（2015）广民一初字第01622号
裁判日期: 2015-10-30
公开日期: 2015-12-28
案件名称
卢骏与安徽海量地产有限公司广德分公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
广德县人民法院
所属地区
广德县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
卢骏,安徽海亮房地产有限公司广德分公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十条，第一百一十二条，第一百一十三条第一款，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
安徽省广德县人民法院民 事 判 决 书（2015）广民一初字第01622号原告：卢骏，男，住安徽省广德县。委托代理人：张可全，住安徽省广德县新杭镇流洞街道青年路。被告：安徽海亮房地产有限公司广德分公司，住所地安徽省广德县。负责人：陈璐，该公司总经理。委托代理人：校胜杰，该公司员工。委托代理人：唐光磊，安徽安天行律师事务所律师。原告卢骏诉被告安徽海亮房地产有限公司广德分公司（以下简称海亮公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年5月19日立案受理后，依法组成合议庭于2015年6月24日公开开庭进行了审理。原告卢骏及其委托代理人张可全、被告委托代理人校胜杰、唐光磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。卢骏诉称：原告于2012年8月份与被告签订了《商品房买卖合同》，合同第三条约定建筑层数地上11层地下1层，然而被告并未履行合同中约定的条款，未建地下1层，该条款未履行导致原告采光、停放自行车影响。另外被告出售给原告的商品房还存在变压器太近，影响原告身体健康，原告多次向有关部门反映未得到解决，现起诉，请求判决：1、被告赔偿原告违约金147795.3元；2、撤离原告房屋附近的变压器；3、被告至今未履行交付房产证的义务，应承担合同中约定的损失1000元；4、被告应履行设置公共自行车停车位的承诺；5、被告承担本案诉讼费。卢骏为证明其主张提供的证据有：1、身份证，证明原告身份情况；2、被告信息、组织机构代码，证明被告的主体情况；3、商品房买卖合同，证明被告违约的事实。海亮公司辩称：1、被告对涉案楼的开发建设严格按照规划设计进行建设的；设计地上11层，地下无层；2、原被告双方签订合同本意是地上11层，地下无层，合同中有地下1层为工作人员的笔误，非被告真实意思表示；3、被告销售房屋时，未将地下1层纳入销售面积，原告支付房款未包括地下1层房款，原告要求支付违约房款对被告显示公平；4、变压器安装符合规范，不存在对原告有伤害；5、被告按照合同约定按时履行办理涉案房屋初始登记义务，不存在违约行为；6、被告在涉案小区提供多处公共自行车位；7即使法院认为被告未建地下1层属违约，但未给原告造成任何损失，依据违约责任与损失相当原则，被告请求法院依法调整为免除被告的违约金支付责任。综上，请求驳回原告的诉请。海亮公司为支持其辩解提供的证据有：1、《水岸阳光城二期工程A-8#、A-10#、A-12#、A-15#、A-17#住宅楼上墙、柱结构平面图》、《中华人民共和国建设工程规划许可证》、《安徽省建设工程竣工规划验收证》、《工程竣工验收报告》，证明依据规划设计图，涉案A-8#号楼楼层结构为地上11层、地下无层；2、被告对涉案A-8#号楼的建设是按规划建设，且通过了竣工验收。2、2012预29521号《广德县商品房买卖合同》、2012预34162号《广德县商品房买卖合同》、2013预92201号《广德县商品房买卖合同》、2012预46001号《广德县商品房买卖合同》、2012预23782号《广德县商品房买卖合同》、2012预24221号《广德县商品房买卖合同》、2012预24122号《广德县商品房买卖合同》，证明：1、在签订涉案《广德县商品房买卖合同》时，涉案《广德县商品房买卖合同》第三条：”建筑层数地上11层，地下1层”的打印部分系被告工作人员复制其他楼栋《广德县商品房买卖合同》时遗漏修改所致，该”建筑层数地上11层，地下1层”实际为被告工作人员的笔误；2、在签订涉案《广德县商品房买卖合同》时，原、被告双方对楼层约定的本意应当为”建筑层数地上11层，地下0层”；3、《商品房预售证》、《商品房住房销售价格备案表》、2012预29521号《广德县商品房买卖合同》，证明：1、《商品房预售证》载明的境内预售建筑面积：3272.69M2，《商品房住房销售价格备案表》载明的备案销售的总建筑面积3272.69M2。证明：在销售涉案A8号楼时，被告实际没有将”地下一层”纳入销售面积；也没有将”地下一层”纳入定价范围，原被告双方对楼层约定的本意应当为”建筑层数地上11层，地下0层”；2、2012预2929521号《广德县商品房买卖合同》载明涉案房屋购房单价为3905.9元、总价492651元，小于《商品房住房销售价格备案表》载明的单价4064元、总价512592元。