（2015）宁铁中民终字第30号
裁判日期: 2015-10-30
公开日期: 2015-11-06
案件名称
南宁市体育场与南宁跑马实业投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
南宁铁路运输中级法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
南宁跑马实业投资管理有限公司,南宁市体育场
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释：第九十九条第一款；《中华人民共和国合同法》：第二百三十五条，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
南宁铁路运输中级法院民 事 判 决 书（2015）宁铁中民终字第30号上诉人（原审被告）：南宁跑马实业投资管理有限公司。法定代表人：姜文，该公司总经理。委托代理人：莫科，广西吉兴律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南宁市体育场。法定代表人：黄毅，该场场长。委托代理人：罗旭，广西谦行律师事务所律师。委托代理人：夏文才，广西谦行律师事务所实习律师。上诉人南宁跑马实业投资管理有限公司（以下简称跑马公司）因与被上诉人南宁市体育场（以下简称体育场）房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁铁路运输法院（2015）南铁民初字第182号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月7日受理后，依法组成由审判员秦春洪担任审判长，审判员张岚、代理审判员李灵参加的合议庭，于2015年9月24日公开开庭审理了此案。书记员符贵芳担任记录。上诉人跑马公司的法定代表人姜文、委托代理人莫科，被上诉人体育场的委托代理人罗旭、夏文才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：2002年1月1日，原告体育场与跑马地公司签订《租赁合同书》。合同约定：由跑马地公司租赁南宁市桃源路62号南宁市体育局院内利诚大楼及紧靠大楼正面停车场，租赁期限为13年，从2002年1月1日起至2014年12月31日止；2002年1月1日至2004年12月31日的三年，跑马地公司向原告每年交付租金110万元，2005年1月1日至2014年12月31日每三年一次可根据租赁市场的情况，经双方协商确认在每年租金110万元的基础上整体上浮或下降3%至4%；合同依法终止后，跑马地公司须在合同终止的次日起，三十天内撤离利诚大楼，利诚大楼的装修、建筑及其连体的各种所有设施，跑马地公司不得拆除或毁坏，原原本本地无偿交给原告。同日，原告与跑马地公司又签订《租赁合同书补充协议》，约定：在租赁期内，跑马地公司在每年110万元租金基础上再另行支付20万元作为占用体育场地的补偿。合同还对其他事项进行了约定。2003年4月7日，“南宁跑马地实业投资管理有限公司”名称变更为“南宁跑马实业投资管理有限公司”。2014年12月31日，《租赁合同书》约定的租赁期限届满，原告未与被告续签租赁合同。2015年1月13日，原告与百分百公司签订《租赁合同》，合同约定由百分百公司承租利诚大楼及相邻停车场，租期期限自2015年2月1日起至2025年1月31日止，第一个承租年度即2015年2月1日至2016年1月31日的租金为500万元。至今，被告没有撤离利诚大楼。故原告体育场诉至法院，请求判令：1、被告跑马公司立即停止侵害，返还所占用的房屋；2、被告跑马公司向原告体育场赔偿损失1975342.46元（按租赁面积12000平方米，700万元／年的租金标准，从2015年1月1日起暂计至2015年4月13日，实际要求计算至被告返还所占用房屋之日）；3、被告支付使用房屋产生的水费9033.40元（从2015年1月1日起暂计至2015年2月份，实际要求计算至被告返还所占用房屋之日）；4、被告承担本案诉讼费用。一审法院审理认为：原、被告双方签订的《租赁合同书》及《租赁合同书补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性和禁止性规定，合法有效，双方均应恪守履行。