（2015）金武民初字第637号

裁判日期: 2015-10-30

公开日期: 2015-12-26

案件名称

应建国与浙江德尚林工贸有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

武义县人民法院

所属地区

武义县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

应建国,浙江德尚林工贸有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十八条第一款，第九十三条第一款，第一百零九条，第二百一十二条

全文

浙江省武义县人民法院民事判决书（2015）金武民初字第637号本诉原告（反诉被告）：应建国。委托代理人：何柳絮（特别授权代理），浙江五义律师事务所律师。本诉被告（反诉原告）：浙江德尚林工贸有限公司。法定代表人：周承海。委托代理人：潘爱峰（特别授权代理），浙江中义律师事务所律师。原告应建国与被告浙江德尚林工贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2015年7月22日向本院起诉，本院于2015年7月23日受理。被告浙江德尚林工贸有限公司于2015年8月11日向本院提出反诉，本院于当日受理。依法由审判员沈忆独任审判，于2015年9月7日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）应建国及其委托代理人何柳絮，被告（反诉原告）浙江德尚林工贸有限公司的委托代理人潘爱峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告应建国起诉称：2015年1月，原、被告签订了关于坐落在武义县牛背金工业区知音路1号厂房内第二幢的《房屋租赁合同》。租赁期限自2015年1月22日起至2016年1月21日止，年租金为30万元。2015年7月6日，被告公司以原告拖欠水电费为由，掐断了原告的水、电设施，私自扣押原告存放在承租厂房内的货物，严重影响了原告的正常生产及原告员工的正常生活。2015年6月28日前原告已向被告预交了8万元的水、电费，据相关水、电公司公布的单价计算水、电费，应该还有盈余。综上，原告认为，原、被告签订《房屋租赁合同》事实清楚。被告掐断原告水、电设施及私自扣押原告所有的货物的行为严重违约、违法，导致了原告不能正常的生产经营，侵犯了原告的合法权益。为此，请求判令：解除原、被告签订《房屋租赁合同》；被告返还原告租金15万元（2015年7月23日起至2016年1月21日止的租金）；被告返还原告已预交的水电费2052元；由被告承担本案的全部诉讼费用。被告浙江德尚林工贸有限公司答辩称：原、被告双方存在房屋租赁关系属实，但是在本案中，存在着拖欠水电费、卫生费、门卫费、房屋租金税、房产租赁税、营业税一系列违约行为的是原告应建国。包括应建国在租赁期间的电表系由其在2015年6月27日自行拆除，水至今在其租用的厂房内可以使用。综上，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。原告应建国为证明其主张，向本院出示了如下证据：1、原告身份证1份，证明原告诉讼主体资格；2、被告公司基本情况1份，证明被告诉讼主体资格及被告承租武义金发金属制品有限公司内第2幢的事实；3、房屋租赁合同及收款收据1组，证明原、被告之间的房屋租赁，原告已经缴纳30万元及对水电费没有约定，门卫费不予缴纳的事实；4、汇款凭证1组，证明原告已预付水电费、卫生费8万元的事实。对上述证据，被告浙江德尚林工贸有限公司质证认为证据1、2无异议；证据3的真实性无异议，但是合同第二条第三项约定原告应按时按月支付水电费，第五项承租期内的水电、卫生费、营业税、房产租赁税、土地使用税等相关费用由原告负担，并在第五条对不退还租金的行为进行约定；证据4收到8万元属实，但是8万元包含1万元的租赁押金。本院对上述证据的真实性予以确认。5、武义金发金属制品有限公司的用电总账信息凭条（打印件）1张，证明电费单价的事实；6、费用清单1张，证明原告应承担的水、电、卫生费用77947.74元的事实。对上述证据，被告浙江德尚林工贸有限公司质证认为证据5的真实性无异议，但是由于庭审中本诉原告承认其承租时所用的电表系其另行安装，因此其损耗公摊部分及高地价谷风期的客观因素存在导致被告向原告收取的电费单价要高于电力公司收取的单价，是符合客观实际的；证据6的真实性有异议，水电费、门卫工资、卫生费实际上的金额应为89122.60元，扣除80000元，加上土地使用税、房产租赁税一共欠款66222.60元。