（2015）港民初字第1160号
裁判日期: 2015-10-30
公开日期: 2016-07-21
案件名称
广西金凯利置业有限公司与余强商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
防城港市港口区人民法院
所属地区
防城港市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
广西金凯利置业有限公司,余强,中国农业银行股份有限公司防城港分行
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二十四条，第二十五条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条
全文
广西壮族自治区防城港市港口区人民法院民 事 判 决 书（2015）港民初字第1160号原告广西金凯利置业有限公司，住所地南宁市银海大道706-1号金地花园6号楼101号房。法定代表人郑伟文。委托代理人林章涛，该公司员工。被告余强。第三人中国农业银行股份有限公司防城港分行，住所地防城港市港口区兴港大道51号。负责人李春儒，该行行长。委托代理人梁丹，该行员工。原告广西金凯利置业有限公司诉被告余强、第三人中国农业银行股份有限公司防城港分行商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年7月21日立案受理后，依法组成由审判员徐祖英担任审判长、人民陪审员林业就、梁毓参加的合议庭，于2015年10月13日公开开庭审理了本案。书记员覃艺担任法庭记录。原告的委托代理人林章涛，被告，第三人的委托代理人梁丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2011年11月8日，原告与被告签订关于阳光海岸项目一期D组团D5栋2单元1102号房《商品房买卖合同》（预售合同备案登记编号：201140594），合同价款357940元。被告于2012年2月29日以向第三人按揭贷款方式支付房款25万元，原告为被告对该笔贷款提供连带保证责任担保。被告办理抵押贷款后，自2015年2月以来逾期偿还到期贷款，导致第三人从原告保证金账户扣款13388.45元以偿还未还本息。为了维护原告合法权益，请人民法院判令：一、解除原告与被告签订的位于防城港市西湾广场北侧阳光海岸项目一期D组团D5栋2单元1102号房的《商品房买卖合同》（预售登记号为201140594）；二、被告向原告支付违约金17897元；三、被告支付原告因被告未归还贷款而被第三人所扣的所有保证金18965.73元；四、第三人注销该套房屋在防城港市房产管理局的抵押登记；五、本案诉讼费、解除备案登记、抵押登记所产生的费用300元由被告承担。原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、被告身份证，以证明被告主体资格；2、《商品房买卖合同》，以证明双方存在商品房买卖合同关系及合同对违约责任的具体约定；3、《个人购房担保借款合同》，以证明被告与第三人之间存在贷款合同关系，原告承担担保责任；4、银行对账单，以证明买受人未及时归还第三人贷款，第三人扣取了原告保证金；5、催款函，以证明原告于2015年5月13日向被告催还保证金但被告至今未还的事实。被告余强当庭未作答辩，在举证期限内也未提供证据。第三人当庭提出诉讼请求，1、解除第三人与被告签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：45020120011047）；2、原告偿还第三人剩余购房贷款228053.76元。第三人对其诉请在举证期限内未提供证据。综合本案证据，本院确认以下法律事实：以原告为出卖人与以被告为买受人于2011年11月8日签订一份《商品房买卖合同》（合同编号A0676），约定出卖人以单价3847.16元每平方米的价格将位于防城港市港口区西湾广场阳光海岸一期D组团D5栋2单元1102号房卖给买受人，房屋建筑面积为93.04平方米，总价款为357940元；被告付30.16%的首付款，即107940元，剩余69.84%的合同总价款即25万元，采取银行按揭方式；交房时间为2013年7月31日。合同附件四第四条第2点第7项约定，因买受人未及时归还银行按揭贷款，银行追索出卖人的保证责任而导致出卖人损失的，买受人须赔偿出卖人由此所产生的所有损失，包括但不限于：出卖人承担连带责任代买受人偿还所有债务和出卖人为此支付的诉讼费、律师费，并按《商品房买卖合同》约定总房款的5%计算违约金。上述损失和违约金，出卖人有权要求买受人以现金偿付，若买受人无法现金支付，出卖人有权解除《商品房买卖合同》及所有相关的补充条款、协议，也有权将房屋另行出售，售房所得款在扣除上述所有损失和违约金后，余款可以退回买受人。