一、关于原告主张被告返还涉案房屋的条件是否成就的问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”本案中，原、被告双方签订的《租赁合同书》第二款约定：租赁期限从2002年1月1日至2014年12月31日止；第四款第二条约定：合同依法终止后，被告须在合同终止的次日起，三十天内撤离利诚大楼，利诚大楼的装修、建筑及其连体的各种所有设施，被告不得拆除或毁坏，原原本本地无偿交给原告。由于原、被告签订的《租赁合同书》于2014年12月31日届满后，双方未续签租赁合同，根据合同约定，被告最迟应于2015年1月30日前撤离利诚大楼并将租赁物交还原告，但被告至今仍没有撤离，故原告主张被告停止侵害返还涉案房屋，符合法律规定，予以支持。至于被告提出其有租赁优先权问题，被告是否享有租赁优先权与原告是否主张返还涉案房屋属于两个不同的法律关系，被告的租赁优先权不是本案审理范围，且被告是否享有租赁优先权不影响原告主张返还涉案房屋权利的行使，故被告主张其享有租赁优先权拒绝退出涉案房屋，没有法律依据，不予采信。二、关于原告主张被告赔偿损失及支付水费是否有事实和法律依据问题。根据原告与百分百公司签订的《租赁合同》的约定，原告应于2015年2月1日前向百分百公司提供本案涉案房屋，由于被告至今未撤离涉案房屋并将涉案房屋交还原告，客观上致使原告无法向百分百公司交付租赁物，导致原告未能向百分百公司收取租金。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”原告要求被告赔偿损失，合法有据，予以支持。原告与百分百公司签订的《租赁合同》对于涉案房屋约定的租金为每年500万元，如果原告与百分百公司能够顺利履行合同，原告则能够按照双方约定的标准得到租金，因被告至今仍然占用涉案房屋，故被告应按参照原告与百分百公司约定的租金标准即每年500万元的标准赔偿原告损失，原告主张被告按每年700万元的标准赔偿，因超出的每年200万元（700万元-500万元）标准，无事实根据和法律依据，对超出部分，不予支持。关于赔偿的起算时间，因原、被告双方签订的《租赁合同书》已约定合同期限届满后，被告有30日的搬离期限，即被告应于2015年1月30日前搬离，故赔偿时间应从2015年1月31日起算，计算至被告实际返还涉案房屋之日止，原告主张被告赔偿损失的计算时间从2015年1月1日起算，与双方约定不符，不予支持。综上，从2015年1月31日至2015年4月13日，按每年500万元的标准，被告应赔偿原告的损失为100万元（计算方法：500万÷365天×73天），原告主张被告赔偿上述时间段损失1975342.46元，超出部分975342.46元，不予支持。从2015年4月14日起至被告实际返还涉案房屋之日止，被告仍应按每年500万元的标准赔偿原告损失。关于原告要求被告支付水费的问题，被告对原告提交的2015年2月份水费发票及南宁市城市供水价格价目表均无异议，仅认为其没有拖欠水费，但没有提交其已支付2月份水费的凭证，故原告要求被告支付2015年2月份水费9033.40元合法有据，予以支持。2015年3月至今，由于原告未能提供证据证实被告拖欠水费，故对原告该部分主张，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条、第八条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告南宁跑马实业投资管理有限公司在本案判决生效之日起十日内搬离其占用的涉案房屋利诚大楼，将该大楼交还原告南宁市体育场；二、被告南宁跑马实业投资管理有限公司赔偿原告南宁市体育场从2015年1月31日至2015年4月13日的损失100万元，及从2015年4月14日至被告实际返还涉案房屋之日止的损失（计算方法：按每年500万元的标准计付）；三、被告南宁跑马实业投资管理有限公司向原告南宁市体育场支付2015年2月份水费9033.40元；四、驳回原告南宁市体育场的其他诉讼请求。本案案件受理费22659元（原告已预交），由原告南宁市体育场承担11240元，被告南宁跑马实业投资管理有限公司承担11419元。上诉人跑马公司不服一审判决，上诉称：一、一审判决程序违法，明显偏袒被上诉人。1、上诉人于2015年4月30日收到起诉状副本及举证通知书，未收到应诉通知书，举证通知书明确“本案适用普通程序审理，举证期限为30日，自当事人收到案件受理通知书和应诉通知书的次日起计算。”上诉人于5月28日提交证据材料。举证期限未满，一审法院于5月29日开庭审理，审理过程中偏听被上诉人的一面之词，认为上诉人超过举证期限举证，当庭对上诉人进行训诫，偏袒被上诉人；2、双方均提交的《租赁合同补充协议》的真伪现正在鉴定中，尚未有结果，本案应中止审理，等待鉴定结果出来以后再恢复审理。