（2015）延中民四终字第00905号
裁判日期: 2015-10-30
公开日期: 2015-12-31
案件名称
延安市建筑总公司房地产开发公司与刘思远确认合同无效纠纷二审民事判决书
法院
陕西省延安市中级人民法院
所属地区
陕西省延安市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
延安市建筑总公司房地产开发公司,刘思元,赵婧
案由
确认合同无效纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
陕西省延安市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）延中民四终字第00905号上诉人（原审被告）延安市建筑总公司房地产开发公司。住所地：延安市百米大道法定代表人赵玉科，系该公司董事长。委托代理人樊刚，陕西屹立律师事务所律师。被上诉人（原审原告）刘思元，男，汉族，1928年7月10日出生，汉族，陕西省佳县人。委托代理人王昆龙，系陕西圣地律师事务所律师。委托代理人严纪伟，系陕西圣地律师事务所律师。原审第三人赵婧，女，汉族，1985年11月18日出生，延安市宝塔区人。上诉人延安市建筑总公司房地产开发公司因与被上诉人刘思元、第三人赵婧确认合同无效纠纷一案，不服宝塔区人民法院（2015）宝民初字第00077号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，除上诉人法定代表人赵玉科、被上诉人刘思元、第三人赵婧未到庭外，上诉人委托代理人樊刚、被上诉人委托代理人ＸＸＸ、严纪伟均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明的事实是，2004年11月I2日，原、被告签订《房屋拆迁置换协议》，该协议约定由被告拆迁原告位于西路北侧街面的门面房，被告按照拆商返商、拆一返一平米的原则向原告返还商铺，即一楼返还60平方米，二楼返还40平方米，商用面积返还位置，按原住户的顺序排序，间隔为软隔离，同时被告承诺在2006年6月30日前向原告交房。另查明，被告法定代表人与第三人系父女关系。2006年12月10日被告与第三人赵婧签订房屋买卖合同，被告将位于宝塔区凤凰办事处西市环路346号院A座二层10201号房，面积为880.44平方米，每平方米2600元，总价为2289144元出售给第三人。发证时间2011年4月2日，所有权人赵婧，所有权证号延房权证宝凤字第0107**号。该房产已抵押，且已办理他项权证，证号为延房他证宝塔字第0235**号。2004年11月10日被告与第三人赵婧签订房屋买卖合同，将西环路346号院A座二层10202号房，面积为1231.86方米，每平方米2600元，总价为3202836元，出售给第三人。发证时间2011年4月2日，所有权人赵婧，所有权证号延房权证宝凤字第0107**号。该房产已抵押，且于2014年1月28日办理他项权证，证号为延房他证宝塔字第0238**号。2006年12月10日被告与第三人赵婧签订房屋买卖合同，将西环路346号院A座二层10203号房，面积为985.65平方米，每平方米2600元，总价为2562690元，出售给第三人。发证时间2011年4月2曰，所有权人赵婧，所有权证号延房权证宝凤字第0107**号。该房产已抵押，且已办理他项权证，证号为延房他证宝塔字第0235**号。2012年7月19日被告与延安巿华锦融商贸有限责任公司签订房屋租赁合同，合同期限15年。由于被告未按《房屋拆迁置换协议》履行，经原、被告多次协商无果，故成诉。原审法院判决认为，公民的合法财产应当予以保护，根据原、被告签订的《房屋拆迁置换协议》确定的房产给原告返还，且该协议未确定给原告返还的具体位置，被告已向第三人出售该房产，虽然被告向第三人出售的房产中有部分不是给原告返还的面积，但被告将全部产权转让给第三人的行为是对原告应有权利处分。被告辩称买卖并未实际发生理由不成立，不论购房款是否实际支付，作为不动产产权的转移以登记为准，现本案所涉及的不动产已经过户于第三人名下，其产权已经转移。第三人与被告公司管理人员有亲属关系，房产转让约定的价格明显低于市场价，并且第三人能够默认被告将其名下的房产出租并收取租金，其行为应属被告与第三人恶意串通。故此被告在无权处分的情况下，与第三人恶意串通转让房屋所有权，其行为已严重损害了原告的合法权益，原告的诉讼请求本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项的规定，判决：确认被告延安巿建筑总公司房地产开发公司与第三人赵婧之间签订的延安市宝塔区西沟路346号院玉融苑小区A座10201号、10202号、10203号商品房买卖合同无效。诉讼费100元，原告已预交，实际由被告延安市建筑总公司房地产开发公司承担。上诉人延安市建筑总公司房地产开发公司上诉的主要理由是：上诉人与刘思元签订的《房屋拆迁置换协议》约定了返还房屋位于第二层，面积40平方米，但是没有约定具体位置，导致返还时双方意见不能统一。二层面积共计3097平方米，除应给刘思元返还的40平方米面积外，剩余3057房屋应归上诉人所有，上诉人有权处分。当初出于剥离资产的需要，上诉人将房屋交由第三人代持，并在名义上与第三人先后签订了三份商品买卖合同。因此，只有确定了刘思元房屋的具体位置，才能确定是哪一份商品买卖合同侵犯了刘思元的合法权益。一审判决在刘思元房屋位置不确定的情况下，判决三份商品买卖合同全部无效，侵犯了上诉人的合法权益。请求1、依法撤销延安市宝塔区人民法院（2015）宝民初字第00077号民事判决，驳回被上诉人刘思元的诉讼请求；2、一、二审案件受理费由被上诉人刘思元承担。经审理查明，原审判决认定事实清楚。有当事人提供的证据在卷佐证，经一审庭审举证、质证，二审审查，一审认证理由充分，认定的证据具有证明效力。本院认为，上诉人延安市建筑总公司房地产开发公司与被上诉人刘思元签订的《房屋拆迁置换协议》明确约定了上诉人按照拆商返商、拆一返一平米的原则向被上诉人返还商铺，且商用面积的返还位置按原住户的顺序排序。上诉人将房产出售给第三人赵婧，虽然出售的房产仅有部分面积与被上诉人的返还面积有关，但因返还被上诉人的商用面积具体位置未确定，故出售房屋的全部面积与应返还被上诉人的商用面积尚处在不可分状态。上诉人将涉及到被上诉人的房产低价处分出售给有直系亲属的第三人，第三人受让时对该房产的涉他权利情况应当是知情的，故上诉人与第三人签订的商品买卖合同损害了被上诉人的利益，一审确认该买卖合同无效是正确的。上诉人的上诉理由不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉费100元，由上诉人延安市建筑总公司房地产开发公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 冯小炯审 判 员 霍雨枫代理审判员 孙 阳二〇一五年十月三十日书 记 员 薛 霄 关注公众号“”