（2015）沈中民二终字第02356号

裁判日期: 2015-10-30

公开日期: 2015-11-30

案件名称

上诉人高雷与被上诉人辽宁红田物业有限公司物业服务合同纠纷一案二审民事判决书

法院

辽宁省沈阳市中级人民法院

所属地区

辽宁省沈阳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

案由

法律依据

全文

辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沈中民二终字第02356号上诉人（原审被告）：高雷，男，1980年7月20日出生，汉族，无业，现住沈阳市于洪区。委托代理人：高秀坤（高雷父亲），男，1952年3月9日出生，汉族，退休人员。被上诉人（原审原告）：辽宁红田物业有限公司，住所地沈阳市于洪区怒江北街18号。法定代表人：赵继红，系该公司董事长。委托代理人：李钰梅，女，1980年1月18日出生，汉族，系该公司员工。委托代理人：张永久，男，1969年3月21日出生，汉族，系该公司员工。上诉人高雷因与被上诉人辽宁红田物业有限公司（以下简称“红田物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2015）于民二初字第04069号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月24日受理后，依法组成由审判员于利军担任审判长并主审，代理审判员单立、代理审判员吕长辉参加评议的合议庭。2015年10月26日公开开庭审理了本案，上诉人高雷的委托代理人高秀坤，被上诉人红田物业公司的委托代理人李钰梅均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。红田物业公司一审诉称：其是对红田翠园小区进行物业服务企业，高雷是该小区的业主，按照相关规定及物业管理服务合同的约定，红田物业公司为该小区提供物业服务，高雷向红田物业公司支付物业服务费，红田物业公司按约定履行了对小区进行物业管理、服务的义务，该小区居住的绝大多数业主也按合同规定将物业费给了红田物业公司，但是高雷等少数业主一直拖欠交纳物业费，高雷自2010年1月1日至2015年5月31日共拖欠物业费4544元、经红田物业公司多次催要仍拒绝交纳，高雷为此应承担违约金500元，为维护红田物业公司的合法权益，请求法院依法判令：1、高雷交纳物业费4544元及违约金500元。2、高雷承担诉讼费用。高雷经原审法院依法送达起诉状后未作出答辩。原审法院审理查明，红田物业公司是具有合法经营和收费资质的物业管理企业。2002年辽宁红田房屋开发有限公司（甲方）与红田物业公司（乙方）签订《前期物业服务委托合同》，约定甲方委托乙方对红田翠园小区实行物业管理，委托期限为2002年1月1日起至红田翠园业主委员会成立止。物业管理服务费：住宅按房地产权证建筑面积每平方米每月0.8元由乙方向业主或物业使用人收取。业主或物业使用人逾期交纳管理费的，从逾期之日起每天按应交管理费的5‰交纳违约金。2009年2月16日、2011年4月9日、2014年4月9日，红田物业公司分别三次与沈阳市于洪区红田翠园住宅小区业主委员会签订《红田翠园物业服务委托合同》，由红田物业公司为红田翠园小区提供物业服务，关于物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准：住宅房屋物业服务费0.65元／平方米／月。乙方组织人员定期收取物业服务费，业主及物业使用人应主动按时到物业办公室办理缴费手续。业主（物业使用人）逾期交纳缴纳管理费的，从逾期之日起每天按应交管理费的3‰滞纳金。2015年4月27日，沈阳市于洪区红田翠园住宅小区业主委员会出具情况说明：红田翠园住宅小区自竣工至今，一直都是辽宁红田物业有限公司服务管理，在2011年2月15日合同到期后因筹备召开业主大会，于2011年4月9日召开业主大会续签新合同，在服务合同断档期间（2011年2月15日至2011年4月9日）辽宁红田物业有限公司一直都在为红田翠园小区服务管理。高雷系居住在由红田物业公司负责物业管理服务的红田翠园小区业主，其拖欠自2010年1月1日至2015年5月31日物业费4544元。原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。辽宁红田房屋开发有限公司与红田物业公司《前期物业服务合同》及《红田翠园物业服务委托合同》，系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规强制性规定，是合法有效的。作为物业公司红田物业公司履行了管理服务义务即有权收取业主相应费用；作为业主高雷享受了红田物业公司提供的管理与服务即应履行交纳相应费用的义务。故对于红田物业公司的请求，予以支持。关于红田物业公司提出的要求高雷支付滞纳金的诉讼请求，原审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十五条二款、第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，原审法院判决：一、被告高雷于本判决发生法律效力之日起十日内向原告辽宁红田物业有限公司交纳其拖欠的2010年1月1日至2015年5月31日物业费4544元；二、驳回原告其他诉讼请求。被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告承担。宣判后，上诉人高雷不服，上诉至本院。上诉请求：依法判令业主给付物业服务费0.30元，本案诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：1.物业管理不到位，单元门常年关不上，小区内划定车位收费没有用在业主身上。2.下水管线堵塞，物业公司不管，业主自行维修，物业公司不负责任。被上诉人红田物业公司辩称：同意一审判决，我们已经履行了物业服务合同，我们的服务已经做到了。本院查明事实与原审法院查明事实基本一致。本院另查明，上诉人高雷居住的红田翠园小区物业服务费收取标准为0.65元／平方米／月，高雷居住房屋面积为107.56平方米，拖欠物业费计算方式为0.65＊107.56＊65=4544元。上述事实，有前期物业服务合同等证据及当事人陈述笔录在一、二审卷宗为凭，经当事人质证及本院审查，予以确认。本院认为：辽宁红田房屋开发有限公司与红田物业公司签订的《前期物业服务合同》及红田翠园业主委员会与红田物业公司签订的《红田翠园物业服务委托合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。物业公司和业主均应按协议约定履行各自义务。被上诉人红田物业公司履行了物业服务合同约定的服务义务，有权收取物业费。上诉人高雷作为业主接受了被上诉人提供的物业服务，也应当缴纳相应的物业费。关于上诉人提出的红田物业公司物业管理不到位而拒交物业费的上诉主张。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，上诉人高雷并未提供充分证据证明红田物业公司达不到物业服务标准，应承担举证不能的法律后果，故对其该项上诉主张，本院不予支持。关于上诉人提出的下水管线堵塞物业公司未予解决而拒交物业费的上诉主张。因物业公司主要职责为园区公共部位的管理维护义务，有关下水管线堵塞等问题，上诉人应向相应的责任主体主张权利，而不能以此理由拒绝缴纳物业费。故对上诉人的该项上诉请求，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人高雷负担。本判决为终审判决。审　判　长　　于利军代理审判员　　单　立代理审判员　　吕长辉二〇一五年十月三十日书　记　员　　张　磊本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。