一审法院置上诉人提交的《租赁合同补充协议》于不顾，强行审理，强行判决，严重损害、扭曲了协议双方租赁合同关系权利义务的客观性、全面性；3、一审中，上诉人已提出中止审理的申请，被驳回，一审程序违法。二、采信证据错误，导致认定事实错误。1、一审采信了被上诉人与广西南宁运动百分百体育用品有限责任公司签订的《租赁合同》作为定案依据是十分错误的，表现在：（1）应在程序上将广西南宁运动百分百体育用品有限责任公司作为第三人参与诉讼，审查其主体适格性；（2）应对上述《租赁合同》的真实性、合法性、关联性进行审查，一审因合同一方当事人的缺席而无法进行；（3）一审认定的与被上诉人签订《租赁合同》的是广西运动百分百体育用品有限责任公司，而这个公司根本就不存在。错误地将“广西南宁运动百分百体育用品有限责任公司”认定为“广西运动百分百体育用品有限责任公司”。三、一审对上诉人提交的证据不采信，导致认定事实错误，审判程序错误。1、一审法院对上诉人提交的《租赁合同补充协议》不予采信没有依据。对同一份证据，一案不予认定，另一案进行鉴定，相互矛盾；2、一审对上诉人提交的被上诉人于2015年3月12日发来的《告知函》不予认定，导致租金计算标准错误；3、一审对上诉人提交的被上诉人于2015年1月19日发来的《告知函》不予认定，导致对上诉人民事赔偿责任的错误认定。四、认定事实错误。1、一审认定“……被告提出其有租赁优先权问题，被告是否享有租赁优先权与原告是否主张返还涉案房屋属于两个不同的法律关系，被告的租赁优先权不是本案审理范围……”与事实不符。上诉人与被上诉人之间只有一个房屋租赁合同关系，再无其他法律关系；2、上诉人已将水费交齐，不再拖欠，被上诉人也予以认可，一审还认定上诉人拖欠水费与事实不符；3、一审认定上诉人应承担赔偿责任与事实不符。被上诉人于2015年1月19日向各承租户发出《告知函》，要求各承租户直接将租金交给被上诉人，被上诉人据此收到了部分租金，被上诉人事实上已于2015年1月19日接管了本案讼争房屋。被上诉人所谓的损失不应由上诉人承担赔偿责任。综上，一审判决程序违法，证据采信错误，认定事实错误，请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或者发回重审。被上诉人体育场答辩称：一、一审判决不存在程序违法的情况。1、关于本案与租赁优先权一案是否合并审理的问题。该二案是二个独立的案件，不是必要共同诉讼，也不是本诉与反诉的关系，法律上没有规定本案必须与租赁优先权案件合并审理；2、通过一般人的肉眼判断就能知道上诉人提交的《租赁合同补充协议》系伪造，即便该协议真的存在，也因上诉人之前的报价方案未满足同等条件而使该项权利归于消灭，上诉人以此率先起诉无非是想通过诉讼方式达到拖延搬离的目的；3、关于运动百分百公司是否应当出庭的问题。《租赁合同》是根据利诚大楼招租中标结果，由被上诉人与运动百分百公司依法签订，不存在伪造、撤销等情况，完全可以证实被上诉人与运动百分百公司之间的租赁合同关系，且《租赁合同》属于书证，并非证人证言，上诉人要求运动百分百公司必须出庭作证没有任何依据。二、上诉人非法占用利诚大楼的事实清楚、证据充分，讼争房屋应在清场后整栋移交，上诉人并未履行该交还义务。关于交还时间和方式，《租赁合同》有明确约定，上诉人及次承租人依然占用讼争房屋，即使是在法院下达先予执行法律文书后，仍不为所动。对于上诉人提出被上诉人已接管讼争房屋的主张与事实不符：1、上诉人擅自与次承租人签订超过剩余租期的转租合同，该超期部分的约定无效，被上诉人亦不受该超期部分约定的限制并无需担责；2、被上诉人发给利诚大楼各租户的《告知函》，没有追认转租合同超期部分的意思，告知函明确指出从2015年2月1日起利诚大楼将由新承租人运动百分百公司接管，即使一部分次承租人仍想继续租赁商铺，也应与运动百分百公司接洽商谈。关于被上诉人要求各租户交纳2015年1月份租金的情况，房屋租赁合同司法解释第十八条对此有明确规定，被上诉人依法享有这项权利。三、《租赁合同》为真实有效的合同，该合同约定的租金价格是市场租金（不包含转租利润）的直接、合理反映。依据合同法的规定，被上诉人不权有权要求上诉人支付房屋占用费，也有权主张损失赔偿费用及预期利益。上诉人认为应当按照原《租赁合同》的租金标准作为损失赔偿依据没有事实和法律根据：1、原《租赁合同》签订于十多年前，其确定的租金价格早已背离目前正常市场行情；2、合同法及相关司法解释也明确损失赔偿的计算应当参照因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。