（2014）六金民二初字第00670号
裁判日期: 2015-10-30
公开日期: 2017-09-27
案件名称
徐世云、贾仁学等与张兆俊等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
六安市金安区人民法院
所属地区
六安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
徐世云,贾仁学,张兆俊,张金龙
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百零六条第一款；《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第一百零七条，第三百九十六条，第四百条，第四百零六条第一款；《中华人民共和国担保法》：第四十条，第五十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
安徽省六安市金安区人民法院民 事 判 决 书（2014）六金民二初字第00670号原告：徐世云，女，1969年7月28日出生，汉族，住江淮电机有限公司家属区。委托代理人：沈素霞，六安市金安区法律援助中心律师。委托代理人：黄俊，六安市金安区法律援助中心律师。原告：贾仁学，男，1966年11月12日出生，汉族，住江淮电机有限公司家属区。委托代理人：贾仁秀，女，汉族，1965年7月16日出生，住安徽省六安市金安区。被告：张兆俊，男，1964年8月31日出生，汉族，住齿轮厂。被告：张金龙，男，1988年5月22日出生，汉族，住六安市裕安区。原告徐世云、贾仁学诉被告张兆俊、张金龙房屋买卖合同纠纷一案，于2014年5月9日起诉来院，本院受理后，依法组成合议庭，于2014年7月16日公开开庭进行了审理。原告徐世云、贾仁学及其委托代理人沈素霞、黄俊、被告张兆俊、张金龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐世云、贾仁学诉称：2012年7月10日，原告和被告张兆俊签订房屋出售委托书，将原告所有的位于六安市梅山北路淠绿新村G1号楼3-605室房屋委托被告代为办理出售相关手续。被告父子为霸占原告房产，恶意串通于2013年5月1日签订一份虚假的存量房买卖合同，并于2013年5月6日，利用房屋出售委托书，背着原告将原告房屋过户到第二被告张金龙名下。另外，被告于2013年6月19日擅自将原告房内的家具、电器、衣物等所有财产搬走，两被告的行为损害了原告的合法权益。请求依法判令：1、确认被告张兆俊与被告张金龙2013年5月1日签订的存量房买卖合同无效。二、赔偿原告经济损失15万元。诉讼费用由被告承担。在审理过程中，原告将诉讼请求变更为:1、两被告返还原告房屋价款50万元，并按银行同期贷款利率4倍从2013年8月5日起承担利息损失。2、赔偿原告财产损失15万元。诉讼费用由被告承担。张兆俊、张金龙辩称:原告因为借我的钱一直还不上，原告又将这个房子抵押给杏文成，杏文成将这个房子保全了，如果不把这个房子出售，原告根本还不上我们的钱。请法庭驳回原告诉请。原告为证明自己诉讼请求，向我院提交了下列证据：证据1、身份证复印件，证明原告徐世云、贾仁学的基本情况；证据2、身份证复印件，证明被告张兆俊、张金龙身份基本情况；证据3、机构信用代码证和企业法人营业执照，证明第一被告系六安市金利信融资咨询有限公司法定代表人；证据4、房地产权证，证明六安市梅山北路淠绿新村G1号楼3-605室在2011年3月16日登记的房地产权利人是第一原告徐世云；证据5、委托书、公证书，证明两原告于2012年7月10日委托第一被告，将位于六安市梅山北路淠绿新村G1号楼3-605室住宅房出售，同时约定第一被告无转委托权，并且此项委托经六安市皋翔公证处公证；证据6、委托协议，证明2013年4月14日，第一、二被告与杏文成恶意串通，私自将两原告房屋约定过户入第二被告名下，私分两原告卖房款；证据7、房地产权证，证明2013年5月6日，第一被告将六安市梅山北路淠绿新村G1号楼3-605室产权，过户到第二被告张金龙名下；证据8、协议书，证明第一、二被告私自处理两原告财物归杏文成所有；证据9、清单，证明两被告私自处置两原告住房，将其房屋内价值约15万元物品处理给杏文成；证据10、金安分局证据保全决定书和证据保全清单，证明第一、二被告私自将两原告财物处理给杏文成所有，经三里桥派出所证据保全并出具清单；证据11、询问笔录，证明第一被告和ＸＸ（搬家公司人员）在三里桥派出所的询问笔录中均证实，搬走的两原告的财物中有笔记本电脑一台，金安分局保全清单所列财物不全，笔记本电脑没有列入保全清单；证据12、存量房买卖合同、契税完税证明等，证明2013年9月9日第二被告将六安市梅山北路淠绿新村G1号楼3-605室，以397000元的价格卖给了张亮和吴永美，并将所卖房款据为己有。