（2015）珠香法民三初字第919号
裁判日期: 2015-10-30
公开日期: 2016-05-25
案件名称
何敏瑜与袁聪租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
珠海市香州区人民法院
所属地区
珠海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
何敏瑜,袁聪
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十八条第一款，第六十条第一款，第七十七条第一款，第七十八条，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2015）珠香法民三初字第919号原告：何敏瑜，女，汉族，住广东省佛山市顺德区勒流街道龙眼村永安，公民身份号码×××3660。委托代理人：张宏，北京德恒（珠海）律师事务所律师。委托代理人：郑旭光，北京德恒（珠海）律师事务所律师。被告：袁聪，男，汉族，住广东省珠海市香洲区，公民身份号码×××5711。委托代理人：袁敏，男，汉族，××年××月××日出生，住广东省潮州市湘桥区。原告何敏瑜诉被告袁聪租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张宏、被告的委托代理人袁敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告2015年1月21日签订租赁合同，被告将珠海市吉大石花东路83号xx栋xxx房租给原告，租赁从2015年5月1日至2017年4月30日。原告当天支付13000元作为租赁押金。2015年3月12日，原告收到被告妻子张其华的电话，告知被告有意单方违约，不愿意出租房屋的意图，并透露可退回押金，但不愿意赔偿违约金。我方不同意。期间多次沟通并希望落实租约事宜但均遭到被告的敷衍对待。2015年4月27日，和被告妻子视频聊天，被告确实不愿意履行合同，但只愿意退回13000元押金，我方坚持如果不出租，应按合同约定支付26000元。2015年4月30日，原告收到被告退回的13000元。原告诉至法院，诉讼请求：被告赔偿原告违约金13000元。原告对其诉称提供以下证据：1、房屋租赁合同；2、催促函及邮寄凭证；3、被告房产证复印件；4、赶集网售楼广告。被告辩称，双方签订合同明确约定不得改变房屋结构和用途，不得从事违反国家法律、法规的事情。合同法也规定未按照约定使用租赁物，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。因原告计划改变租房用途，不得不提出赔偿要求。原告知道被告不会同意租赁住宅改为酒店旅社，就采取隐瞒自己租房的真实用途签订合同，实际就是违反诚信，有计划欺诈违约金。原告在签订合同近2个月2015年3月11日直接口头告知被告要将租赁合同项下房屋改为青年旅社（咖啡旅馆），由于被告房屋用途是住宅，被告不同意。从原告的微信朋友圈看出其计划办咖啡旅社，从其他证据也可看出原告办旅社酒店的广告，被告不存在任何违约行为，依法不应承担赔偿损失和违约金的责任。被告对其辩称提供以下证据：1、租赁合同；2、原告微信朋友圈留言；3、承租人给出租人的手机短信，可以看出被告不同意改变房屋用途；4、原告经营的其他旅社酒店的网页证明及广告。经审理查明，2015年1月21日，原告（乙方）、被告（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定被告将珠海市吉大石花东路83号xx栋xxx房出租给原告，租赁期限从2015年5月1日至2017年4月30日，被告应按照合同约定的时间，将出租房屋及时交给原告使用居住。每月租金6500元于当月5号前存入被告账户，合同签订后即交清两个月房租13000元作为押金。合同还约定原告不得擅自改变房屋结构及用途，乙方如因故意或过失造成租用房屋和设备的损毁，应负责恢复原状或赔偿经济损失。乙方如需装修墙窗和其他部分须事先征得甲方同意，并经房屋修缮管理部门批准方能施工。甲方同意乙方在院子内设一洗手间，3楼多加一门，楼顶平台做地面处理，楼顶四周加围栏。乙方不得在租赁房内从事违反国家法律法规的事情，由此产生的一切后果由乙方负责。合同签订后，原告向被告支付了13000元押金。2015年4月30日，被告退回原告13000元。被告提交的短信息内容为：2015年3月11日09：55，原告方向被告发送“张姐，我们商议了一下，如果你们不想出租房子，那就按照合同约定的来吧。”2015年3月12日22：28，原告方发送“张姐，既然你们不愿意出租房子，那我们也就早点另作安排。按照合同约定，请退还定金13000元作为违约金，一共26000元到以下账号…”2015年3月19日发送“你们这样电话都不敢接，一点诚意都没有，这个事我们没什么好谈的了。