用电的度数是确定的，但是单价有异议，费用未计算门卫费，门卫工资是每月5000元，被告承担4200元，原告承担800元。因双方对水费、用电量、卫生费均无异议，本院可以确认从2015年1月22日至2015年6月26日水费为417.50元，用电量为79719度，卫生费1000元；至于电费单价及门卫工资，因双方未在合同中明确约定，且原告对此均不予认可，故电费单价按照国网浙江武义县供电公司的收费标准计算即每度0.96元计算，门卫工资不予计算。故本院确认从2015年1月22日至2015年6月26日水费为417.50元、电费为76530.24元、卫生费1000元，合计77947.74元。7、接警单2份（复印件），证明被告在2015年7月5日下午就阻止原告正常使用的事实。对该证据，被告浙江德尚林工贸有限公司质证认为真实性是认可的，但从接警单可以证实被告不让原告方的车辆离开，是因为双方对水电费及厂房租用的各种费用才导致纠纷的事实。本院对该证据的真实性予以确认。8、照片1组、证明被告切断原告承租房屋的电。对该证据，被告浙江德尚林工贸有限公司质证认为没有封条的2张照片的真实性无法认定，无法确定拍摄何处，且庭审中原告认可电表系自行拆除的；有封条的2张照片可以证实原告擅自转租的塑料厂的员工乱搭电线为了安全在原告已经自行将电表拆除的情况下，被告将电箱封掉是出于安全考虑。本院认为没有封条的2张照片无法确定拍摄地点，且被告对此不予认可，故本院对没有封条的2张照片不予认定；有封条的2张照片经被告确认无异议，故本院对被告于2015年7月6日将电箱封掉并粘贴通知的事实予以确认。9、厂房租赁协议、发票、税收缴款书（复印件）1组，证明原告开始只向被告承租200平方米，后因不能正常使用本案争议厂房，后另外承租800平方米厂房用于存放货物的事实；10、企业法人营业执照及法定代表人身份证明，证明应建国系武义伟祥塑料制品有限公司法人的事实。对上述证据，被告浙江德尚林工贸有限公司质证认为真实性无异议，但与本案无关，结合庭审与原告反映的情况可以证实原告自行搬走机器设备在其他地方正常经营的事实。本院对上述证据的真实性予以确认。11、证人徐某、章某证言1组，证明被告于2015年7月6日就阻止原告运货的事实。对该证据，被告浙江德尚林工贸有限公司质证认为两证人均系原告的员工，与原告之间存在利害关系，对其证言的真实性、客观公正性均有异议，庭审中原告应建国当庭认可电表系由其自行拆走，但是两证人却某是德尚林公司拆走的；7月5日并不是车进不去，而是原告装了货的车出不来，被告不让他出去，证人徐某证实6月26日、27日就已经把所有的机器设备运走，7月初就已经承租到方圆公司，这也从侧面证实2015年6月27日原告方自行将电表拆除的事实，另章某证实原告车间有很多生活用品，很多人在那里生活，配合配电箱上的高压危险告知和通知，是符合客观事实的，证人章某的证言前后相互矛盾，她说他们没有电表，是直接从电表中拉电的，故也证实原告自行拆除电表后乱接，再由被告方去拉除贴封条的客观事实。本院认为虽两位证人系原告方员工，但两人在事情发生时均在现场，故两位证人的证言有一定的参考价值，且两位证人证实的2015年7月5日被告拦住车辆货物无法运出的陈述与白洋派出所的接警单记载的内容能相互印证，故对该事实本院予以确认；至于证人章某所陈述的2015年7月6日被告将电箱封掉的事实与原告方提供的有封条的照片也能相互印证，故对该事实本院也予以确认；至于证人徐某陈述的原告已于2015年6月底将机器设备均搬走的事实与原告在庭审中的自述能相互印证，本院对该事实予以确认。被告浙江德尚林工贸有限公司为证明其主张，向本院出示了：情况说明2份、费用清单1张，证明原告拖欠被告各种费用及将厂房擅自转租他人等违约行为存在的事实；对该证据，原告应建国质证认为武义经济开发区（白洋街道）人民调解委员会出具的情况说明的来源真实性无异议，但是对内容有异议，当时调解没有其他证据予以佐证，电费的单价及门卫费的不合理费用不予认可，但是该情况说明能够证明当时被告扣押原告货物的事实；白洋派出所出具的情况说明真实性无异议；对费用清单真实性不予认可，对电费、门卫费不予认可，相关税费是原告使用上述房屋的原告会承担，但是原告自行会向相关部门交纳。