张兆俊、张金龙对原告的证据进行质证：对证据1-4无异议；对证据5真实性无异议，我认为我有委托公证书，有转委托权；对证据6真实性无异议，对证明目的有异议；对证据7真实性无异议，但我过户到我儿子名下我通知过他，如果他把钱还我，我可以在把房子转给他；对证据8-10真实性有异议，证明目的有异议，不能证明我与杏文成私自处理其财物，我们在三里桥派出所签订协议让他自己一个星期搬家，他同意但没搬，我们只是暂时委托杏文成保管他的财物而不是私自处置；对证据11无异议；对证据12真实性无异议，我们是在万达不动产公司出售房屋的，房屋出售款在房屋管理局资金托管中心，只出售了34万。张兆俊、张金龙就其抗辩主张举证如下:证据1、身份证，证明被告张兆俊、张金龙，年龄，性别，民族，籍贯等基本情况；证据2、借款协议、抵押合同、还款声明，证明贾仁学、徐世云夫妻二人曾于2012年7月10日向张兆俊以房屋抵押方式借款二十五万元现金，期间共欠利息五万三千余元，贾仁学、徐世云夫妻二人同意若在规定期限内不能还清借款，张兆俊有权处理房屋，并优先受偿，贾仁学、徐世云夫妻二人没有还款意愿，期间多次催要，均推辞没钱还；证据3、授权委托书，证明张兆俊与贾仁学、徐世云夫妻借款属实，贾仁学、徐世云夫妻同意在到期不能还清款项的情况下，张兆俊有权处理其抵押物；证据4、贾仁学、徐世云夫妻与杏文成所签订借条与法院判决，证明贾仁学、徐世云夫妻以其位于淠绿新村G1栋三单元605房屋曾多次向杏文成借钱，杏文成曾于2013年3月27日保全过淠绿新村G1栋三单元605室房产，金安区法院受理并判决贾仁学、徐世云夫妻于杏文成借款属实，贾仁学、徐世云夫妻二人拿淠绿新村G1栋605室向多人借款，以属诈骗行为；证据5、杏文成与张兆俊、张金龙所签订的协议，证明杏文成与张兆俊、张金龙于2013年4月21日签订协议，三方达成对贾仁学房屋进行过户处理，由张兆俊与杏文成共同追回借款，张兆俊以将售房款所得八万元交给杏文成，从贾仁学处所搬出东西以交由杏文成保管。（三里桥派出所有杏文成、搬家公司口供可提供证明），杏文成与张兆俊、张金龙过户淠绿新村G1栋605室，实属无奈之举；证据6、买卖合同，证明张金龙于2013年8月5日将淠绿新村G1栋605室房屋出售给买方张亮，张金龙是在万达不动产将房屋以三十四万元卖出，房屋价值为三十四万元属实（房管局资金托管中心处可以查到托管资金数量），淠绿新村G1栋605室房屋市场价值为三十四万元。贾仁学、徐世云对被告方的证据进行质证:对证据1无异议；对证据2与本案没有关联性；对证据3无异议，对其证明目的有异议，受委托人无权转委托；对证据4与本案没有关联性；对证据5无异议，但协议证明杏文成、张兆俊、张金龙在恶意串通，将房屋过户到第二被告名下，由第二被告进行出售，损害了原告利益；对证据6应当以房产部门备案合同为准，该合同不具有真实性，对房屋卖给张亮无异议，但对房屋出售价款有异议，房屋出售价格是39.7万元。经庭审举证，结合当事人当庭陈述，本院对原告证据依法审查后认定如下:证据原告举证1-8、10-12，被告证据1、3的真实性、合法性及与本案的关联性予以认定，对原告证据9的真实性予以采信，但原告的证明目的本院不予采信，对被告证据4-6的真实性予以采信，但不能达到被告的证明目的。综合以上采信的证据，本院经审理查明：原被告之间存在借贷关系，2012年7月10日，原告徐世云向被告张兆俊借款25万元，张兆俊收取斩头息15000元，实际借款额23.5万元，同日，原告徐世云与被告张兆俊签订一份《房屋抵押合同》，该合同约定将原告梅山北路淠绿新村G1号楼3-605室作为借款的抵押担保，抵押期满，如债务人不能清偿债务本息，按法定程序处理抵押房地产，清偿债务本息。2012年7月10日，原告徐世云、贾仁学(委托人)和被告张兆俊(受托人)签订《委托书》，委托人共同拥有一套住宅房屋，位于六安市梅山北路淠绿新村G1号楼3-605室。委托受托人代为办理出售房屋相关手续，具体权限如下:1、代理委托人出售房屋，签署房屋买卖合同，收取购房款，2、代理委托人办理《房地产权证》、《土地使用权证》过户及房屋交接手续，签署相关文书，缴纳相关税费等一切相关事宜，3、代理委托人在房管部门、金融部门办理托管资金手续，在银行开户、存取所托管资金，4、代理委托人办理上述房产水电气物业等配套设施的过户手续。受托人在委托权限内所签的一切文件，委托人均予承认，由此产生的权利义务均由委托人享有和承担。受托人无转委托权。委托期限:上述委托事项办理完毕之日止。同日，双方在六安市高翔公证处申请公证，六安市高翔公证处出具(2012)皖六皋公证字第8343号公证书对双方在《委托书》上签字及法律后果进行了公证。房屋委托被告代为办理出售相关手续。该《委托书》签订后，被告张兆俊又与被告张金龙、案外人杏文成签订委托协议，房屋先过户张金龙名下，经张金龙、张兆俊、杏文成三方约定，由张金龙全权代理处理，所售房款张兆俊20万元正，杏文成10万元正。