（2015）温平鳌民初字第436号
裁判日期: 2015-10-30
公开日期: 2015-12-07
案件名称
浙江瑞兴物业管理有限公司、薛茂正与薛茂正、林慧明物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
平阳县人民法院
所属地区
平阳县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
浙江瑞兴物业管理有限公司,薛茂正,林慧明
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第十三条，第一百四十四条
全文
浙江省平阳县人民法院民 事 判 决 书（2015）温平鳌民初字第436号原告：浙江瑞兴物业管理有限公司。法定代表人：黄建镇。委托代理人：许龙。被告：薛茂正。被告：林慧明。本院于2015年6月26日受理原告浙江瑞兴物业管理有限公司（以下简称瑞兴物业公司）与被告薛茂正、林慧明物业服务合同纠纷一案后，因被告薛茂正、林慧明无法联系，于2015年7月20日依法裁定转为普通程序审理，并依法组成合议庭于2015年10月30日公开开庭审理本案。原告瑞兴物业公司委托代理人许龙到庭参加诉讼。被告薛茂正、林慧明经本院公告传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告瑞兴物业公司起诉称：原告接受温州市安庆建设房地产开发有限公司（以下简称安庆建设公司）委托，管理小区的物业事务，双方签订《前期物业服务合同》，原告依约对业主物业进行管理、提供服务，同时按双方约定的物业管理服务收费标准收取管理费。被告建筑面积140.20平方米，现被告拖欠2013年1月1日至2014年12月31日的物业管理费计4038元，至今拒不交纳。现原告起诉要求判决：1.被告交纳物业管理服务费4038元；2.本案诉讼费由被告承担。原告瑞兴物业公司在庭审中称：根据法院已生效民事判决书看出，两被告最迟交房时间为2013年1月2日，而原告于2014年12月31日中午退出涉案小区的物业管理，故原告要求两被告交纳2013年1月3日至2014年12月30日的物业管理服务费。因此原告瑞星物业公司当庭变更第1项诉讼请求为：被告交纳物业管理服务费4021元。为证明以上事实，原告瑞兴物业公司在指定的举证期限内向本院提交并出示以下证据：1.企业法人营业执照、资质证书、组织机构代码证、瑞安市工商行政管理局出具的证明、法定代表人身份证明书，证明原告的诉讼主体资格；2.两被告居民身份证（复印件），证明两被告诉讼主体资格；3.前期物业服务合同、平阳县昆鳌房地产开发有限公司（以下简称昆鳌房开公司）章程及函，证明原、被告间存在物业服务合同关系的事实；4.（2014）温平鳌民初字第801号民事判决书，证明两被告所购置商品房面积、交房时间及物业服务起始时间的事实；5.公告，证明原告于2014年7月20日在涉案小区内张贴退出公告，告知业主原告于2014年12月31日退出该小区的物业管理；6.EMS邮政快递回执联及通知，证明原告已向两被告催缴物业管理费的事实。被告薛茂正、林慧明未答辩，亦未在本院指定的举证期限内提交证据。经庭审质证，被告薛茂正、林慧明经本院合法传唤无正当理由未到庭，视为放弃对原告提交的证据进行质证的权利。本院认为原告提交的上述证据具备真实性、合法性和关联性，具有证明效力，本院予以认定。经审理，本院认定事实如下：安庆建设公司出资设立昆鳌房开公司。2009年，昆鳌房开公司施工建设鳌江镇海关路西侧“东和锦苑”商住楼项目工程。2009年8月6日，安庆建设公司（甲方）与温州瑞兴物业管理有限公司（乙方）签订一份《前期物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对东河大厦商住综合楼提供前期物业管理服务事宜，物业服务费选择包干制，由业主按其拥有的物业的建筑面积交纳，具体标准分别是高层住宅1.20元／月／平方米、办公楼1.50元／月／平方米、商业物业1.50元／月／平方米；物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应在每季末月25日前履行交纳义务。2009年12月29日，被告薛茂正、林慧明向昆鳌房开公司购买东和锦苑第1幢14层08号房屋，建筑面积140.20平方米。2011年10月24日，温州瑞兴物业管理有限公司经瑞安市工商行政管理局核准企业名称变更为瑞兴物业公司。2012年12月24日，昆鳌房开公司函告瑞兴物业公司要求其于2012年12月24日前来办理物业移交手续并正式进行物业管理。2014年11月2日，薛茂正、林慧明起诉昆鳌房开公司要求该公司支付逾期交房和逾期办证违约金等，该案经本院审理后依法作出（2014）温平鳌民初字第801号民事判决书，确定涉诉房屋交房时间为2013年1月2日。该判决现已发生法律效力。后原告对涉诉房屋所在区域进行物业管理。2014年8月15日，原告通过邮政快递向薛茂正、林慧明送达催缴物业管理费通知，要求二被告支付2013年1月1日至2014年12月31日期间物业管理费4038元。该邮政快递单据上记载：“催缴物业管理服务费通知（东和锦苑）”。但两被告拒收上述通知的信函。原告从2015年1月1日起不再对涉诉房屋所在区域进行物业管理服务。本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力；业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。鉴于涉案房屋所在的区域尚未成立业主委员会，安庆建设公司全额出资设立昆鳌房开公司，安庆建设公司选聘了瑞兴物业公司作为东河锦苑的物业服务企业，并与瑞兴物业公司签订《前期物业服务合同》，符合有关前期物业管理的法律规定，因此，该合同对包括薛茂正、林慧明在内的业主均具有约束力。瑞兴物业公司已按照合同约定对薛茂正、林慧明房屋所在区域实施了物业管理，并向薛茂正、林慧明等业主提供了物业管理服务，瑞兴物业公司与薛茂正、林慧明之间形成了物业管理服务关系。依照等价有偿原则，薛茂正、林慧明应向瑞兴物业公司支付物业管理费。上述解释第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。原告已于诉前向两被告寄送书面的催讨物业管理服务费4038元的通知书，现原告要求两被告交纳2013年1月3日至2014年12月30日止的物业管理服务费共计4021元，于法有据，本院予以支持。原告变更诉讼请求，系原告在法律规定的范围内处分自己的民事权利，且未损害被告权益，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百四十四条之规定，判决如下：被告薛茂正、林慧明于本判决生效后十五日内支付原告浙江瑞兴物业管理有限公司物业管理费4021元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由薛茂正、林慧明承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级法院［上诉受理费50元（具体金额由温州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），至迟在接到受理上诉通知书之后七日内预交到温州市中级人民法院，或电汇至温州市财政局非税收入结算户，开户行农行温州市分行，账号：192999010400031950013，逾期不交按自动撤回上诉处理］。本判决生效后，负有义务的一方当事人不履行判决确定的义务，另一方当事人应当在判决书确定义务履行之日起二年内向本院申请执行。审 判 长 黄陈花人民陪审员 杨少茹人民陪审员 肖丽君二〇一五年十月三十日代书 记员 黄兆醒