被上诉人通过竞租活动确定下来的每年500万元的租金价格，是正常市场行情的体现且该价格仅是总体承租的价格，并未包含转租获取的利润。一审以该租金价格作为损失赔偿的计算标准，符合本案实际情况，亦较公允。四、关于水费的问题。是否已支付水费的事实应由上诉人承担举证责任。若上诉人在判决后能够出示相关补缴凭证的，被上诉人同意进行相应的扣减。但上诉人不能以此主张一审判决认定事实错误。综上，请求法院依法驳回上诉，维持原判。二审期间，上诉人跑马公司对一审查明的事实提出以下异议：一审判决认定“2015年1月13日，原告与百分百公司签订《租赁合同》，合同约定由百分百公司承租利诚大楼及相邻停车场，租期期限自2015年2月1日起至2025年1月31日止，第一个承租年度即2015年2月1日至2016年1月31日的租金为500万元。至今，被告没有撤离利诚大楼。”与事实不符。“广西运动百分百体育用品有限责任公司”根本不存在，故《租赁合同》不能作为认定事实的依据。自2015年1月19日起，被上诉人已接管了本案讼争房屋。为证实上述主张，上诉人在二审期间提交了如下新的证据：1、2015年1月12日《复函》1份；2、2015年3月13日《复函》1份；3、支付租金凭证复制件1份，拟证明被上诉人已实际接管了诉争房屋，上诉人丧失了对诉争房屋的管理权。被上诉人体育场对上诉人跑马公司二审期间提交的新证据发表如下质证意见：证据1、2均由上诉人出具，未向被上诉人送达签收过，不予认可，也充分说明上诉人没有搬离的事实；证据3注明的是工资，不是租金，即便是租金，亦可在上诉人支付被上诉人租金及损失中扣减。被上诉人体育场对一审查明的事实无异议，二审期间亦没有提交新证据。经质证，本院认为：证据1、2复函均由上诉人自行制作，没有证据证实当时已向被上诉人送达，不符合证据形成的客观性和当时性，只能视为上诉人对被上诉人之前所发《告知函》的事后陈述意见。该2份陈述意见中，上诉人称“……虽然我司与贵场的《租赁合同》已到期，在优先续租上有争议，双方可通过司法途径解决。”、“……故被迫造成我司以享有优先续租权而起诉贵场。”、“今年以来……我司仍本着负责之态度为各租户提供物业管理服务。”，表明，本案讼争房屋仍由上诉人占有和控制，上诉人亦未提供证据证实就讼争房屋已退还给被上诉人。证据3明确注明的是工资，不能证实是被上诉人收取的租金。况且被上诉人与各次承租人之间不存在任何租赁合同法律关系，被上诉人要求各次承租人向其交付租金没有合法依据，各次承租人完全可以拒绝，即便已向被上诉人交纳了租金，亦属不当得利，可要求被上诉人返还。故，上诉人所提上述证据，不能证实被上诉人已实际接管本案讼争房屋。2015年1月13日签订的《租赁合同》中，合同首部双方名称注明作为承租方的乙方为“广西运动百分百体育用品有限责任公司”有误，应以《租赁合同》尾部落款签章名称为准，即该《租赁合同》中作为承租方的乙方为“广西南宁运动百分百体育文化用品有限责任公司（以下简称南宁百分百公司）”。该《租赁合同》与2015年1月19日《告知函》相互印证，足以证实其客观真实性，上诉人只以其首部标注名称不存在而无视其尾部落款签章名称且未提供足以证实其虚假的反证而否定《租赁合同》的客观真实性的主张不能成立。综上，一审判决查明“2015年1月13日，原告与百分百公司签订《租赁合同》……”有误，应依法纠正为“2015年1月13日，原告与南宁百分百公司签订《租赁合同》……”。一审判决查明的其他法律事实属实，本院予以确认。另查明：《租赁合同书》约定，上诉人必须在每月5日前向被上诉人交清上月的水费。2015年3月12日《告知函》注明：“……我场要求贵公司：（1）租赁场地的搬离及交接工作应在2015年4月11日前全部完成……（3）应按照实际使用期限，依据原《租赁合同书》的租金计算标准，支付合同到期后至搬离完成前的场地占有使用费……。”本案审理期间，经本院主持调解，双方当事人未能达成调解协议。综合各方的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点如下：1、一审判决是否存在程序违法；2、上诉人是否应当立即搬离并交还讼争房屋；3、占用讼争房屋的损失如何确定；4、上诉人是否应当支付水费。关于一审判决是否存在程序违法，本院认为：一审依据2015年2月4日起施行的《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十九第二款“人民法院确定举证期限，第一审普通程序案件不得少于十五日……”的规定，在送达给原、被举证通知书中确定15日的举证期限，符合上述规定。上诉人以《租赁合同补充协议》为据称其享有优先续租权，已在另案中向被上诉人提起诉讼，《租赁合同补充协议》的真伪不在本案审查之列。