2013年6月6日，张兆俊将原告房屋登记转为张金龙名下，2013年7月5日，张兆俊将原告徐世云、贾仁学房屋内所有家具及物品搬走并处理给他人，同日，六安市公安局三里桥派出所就贾仁学家物品损失一案出具六金公(派)证保决字(2013)117号证据保全决定书，对张兆俊搬走徐世云、贾仁学室内家具物品的数量进行清单登记。2013年8月5日，张金龙将淠绿新村G1栋605室房屋出售给买方张亮，售房价款34万元，张金龙将此款用于归还原告徐世云所欠张兆俊借款，原告徐世云知情后不予认可，认为被告违背双方委托协议约定，与他人恶意串通，将委托事项转委托他人办理，并低于市场价出售房屋，严重损害委托人利益，在诉讼过程中，原告申请对涉案房屋价款进行司法鉴定，经本院依法委托鉴定，2015年3月30日，江苏博文房地产土地造价咨询评估有限公司出具(2015)第5248号房地产评估报告，认定该房屋砖混结构，建筑面积104.91㎡，单价4106元/㎡，确定涉案房屋的市场价值为房地产总价43.08万元。本院认为：本案是因借贷关系而引起的房屋买卖委托合同关系。原告因不能清偿被告张兆俊到期债务，用其所有的涉案房屋作抵押担保，并委托被告张兆俊代为出售房屋，双方签订的委托书约定受托人没有转委托权，被告张兆俊接受委托后又与被告张金龙、案外人杏文成签订委托协议，将原告房屋转委托由被告张金龙对外出售，张金龙以低于市场价的价格出卖于他人，并办理房屋转户登记，所得的售房款未经原告同意用于抵偿原告所欠债务，被告张兆俊的转委托行为违背了双方的约定且没有取得原告事后认可，其委托被告张金龙出售原告房屋的行为对原告不产生法律效力。根据我国担保法的规定，债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。该规定排除了抵押权人未经抵押人同意而强行变卖抵押物并用所得价款受偿的合法性。因涉案房屋已过户他人，返还原告已不具有可逆性，故原告请求被告返还房屋价款符合法律规定，本院应予支持，关于房屋价款数额问题，原告诉请50万元的数额缺乏事实依据，应按鉴定的价款43.8万元由被告张兆俊予以返还原告；关于原告诉请要求被告赔偿房款的利息问题，被告应从房屋出售之日即2013年8月5日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际付款日止的利息向原告支付；被告张金龙的行为与被告张兆俊的行为具有共同性，应与被告张兆俊承担共同责任；关于原告诉请被告赔偿财产损失15万元问题，被告张兆俊将原告的家具和物品处理给他人，侵害了原告的财产所有权，属于侵权之诉，本案不作处理；关于被告张兆俊与原告的民间借贷关系，属于另一法律关系，且在本案中也未提出反诉，本院不予处理。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第三百九十六条、第四百条、第四百零六条、《中华人民共和国担保法》第四十条、第五十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告张兆俊于本判决生效之日起十日内支付原告徐世云、贾仁学房款43.08万元。二、被告张兆俊于本判决生效之日起十日内支付原告徐世云、贾仁学以上房款的利息(自2013年8月5日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际付款日止)。三、被告张金龙对以上款项承担共同清偿责任。四、驳回原告徐世云、贾仁学其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8860元，鉴定费4000元，由被告张兆俊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。审 判 长 马开功审 判 员 杨效成人民陪审员 张 红二〇一五年十月三十日书 记 员 桂 阳附：相关法律条文《中华人民共和国民法通则》第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的应当承担民事责任。没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。第四百条受托人应当亲自处理委托事务。经委托人同意，受托人可以转委托。转委托经同意的，委托人可以就委托事务直接指示转委托的第三人，受托人仅就第三人的选任及其对第三人的指示承担责任。转委托未经同意的，受托人应当对转委托的第三人的行为承担责任，但在紧急情况下受托人为维护委托人的利益需要转委托的除外。第四百零六条有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。受托人超越权限给委托人造成损失的，应当赔偿损失。《中华人民共和国担保法》第四十条订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。