（2015）苏中民终字第04203号
裁判日期: 2015-10-30
公开日期: 2016-04-27
案件名称
昆山精密模具标准件有限公司与吴新林房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省苏州市中级人民法院
所属地区
江苏省苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
吴新林,昆山精密模具标准件有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）苏中民终字第04203号上诉人（原审被告）吴新林，男，1976年6月1日生，居民身份证号码3621211976********，汉族，住江西省赣州市赣县梅林镇燕塘南路*号*栋***号。委托代理人李月芬，江苏嘉昆律师事务所律师。被上诉人（原审原告）昆山精密模具标准件有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇昆太路756号。法定代表人王茵，该公司执行董事。委托代理人邬庭松，江苏海联海律师事务所律师。委托代理人金胤，该公司员工。上诉人吴新林因与被上诉人昆山精密模具标准件有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2014）昆民初字第3206号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：昆山精密模具标准件有限公司系江苏省昆山市玉山镇昆太路756号厂房登记所有权人，房屋所有权证号为昆房字第××号。2012年3月21日，原审原被告双方签订编号为20号的《厂房租赁合同》一份，约定原审被告承租原审原告坐落于昆太路756号厂区内联合厂房三楼南跨的厂房（面积为486平方米），租赁期限为2012年4月6日至2014年4月5日，租金每月11元／平方米，全年租金为64152元，乙方在合同签订后，应向甲方缴纳租金及租地定金6000元，付款方式为每半年交付一次，交付租金时间为每半年期满提前一个月，租期届满，乙方如期交还该厂房，并没有其他违约行为的，甲方将租房保证金及时退还给乙方。合同签订后，双方均按约履行。后因原审被告仅交付至2013年3月5日租金，原审原告于2013年12月18日向原审被告发函，言明：根据合同规定，租赁期内未经原审原告同意，拖欠租金累计一个月以上不缴纳租金的，原审原告有权单方终止本合同，双方租赁合同有效期截止到2014年4月5日，原审被告应在收到本函件之日起10日内向原审原告交纳截止到2013年12月10日的租金等费用合计52925.40元、物业管理费5346元，即日起原审原告与原审被告终止租赁合同，原审被告应在2014年1月15日之前搬离。原审被告于2013年12月20日签收该函件。2014年3月7日，原审原告再次向原审被告发函，言明：鉴于原审被告自2013年3月份以来一直存在拖欠租金等费用的情形，根据《厂房租赁合同》第十条之约定，原审被告的行为已经构成严重违约，为此原审原告已多次通过发函等方式通知原审被告解除租赁合同关系并要求支付拖欠的租金等费用，现通知原审被告在收到函件之日起7日内支付拖欠的租金、物业服务费及逾期租金损失等费用合计63082.80元，并搬离所租赁的厂房，办理合同终止手续。原审被告于2014年4月2日签收该函件。因原审被告实际占有本案租赁厂房，未交纳相应租金，原审原告诉诸法院。庭审中，原审被告陈述其在2013年得知原审原告在2010年就涉案厂房签订了拆迁补偿协议，原审原告已获得大部分拆迁款，要求原审原告补偿原审被告装修等损失。另查明：合同履行过程中，原审被告及其他租户找到原审被告公司方面负责人员要求交纳租金，原审被告公司相关负责人员有拒收行为。上述事实有厂房租赁合同、函件、邮寄凭证、房屋所有权证及当事人的陈述予以证实。原审原告昆山精密模具标准件有限公司的诉讼请求为：1、原审被告按照合同约定支付租金69498元（自2013年3月6日计算至2014年4月5日，总计13个月）；2、原审被告按照年租金64152元的标准支付自2014年4月6日计算至判决确定的搬离之日的房屋使用费；3、原审被告迁出合同编号为20号下的租赁标的物；4、本案的诉讼费用由原审被告承担。原审法院认为：依法成立的合同关系受法律保护。本案中的《厂房租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，双方均应按照合同约定全面履行自身义务。