优先续租权并非法定权利，系由租赁合同双方自行约定，虽与本案属同一租赁合同法律关系，但因上诉人率先诉于另案，其亦不属本案的审理范围，应由另案审理查明。一审据此驳回上诉人的中止审理的申请，程序合法。《租赁合同》属于书证，并非证人证言，且在原告对案外人未提起诉讼的情形下，法院无权主动依职权追加案外人作为第三人参加诉讼，故，要求作为《租赁合同》签订一方的南宁百分百公司必须出庭参加诉讼，没有法律依据。一审对各方当事人所提交的证据经质证后依法对证据的真实性、合法性、关联性予以审查认证，进行取舍，属依法履行司法审判职能，上诉人以一审对其提交的证据不予采信为由，据此认为一审程序违法，毫无法律根据。综上，一审判决程序合法，上诉人所列一审判决程序违法的上诉理由和主张均无事实和法律依据，本院予以驳回。关于上诉人是否应当立即搬离并交还讼争房屋。本院认为：上诉人与被上诉人于2002年1月1日签订的《租赁合同书》及《租赁合同书补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合法、有效，双方当事人应严格全面履行合同义务。合同双方约定：租赁期限从2002年1月1日至2014年12月31日止；合同依法终止后，上诉人须在合同终止的次日起，三十天内撤离利诚大楼，利诚大楼的装修、建筑及其连体的各种所有设施，上诉人不得拆除或毁坏，原原本本地无偿交给被上诉人。合同约定的租赁期限届满后，双方未续签租赁合同，依约上诉人最迟应于2015年1月30日前撤离并交还利诚大楼，但上诉人至今仍未撤离，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”的规定，被上诉人要求上诉人立即搬离并交还讼争房屋的诉讼请求合法有据，本院予以支持。上诉人称自2015年1月19日起，被上诉人已接管了讼争房屋的上诉理由没有事实和法律依据，本院予以驳回。关于占用讼争房屋的损失如何确定，本院认为：依约上诉人最迟应于2015年1月30日前撤离并交还讼争房屋，上诉人至今仍未撤离并交还讼争房屋，持续占用该讼争房屋，显属违约，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，应承担赔偿损失的违约责任。被上诉人与南宁百分百公司签订的《租赁合同》客观真实，该租赁合同约定的租赁期限从2015年2月1日至2025年1月31日止，三年作为一个租金年度，第一个租金年度租金每年500万元。因上诉人无合法依据持续占用讼争房屋，致使被上诉人与南宁百分百公司签订的《租赁合同》无法履行，造成被上诉人既无法得到租金收益，更需向南宁百分百公司承担违约责任。该些损失均因上诉人无合法依据持续占用讼争房屋所致，理应由上诉人全部承担。一审判决囿于被上诉人的诉讼请求，以被上诉人无法收益的每年500万元的租金损失为据，要求上诉人承担违约责任，合法有据。上诉人以2015年3月12日《告知函》中被上诉人有“应按照实际使用期限，依据原《租赁合同书》的租金计算标准，支付合同到期后至搬离完成前的场地占有使用费”的允诺而主张应当按照原租赁合同的租金标准作为损失赔偿依据。该《告知函》中被上诉人确有上述允诺，但从《告知函》的整体内容来看，显然“租赁场地的搬离及交接工作应在2015年4月11日前全部完成”是依据原《租赁合同书》的租金计算标准支付场地占有使用费的前提，上诉人至今仍占用讼争房屋，况且以原租赁合同的租金标准作为损失赔偿依据显然与其给被上诉人造成的实际损失明显不符。故上诉人的上述主张，没有事实和法律依据，本院予以驳回。关于上诉人是否应当支付水费，本院认为：本案租赁合同期限届满后，上诉人无合法依据持续占有使用本案讼争房屋至今，上诉人作为使用人，应按实际使用水量依照原租赁合同的约定向被上诉人交纳水费。是否已交纳水费的举证责任应由上诉人承担。上诉人未举证证实其已向被上诉人交纳被上诉人所诉请的水费，应由上诉人承担不利后果，理应向被上诉人支付相应水费。上诉人所称已将水费交齐，不再拖欠，被上诉人也予以认可的上诉理由没有事实根据，本院予以驳回。综上所述，上诉人跑马公司的上诉理由和主张均缺乏事实和法律依据，不能成立，本院予以驳回；一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22659元（上诉人已预交），由上诉人南宁跑马实业投资管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 秦春洪审 判 员 张 岚代理审判员 李 灵二〇一五年十月三十日书 记 员 符贵芳 关注公众号“”