我们不是主动惹事的人，但这事已经浪费我们很多时间，造成巨大经济损失，我们也绝不是那种可以任意被欺负的人。该你们支付的违约金一分也不能少，希望这事不要影响到你们出国移民！”被告提交原告微信截图，显示2015年3月14日21：30发送“遇到不靠谱的人临时反悔，原计划的咖啡旅社被迫搁浅。经历了气馁、愤怒、无奈和反思的过程。放开脚步去跑，卸下了负能量，重整思路，继续出发。”原告到本院接受调查，认可微信内容，但表示其中计划的咖啡旅社不是本案争议的承租房产，是在谈的老香洲的另一处地方。庭审过程中，双方认可曾在2015年3月11日，双方在被告的房屋内进行过协商，对于协商内容双方各执一词，原告认为是收到被告妻子张其华的电话，告知准备不再出租房屋，进而协商退还定金的问题。被告认为是原告口头告知被告要将房产改为旅社经营，才不同意继续出租。双方均没有证据证明当场协商的具体内容。对于被告提出的租赁房屋用于经营旅社，原告不认可，陈述用来自住。原告主张被告是因为在签订合同后又想出售房产才拒绝出租房屋的，被告不认可。原告提交证据珠海赶集网吉大二手房出售网页《直售珠海市中心吉大海湾花园二手联排别墅》等信息，显示联系方式为被告方电话，原告主张2015年4月开始发布上述消息，被告庭审时表示是2015年6月才委托网站发布。被告提供网站信息显示吉大情侣中路68号龙洲湾花园小区1栋4单元某室开办的海景青年旅社，证明原告一直租用住宅经营旅社，租赁本案房产也准备用于经营旅社，原告认为和本案没有关联。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。关于本案事实如何，双方各执一词，均应对各自的主张提供相应证据。对于2015年3月11日磋商的内容，双方均不能提供直接证据证明。原告主张被告因出售而不同意继续出租房屋，其提供的网络销售广告即使能够证明有出售的意愿，也不能认定被告以此向原告提出了不继续出租的要求，出售与出租房屋之间并不必然冲突，对于原告该主张本院不予采信。被告主张原告口头提出将房屋用于经营旅社，但没有证据证明，本院亦不予采信。被告提供的短信息证据中并没有原告提出改变房屋用途的内容。原告在微信中提到的“原计划的咖啡旅社”，也没有明确是本案所涉房产，结合原告还有他处经营旅社的行为，原告辩解的微信中是指另一处在商讨的房产，也存在可能性。所以，以该条微信也不足以认定原告提出变更房屋用途的要求。即使事实如被告主张，原告提出改变用途，是否能够构成被告拒绝履行合同的条件？本院认为，原告如提出改变用途，属于就原合同内容变更提出的要约，如被告不同意，则原合同并未变更，双方仍应以原合同内容履行各自义务，现没有证据证明原告要求改变房屋用途为履行合同的条件，被告退回押金，解除合同，没有法律规定的合同解除的依据或合同约定的依据。另，《合同法》第六十八条规定，“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）由丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。”双方合同对于房产用途为使用居住约定明确，即使原告在履行过程中提出改变用途的要求，被告亦可根据合同约定回复原告的请求，特别是在2015年4月1日，原告向被告发出的催促函中仍然要求明确是否愿意继续出租，其中也未提出改变合同约定的房屋用途，被告直接拒绝履行合同约定的交付租赁物的义务，也不符合上述《合同法》中不安抗辩权的相关规定，没有法律依据。综上，在合同履行过程中，如发生争议，当事人应当协商处理，如不能协商处理的，应依法依约做好相应告知和证据保存，以便维护自身权益。本案中，被告没有证据证明合法理由解除合同或中止履行合同，也未能在合同约定的租赁期限将租赁房产交付原告使用，构成违约，应依约承担违约责任。合同约定“甲方如因单方面未能履行此合同，则双倍返还乙方押金。”被告违约，应依约向原告双倍返还押金26000元，被告已经退回13000元，还应支付13000元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条、第七十七条、第七十八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：被告袁聪自本判决发生法律效力之日起五日内支付给原告何敏瑜违约金13000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费126元，由被告袁聪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长 吴 杰人民陪审员 彭学惠人民陪审员 黄建华二〇一五年十月三十日书 记 员 杨 悦 微信公众号“”