫建设工程有限公司及唐山分公司表述同意转租的书面意见，该行为违反了被上诉人与出租方的合同约定，属于无效转租行为。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求。被上诉人纪永强答辩称：1.上诉人与被上诉人之间的合同已经于2014年11月14日履行完毕并且被上诉人没有违约，所以上诉人请求返还交付的租金没有事实和法律依据。本案所诉的房产至今上诉人没有按照一审所判决的内容与被上诉人办理房屋交接事宜，所以法院判令上诉人以每日63元的标准赔偿租金至迁出之日止符合事实。2.被上诉人主张赔偿上诉人因违约停电造成的损失，系子虚乌有，被上诉人从没有给上诉人停水停电。3.人民法院依法判令上诉人拆除诉争房屋四周的建筑物及封堵承租的库房和门窗，具有法律和事实理由。上诉人与被上诉人签订的协议书明确说明承租人如要对承租的房屋装修改建必须经过被上诉人同意，最高院关于审理房屋租赁合同纠纷第13条规定，承租人对租赁的房产进行装饰、改建、扩建必须经出租人同意，如果未经同意，出租人有权要求恢复原貌。4.本案审理中上诉人一再主张本案的合同存在效力问题，是否有效，无效之后是否出具占用费，最高院有相关条款予以解释，本案的合同是否有效不影响本案的履行，上诉人主张的补充理由均没有法律依据。请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院二审查明：上诉人陈国柱2015年6月21日已从唐山市路南区南厂路52号院迁出。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实相一致。本院认为，分公司在公司的授权范围内可以自己的名义对外签订合同，上诉人陈国柱未提交证据证实天津路鑫建设工程有限公司唐山分公司与被上诉人纪永强签订的房屋租赁合同存在没有代理权或超越代理权的情形，且上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同已经履行完毕，履行期间无人主张被上诉人与天津路鑫建设工程有限公司唐山分公司签订的房屋租赁合同无效或效力待定，故上诉人主张其与被上诉人签订的房屋租赁合同效力待定或无效的上诉理据不足，本院不予支持。因上诉人未提交证据证实其交纳了承租房屋2013年10月4日之后的水电费，且其提交的录音光盘和证人证言不足以证实被上诉人自2014年10月2日起无故给其停电，故上诉人主张被上诉人无故停电给其造成经济损失应予赔偿的上诉理据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3142元，由上诉人陈国柱负担。本判决为终审判决。审 判 长 姚春涛审 判 员 王友山代理审判员 苗会新二〇一五年十月三十日书 记 员 董 双 更多数据：搜索“”来源：