（2015）嘉民三（民）初字第884号
裁判日期: 2015-10-30
公开日期: 2016-02-22
案件名称
王学良、黄瑞娟与上海顺驰方城置业有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市嘉定区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王学良,黄瑞娟,上海顺驰方城置业有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款
全文
上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2015）嘉民三（民）初字第884号原告（反诉被告）王学良，男，1982年11月4日生，汉族，住山西省太原市。原告（反诉被告）黄瑞娟，女，1989年6月30日生，汉族，住福建省龙海市。两原告共同委托代理人沈洁，上海汇银律师事务所律师。两原告共同委托代理人蒋敏捷，上海汇银律师事务所律师。被告（反诉原告）上海顺驰方城置业有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人施敏，董事长。委托代理人刘常敏，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。委托代理人郭翊，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。原告（反诉被告，下称原告）刘岫岷、张利锐与被告（反诉原告，下称被告）上海顺驰方城置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员刘燕枫独任审判，公开开庭审理。原告王学良、两原告共同委托代理人沈洁、蒋敏捷、被告委托代理人刘常敏、郭翊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2013年5月20日，原、被告签订商品房预售合同，原告向被告购买嘉定区百安公路2999弄兰郡名苑四期4某某房屋（下称系争房屋），被告在合同中承诺于2014年12月31日前办理房地产初始登记并取得大产证。房屋建筑面积为96.44平方米，总价款912093元。原告支付房款后，于2014年6月6日取得房屋钥匙。但原告至今未取得大产证，多次要求与被告协商均无果。故原告起诉要求：一、被告协助原告将嘉定区百安公路2999弄兰郡名苑四期4某某房屋产权登记至原告名下；二、判令被告按日赔偿违约金至判决生效之日（自2015年1月1日起，按已支付房款的万分之一计算）。被告辩称，被告已于2015年6月19日取得大产证，并按照合同约定的地址于2015年6月24日向原告寄送通知，要求原告前来签收办理小产证所需的相关文件，被告协助义务已经完成。原告称没有收到通知，被告是按照合同约定的地址寄送，原告没有及时通知被告更改地址，故应视为被告已按合同履行了协助义务，原告应自行承担相应后果。原告第二项诉请的基础不存在。原告未及时取得小产证并非是被告原因造成，原告没有实际损失发生，被告不应承担违约责任。被告逾期取得大产证是因为政府原因造成，即便法院认定被告需要承担责任，原告主张的违约金计算标准过高，应该调低，且期限应该根据双方合同约定从2015年3月2日起算至被告履行完毕其通知义务为止。此外，办理小产证并非预售合同的主要目的，被告也仅是配合义务，且原告没有实际损失。被告已经将房屋交付原告，主要目的已经履行完毕。综上，请求法院驳回原告的全部诉请。此外，原告应在2013年7月30日前付清全部房款，原告存在逾期支付房款的违约行为，直至2013年8月8日方付清房款，故被告提起反诉要求：判令原告支付逾期付款违约金1008元（以630000元为基数，按日万分之二自2013年8月1日计算至2013年8月8日，共8天）。原告针对被告的反诉辩称，原告没有违约，而是准时的将款项交给被告，被告开具发票的时间有延迟。即便有延迟，贷款公司、银行的所有操作都是由被告指定去办理的，贷款早到、晚到与原告没有关系，原告不应承担违约金。经审理查明，2013年5月20日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》约定，原告以总价912093元向被告购买系争房屋，被告应于2014年9月30日前将该房屋交付原告，并于2014年12月31日前办理房地产初始登记，取得新建商品房房地产权证（大产证）。该合同第十二条约定，被告如未在2014年9月30日前将该房屋交付原告，应当按照已付房款的日万分之一向原告支付违约金至实际交付之日止；第十四条约定，在被告取得大产证后30日内，由原、被告双方签署《房屋交接书》；在签署《房屋交接书》之日起30日内，由双方依法向嘉定区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的小产证。合同附件一约定，原告于2013年5月20日支付房款282093元，于2013年7月30日前支付房款63万元。上述合同签订后，原告陆续向被告支付了房款。2015年6月19日，被告取得了涉案房屋的大产证。同年6月24日，被告按照合同上写明的地址向原告发出签署《房屋交接书》通知，告知原告其已取得大产证，通知原告于2015年6月30日前前往办理地点签署《房屋交接书》，该通知于同年6月28日被退回。2015年7月17日，原告至被告处签收了《房屋交接书》、维修基金付款单、预告登记、“二书”及办理小产证所需的被告营业执照、法人身份证、委托书、变更证明等资料。另查，原告向中国农业银行股份有限公司上海嘉定支行申请系争房屋的贷款63万元，借款日期为2013年8月5日。被告于2013年8月8日开具上述63万元的购房款发票。审理中，由于被告已经办理了大产证，并向原告提供了办理小产证所需的文件，故原告撤回了第一项诉请，将第二项诉请的违约金变更为：按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准（贷款利率上浮50%），自2015年3月2日计算至2015年7月31日，共152天，29394元。以上事实，有《商品房预售合同》、大产证、签署《房屋交接书》通知、签收凭证、购房款发票、个人贷款查询凭证及当事人陈述等证据为证，事实清楚，证据充分。本院认为，原、被告间商品房预售合同系双方真实意思表示，且不违反国家法律、法规规定，当属合法有效，双方均应遵照履行。按照合同约定，被告应于2014年12月31日前办理涉案房屋的房地产初始登记，并在此后30日内与原告双方签署《房屋交接书》，然后再在30日内，由双方依法向嘉定区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的小产证。现被告直至2015年6月19日才取得房地产初始登记，显属违约，依法应承担相应的违约责任。关于违约金的确定，双方对于违约金计算的期限以及标准均存有争议。本院认为，根据上述条款约定，被告应当协助原告在2015年3月1日前完成涉案房屋的价格申报、过户申请和申领该房屋的小产证的手续，故现在原告主张的被告逾期配合办理小产证的起始期限应从2015年3月2日起算。至于截止期限，根据查明事实，被告已于2015年6月中旬按照合同载明的地址向原告寄送了签署《房屋交接书》通知书，该通知书虽于2015年6月28日被退回，但被告已经履行了通知义务，原告未按照通知规定在6月30日之前至被告处领取办理小产证所需要的文件资料，因自行承担相应的后果，故本院认为应以2015年6月30日作为被告履行协助义务的时间并以此计算逾期办理小产证违约金的截止期限。至于计算标准，由于原、被告双方对逾期办理产证的违约金未作明确约定，现原告主张按照中国人民银行逾期贷款利率标准计算，符合法律规定，具体的逾期上浮率本院酌情确定为30%。关于被告主张的逾期付款违约金，根据原告提供的证据，银行于2015年8月5日发放贷款，故违约金应计算至2015年8月5日，而非开具发票的8月8日。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告上海顺驰方城置业有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告王学良、黄瑞娟逾期办证违约金人民币20590.94元；二、原告王学良、黄瑞娟应于本判决生效之日起十日内给付被告上海顺驰方城置业有限公司逾期付款违约金人民币630元。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费534.85元，减半收取267.42元，由原告王学良、黄瑞娟负担79.09元，被告上海顺驰方城置业有限公司负担187.33元。本案反诉受理费25元，由原告负担15.62元，被告负担9.38元。当事人负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。代理审判员 刘燕枫二〇一五年十月三十日书 记 员 居晓雯附：相关法律条文附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起9０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起9０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 微信公众号“”