在合同履行过程中，原审原告存在拒收行为，故不应认定原审被告自始即存在拒交租金的违约行为，原审原告以此要求单方终止合同的主张缺乏事实依据，但上述合同的期限均已届满且至今未续签，故双方就合同约定的权利义务因租期届满而终止。虽然合同权利义务已终止，原审原告存在拒收租金行为，但并不影响其主张合法权益。2013年3月6日至2014年4月5日期间的租金，按照合同约定计算为69498元（13个月＊每月11元／平方米＊486平方米），故原审原告要求原审被告支付69498元租金的请求，予以支持。合同终止后，依据双方约定，原审被告理应将所承租的厂房交还给原审原告，故对原审原告要求原审被告立即搬离所承租厂房的诉请予以支持。原审被告至今占有租赁房屋，应当支付占有使用费，该费用自2014年4月6日起至判决确定的搬离之日，按照64152元／年的租金标准计算。关于原审被告要求原审原告补偿相应拆迁款项的事宜，与本案不属于同一法律关系，本案不予理涉，原审被告可另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条、第九十八条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二之规定，判决：一、吴新林于本判决生效之日起十日内搬离所承租的昆山精密模具标准件有限公司位于江苏省昆山市昆太路756厂区内联合厂房三楼南跨的厂房（面积为486平方米）。二、吴新林于本判决生效之日起十日内支付昆山精密模具标准件有限公司自2013年3月6日至2014年4月5日期间的租金69498元。三、吴新林于本判决生效之日起十日内支付昆山精密模具标准件有限公司自2014年4月6日至本判决确定搬离之日止的占有使用费（按照64152／年标准计算）。案件受理费2356元，由吴新林负担。上诉人吴新林不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、被上诉人隐瞒租赁物将拆迁的事实，仍然和上诉人签订租赁合同两年，其工作人员签约时告知到时会续约的，导致上诉人加大投入装修及机器设备等，被上诉人应当作出补偿。上诉人搬迁不利于损失的确定，不利于拆迁补偿金额的确定。2、被上诉人已经与拆迁公司签订拆迁补偿协议，被上诉人无权解除合同，无权收取租金。综上，请求二审法院依法改判。被上诉人昆山精密模具标准件有限公司二审辩称：双方签订租赁合同前已经告知租赁物将拆迁，合同中有体现。被上诉人尚未将租赁物全部移交拆迁公司，被上诉人也未全部获得所有拆迁补偿款，被上诉人仍然为租赁物的所有权人。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，服从原审判决。本院二审查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的请求所依据的事实有责任提供依据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。双方签订的《厂房租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，双方均应按照合同约定全面履行自身义务。租赁合同约定的租赁期限已届满且至今未续签，被上诉人也发函不同意续租，上诉人认为被上诉人工作人员签约时告知到时会续约的，要求对装修及机器设备的投入进行补偿，但未提供相应的证据证明其主张，本院不予支持。关于上诉人认为其搬迁不利于损失的确定，不利于拆迁补偿金额确定的问题，本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，上诉人要求被上诉人支付拆迁补偿事宜，与本案不属于同一法律关系，本案不予理涉，上诉人可另行主张。关于上诉人认为被上诉人已经与拆迁公司签订拆迁补偿协议，被上诉人无权解除合同，无权收取租金的问题，本院认为，虽然被上诉人与拆迁公司签订过拆迁补偿协议，但由于上诉人占有使用租赁物，被上诉人至今尚未将租赁物全部移交拆迁公司，被上诉人也未全部获得所有拆迁补偿款，故被上诉人有权要求上诉人支付欠付的租金、租赁物使用费。综上所述，上诉人的上诉理由均不能成立，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，原审判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2356元，由上诉人吴新林负担。本判决为终审判决。审判长 黄文杰审判员 周 红审判员 任小明二〇一五年十月三十日书记员 杨颖颖 百度搜索“”