本院认为武义经济开发区（白洋街道）人民调解委员会出具的情况说明所载明的内容系当时调解的内容，但因无其他证据予以佐证，且因原告不予认可调解协议最终没有达成，故本院对此不予认定；白洋派出所出具的情况说明的真实性予以确认；对于费用清单的认定，本院已在原告提供的费用清单中作出认定，确认从2015年1月22日至2015年6月26日水费为417.50元、电费为76530.24元、卫生费1000元，合计77947.74元。反诉原告浙江德尚林工贸有限公司起诉称：2015年1月，反诉原、被告签订《房屋租赁合同》一份属实，合同中约定反诉被告应按月按时支付水、电费；承租期内的水电费、卫生费、房产租赁税、土地使用税等相关费用由反诉被告承担；反诉被告未经反诉原告同意擅自将租赁物转租的已收租金不予退还，造成损失的还应按实际损失赔偿等。孰料，合同履行期间，反诉被告没有信守承诺，未经反诉原告同意擅自将自己从反诉原告处租得厂房转租给林建雄，并搬走了自己的所有机器设备和原料，自行拆走电表，且拖欠反诉原告水电费、卫生费、门卫工资、房产租赁税、土地使用税等共计人民币66222.6元未予支付，双方曾因此发生纠纷，武义县公安局白洋派出所、武义县白洋街道人民调解委员会曾多次主持调解可均因反诉被告不同意调解结果而未果。综上所述，反诉原告认为，在本案中存在一系列违约行为的是反诉被告。为此，请求判令：继续履行原、被告之间的《房屋租赁合同》；由反诉被告支付拖欠反诉原告的水电费、卫生费、房产租赁税、土地使用税共计66222.60元；本案的诉讼费用由反诉被告承担。反诉被告应建国答辩称：1、反诉被告一直同意支付交纳税款，是因为反诉原告不提供相关材料才不能交纳，反诉被告认可租赁已使用期间的相关税费，但要自行向地税局交纳；2、房屋租赁合同未对门卫费做约定，所以该笔费用不予承担；3、房屋租赁合同对电费的单价也未约定，所以只按照电力公司单价支付；4、至今反诉被告还有成品及原料存放在本案争议的厂房内，反诉被告之所以搬走机器，是因为反诉原告生产过程中燃烧存在粉尘，致使环境污染，不适宜反诉被告塑料生产，不得已另行租赁200平方米进行生产，但是部分包装的工具及货物的存放均在本案争议厂房内，从本案的房屋租赁合同中可以发现，反诉被告向反诉原告租赁了3000平方米的房屋，重新租赁的200平方米根本满足不了反诉被告的需要，后因反诉原告断电及阻止反诉被告正常使用租赁房屋，所以反诉被告在2015年2月再次租赁800平方米用于存放货物，其违反了合同法九十四条第二条的相关规定。反诉原告浙江德尚林工贸有限公司就反诉部分提交的证据与本诉部分提交的证据一致。反诉被告应建国为证明其主张，向本院提交了：租赁协议一份（从工商部门获取），证明反诉被告应与反诉原告一致按电力部门公布的单价交纳费用。对该证据，反诉原告浙江德尚林工贸有限公司质证认为该份证据与本案的关联性不予认可，不能证明如反诉被告所说的电费只能按照供电局公布的单价收取，我们的租赁协议是与该份不一致的。对于电费如何计算本院已在双方提交的费用计算清单中详细阐述，在此不再累述。综上，本院认定本案事实如下：2015年1月，应建国与浙江德尚林工贸有限公司签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：浙江德尚林工贸有限公司将位于牛背金工业区知音路1号厂房内第二幢出租给应建国使用；租赁期限自2015年1月22日至2016年1月21日止，共壹年；厂房年租金叁拾万元整；应建国应按月支付水、电费；承租期内的水电费、卫生费、营业税、房产租赁税、土地使用税等相关费用由应建国负担；应建国有以下情形之一的，浙江德尚林工贸有限公司有权单方终止合同，收回租赁物且不退还已收租金，造成损失的，还应按实际损失赔偿：1、应建国未经浙江德尚林工贸有限公司同意，擅自将租赁物转租、转让、转借的；2、应建国利用租赁物进行非法活动的或损害公共利益的；3、租赁期间，应建国不得改建厂房设施，遇特殊情况，需经浙江德尚林工贸有限公司书面同意后方可施工，改建费用由应建国承担，浙江德尚林工贸有限公司同意应建国自建的只准使用，期满后不得拆除…等内容。2015年1月21日应建国支付房屋租金300000元，由浙江德尚林工贸有限公司开具收款收据。租赁期间，应建国通过银行转账向浙江德尚林工贸有限公司预交款项，分别为2015年2月9日10000元、2015年4月30日30000元、2015年5月18日10000元、2015年6月11日20000元、2015年6月18日10000元。2015年7月5日、2015年7月23日应建国与浙江德尚林工贸有限公司双方人员因厂房租赁期间水电费等费用问题发生纠纷，浙江德尚林工贸有限公司方人员不让应建国方车辆开出，后由武义县白洋派出所出警处理，经协调浙江德尚林工贸有限公司让应建国方车辆开走。