2012年2月29日，以被告为借款人与以第三人为贷款人就购买涉案房屋按揭贷款事宜签订《个人购房担保借款合同》（合同编号：45020120120011047），约定借款人向贷款人借款25万元，借款用途为购买房产；原告为保证人，保证方式为连带责任保证；借款期限自2012年2月29日起至2032年2月28日止，共计240个月；贷款人将全部借款打入原告的账号为20×××15内；还款方式为等额本息；抵押物为位于防城港市港口区西湾广场阳光海岸一期D组团D5栋2单元1102号房；借款人未按本合同约定期限归还借款或未按本合同约定用途使用借款的，贷款人有权按中国人民银行有关规定计收罚息；在合同有效期内，借款人未足额偿还借款本息超过90天的，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿；借款人与售房人的商品房买卖合同被确认无效、变更、撤销、解除的，贷款人有权根据情况单方面解除与借款人的借款合同或采取其他相应措施；本合同被解除时，借款人同意贷款人有权要求售房人将借款人结欠贷款本息及相关费用由售房人账户直接划至贷款人指定账户，用于偿还本合同项下债务。2012年3月6日，第三人将25万元一手房贷款划入合同约定的原告的账户内。因被告未按期归还按揭贷款，2015年1月26日，第三人从原告的保证金账户扣款1921.39元、1998.16元、1838.60元；2015年2月28日，第三人从原告保证金账户扣款1922.47元。2015年4月15日、2015年5月13日，原告向被告发送通知书，告知被告因其未归还银行贷款导致其被银行扣除保证金7680.62元，并限期被告缴清相关费用。2015年5月7日，第三人从原告保证金账户扣款5707.83元；2015年8月18日，第三人从原告账户内扣划5577.28元。综上，2015年1月26日至2015年8月18日期间，第三人共从原告的保证金账户扣款18965.73元。截止至2015年10月13日，被告尚由购房贷款228053.76元未予偿还给第三人。以上事实，有《商品房买卖合同》、《个人购房担保借款合同》、银行对账单及当事人陈述、庭审笔录等予以证明。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及原告、被告与第三人签订的《个人购房担保借款合同》是双方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行合同规定的义务。依据已查明的事实，《商品房买卖合同》签订后，被告未按合同约定及时偿还每期的贷款本息，导致第三人从原告的保证金账户扣款，且被告至今未偿还原告代为清偿的款项。根据合同附件四第四条第2点第7项的约定，原告有权解除《商品房买卖合同》并要求被告按约定总房款的5%计算违约金，即357940元×5%=17897元。现原告主张解除与被告签订的《商品房买卖合同》并要求被告支付违约金17897元的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。因原告已代被告偿还了第三人贷款本息及逾期罚息共18965.73元，现原告诉请被告偿还18965.73元，本院予以支持。因被告逾期偿还贷款本息且原、被告签订的《商品房买卖合同》已解除，根据《个人购房担保借款合同》的相关约定及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”和第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应将收受的购房贷款和购房款本金及利息分别返还给担保权人和买受人”的规定，第三人有权解除合同并要求原告支付剩余贷款228053.76元。关于原告要求被告支付解除备案登记、抵押登记所产生的费用300元的诉讼请求，由于原告未提供相关证据予以证明，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款之规定，判决如下：一、解除原告广西金凯利置业有限公司与被告余强签订的《商品房买卖合同》（合同编号A0676）；二、解除原告广西金凯利置业有限公司、被告余强与第三人中国农业银行股份有限公司防城港分行签订《个人购房担保借款合同》（合同编号：45020120120011047）；三、被告余强向原告广西金凯利置业有限公司支付违约金17897元；四、被告余强偿还原告广西金凯利置业有限公司代为支付的本息及逾期罚息18965.73元；五、原告广西金凯利置业有限公司向第三人中国农业银行股份有限公司防城港分行偿还剩余贷款228053.76元；六、驳回原告广西金凯利置业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费247元，由被告余强承担。原告广西金凯利置业有限公司已预交的案件受理费247元本院不予退回，由被告余强在履行债务时一并支付给原告广西金凯利置业有限公司。上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状正本一份，副本七份，上诉于防城港市中级人民法院。并于上诉期间届满之日起7日内预交上诉费247元（收费单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院诉讼费专户，账号：20×××13，开户银行：农行防城港分行营业室）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 徐祖英人民陪审员 林业就人民陪审员 梁 毓二〇一五年十月三十日书 记 员 覃 艺相关法律、司法解释一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。二、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 关注微信公众号“”