2015年7月6日浙江德尚林工贸有限公司将电箱封掉并粘贴通知。另查明，诉争厂房系浙江德尚林工贸有限公司从武义金发金属制品有限公司承租。应建国与浙江德尚林工贸有限公司在庭审中确认从2015年1月22日至2015年6月26日水费为417.50元，用电量为79719度，卫生费1000元。2015年5月26日、2015年8月3日武义伟祥塑料制品有限公司（法定代表人应建国）分别向浙江方圆塑料有限公司承租200平方米、800平方米厂房用于生产经营，并依约交纳了相应的各项税费。本院认为，原告应建国和被告浙江德尚林工贸有限公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思的表示，合法有效。合同签订后，双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告主张被告掐断水电设施及扣压原告所有的货物的行为导致其不能正常生产经营，要求解除合同；而被告则辩称其断电及拦住车辆不让其货物运出是因为原告存在拖欠水电费等费用、不交纳税费及转租的违约行为，并搬走了所有的机器设备等。庭审中，原告方对于未交纳税费、未经原告同意转租部分厂房及已将机器设备搬到另行租赁的厂房内的事实均认可，但认为水电费应按照供电部门的单价计算不存在拖欠，税费是因被告不配合未交纳，转租与本案无关如被告不同意可以解除。本院认为电费单价因双方未在合同中明确约定，且被告也未提供证据证明另有约定，故应当按照国网浙江武义县供电公司的收费标准计算即每度0.96元计算；因双方对水费、用电量、卫生费均无异议，可以确认从2015年1月22日至2015年6月26日水费为417.50元，用电量为79719度，卫生费1000元；门卫工资因双方未在合同中明确约定，且原告对此均不予认可，门卫工资不予计算；预交80000元款项中包含10000元押金未在合同中约定，且原告不予认可，不应认定。因此可以确认从2015年1月22日至2015年6月26日水费为417.50元、电费为76530.24元、卫生费1000元，合计77947.74元，因原告之前已预交费用80000元，故不存在拖欠水电费等费用的情形。至于税费的交纳，虽原告主张系被告不配合导致无法交纳，但未提供相应的证据，故税费应当按照合同约定由原告交纳，原告未交纳的行为已构成违约，但因被告也未提供其已向税务机关预交上述税费的证据，故相应的税费应当由原告自行向税务机关交纳。同时，按照双方签订房屋租赁合同约定，未经被告方同意原告不得擅自将租赁物转租、转让、转借，否则被告可收回租赁物并不退还已收租金，故原告未经被告同意转租的行为亦构成违约。鉴于此，被告实行封电箱、阻止原告方车辆运货的行为来中止履行并不构成违约。故原告要求依据被告违约导致合同不能履行而解除合同的理由不成立，但考虑到原告在纠纷发生前后就已另行租赁厂房生产经营，且目前被告公司因经营问题相应的资产已被查封，继续履行合同已无实际意义，被告亦同意解除合同，故本院确认原、被告签订的《房屋租赁合同》解除；剩余租赁期间的租金由被告适当返还，数额酌定为30000元，预交80000元扣除应支付的费用，应由被告退回2052元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十八条、第九十三条、第一百零九条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、原告应建国与被告浙江德尚林工贸有限公司签订的《房屋租赁合同》解除；二、由被告浙江德尚林工贸有限公司于本判决生效后7日内返还租金30000元；三、由被告浙江德尚林工贸有限公司于本判决生效后7日内返还预交费2052元；四、驳回原告应建国的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告浙江德尚林工贸有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1671元（已减半），由原告应建国负担1370元（已交纳），被告浙江德尚林工贸有限公司负担301元，限于本判决生效后7日内交纳；反诉案件受理费728元（已减半），由反诉被告浙江德尚林工贸有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审判员　沈忆二〇一五年十月三十日代书记员　廖君关注公众号“”