证明被告在销售涉案房屋时实际没有将”地下一层”纳入定价范围，原告购买涉案房屋时实际只支付了涉案房屋本身的价格，原告再要求被告支付没有”地下一层”的违约金对被告显失公平；4、《工程竣工验收报告》、《客户受电工程竣工验收检验单》现场照片（变压器），证明1、涉案工程经广德县环境保护局验收合格，不存在变压器太近对原告造成伤害的情形；2、涉案变压器的安装经电力公司验收确认符合安全要求，不存在变压器太近对原告造成伤害的情形；3、涉案变压器距A-8#楼的距离约为8.37米，依据GB50016-2014《建筑设计防火规范》第5.2.3条的规定，涉案变压器距A-8#楼的距离大于3米，符合安全标准，不存在变压器太近对原告造成伤害的情形；5、广房地权证桃州镇字第0257**号《商品房初始登记证》复印件、《二期二标段部分楼栋办理房产证初始登记证及分层分户图交接表》、《劳动合同》、广房地权证桃州镇字第0308**号《房地权证》复印件，证明1、被告于2014年9月19日取得了商品房初始登记证，并于2014年9月30日将商品房初始登记证交给了原告委托的办证单位安徽海亮物业管理有限公司广德分公司，用于办理房屋产权证，被告交付商品房初始登记证没有违约；原告在2014年12月16日取得了涉案房屋的《房地权证》；6、A-6#楼”地下一层”照片，证明A-6#楼”地下一层”可以供原告停车使用。庭审质证时，海亮公司对卢骏提供的证据1、2没有异议；对证据3真实性没有异议，对地下1层记载系工作人员的失误，本意是地上11层，地下无层。卢骏对海亮公司提供的对证据1的真实性没有异议，如果竣工验收开始就没有地下一层，现在合同载明有地下一层，原告认为这属于欺诈行为，有理由请求被告赔偿合同双倍的价款，另外验收合不合格与没有地下一层没有关系，即使合格也不能代表合同载明的内容是失误所致；对证据2中与原告方签订的买卖合同的真实性没有异议，其他的合同的三性都有异议，也与本案无关，原告只要求被告履行合同义务，原告的本意是地下一层而不是地下0层；对证据3的商品房预售证的真实性没有异议，对价格备案表的真实性有异议，商品房的价款是综合价格，对配套设备的价格没有细分；对证据4的主体不对，应该由法院指定的有鉴定资质的单位出示鉴定结论，而不是国家电网出示验收单，并且报告没有对变压器的损害进行验收；对证5的真实性有异议，被告与物业公司是一家单位，他们都没有提供商品房初始登记证的复印件给原告；对证6的真实性有异议，不能证明被告已经履行了提供停车位的义务，也与本案无关。本院经审查，李文军提供的证据1、2、3具有真实性，关联性、合法性，认定为有效证据。海亮公司提供的证据1、2、3、4、5、6具有真实性，可作为认定案件事实依据。根据已采信的证据，结合当事人的陈述，确认以下案件事实：2012年8月原告卢骏与被告海亮公司签订了《商品房买卖合同》一份，合同第三条约定购买商品房概况：广德县桃州镇经济开发区水岸阳光城A-8号楼1座801室。建筑层数地上11层，地下1层，该商品房位于第8层。海亮公司实际交付给卢骏的商品房位于A-8号楼第8层，该栋楼未建地下1层。涉案变压器距A-8#楼的距离约为8.37米。因合同双方就未建地下一层等问题协商解决不成，卢骏诉至法院，请求判如所请。另查，依据规划设计图，涉案A-8#号楼楼层结构为地上11层、地下无。被告海亮公司于2014年9月19日取得了商品房初始登记证，并于2014年9月30日将商品房初始登记证交给了原告卢骏委托的办证单位安徽海亮物业管理有限公司广德分公司，用于办理房屋产权证。另查，海亮公司在小区内建设了部分公共自行车停车位。本院认为：原、被告双方签订的《广德县商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为有效合同，双方当事人应当认真履行。本案争议的焦点为：一、海亮公司合同约定A-8#号楼有地下一层，实际未建行为的性质。双方当事人在合同中约定涉案A-8#号楼建筑层数地上11层，地下1层，合同履行过程中海亮公司实际交付的建筑层数为地上11层，地下无层。根据被告提供的涉案建筑的规划设计图，涉案楼层设计为地上11层，地下无层，通过与其他楼层的比较，应认定海亮公司提供的合同关于楼层的表述系其公司工作人员的失误，不存在欺诈。但此失误使原告产生误解，被告在一定程度上存在违约，由于此违约行为事实上已无法补救，被告已无法再建地下一层，原告只能主张赔偿损失。由于合同中对地下一层的权属、用途未作约定，此违约行为也未约定违约金，所以违约行为对原告造成损失原告应当举证证明，并以原告的实际损失和将来可获得的利益为限。庭审中，经本院释明，原告卢骏未能举证证明其损失的存在，仅仅以法律和司法解释规定的违约金不应当超过合同价款30%的要求来计算违约金所得，缺乏事实和法律依据，对该项诉讼请求本院不予支持。二、关于撤离变压器问题。原告认为海亮公司的变压器安装距离原告购买房屋太近，影响原告身体健康，要求撤离变压器。原告没有提供任何证据证明海亮公司安装变压器违反规定，也没有提供证据证明涉案变压器对原告有影响。原告主张撤离变压器的诉讼请求不能成立。三、海亮公司逾期交付房产证问题。合同中第十六条约定，出卖人承诺于2014年9月30日前，取得前款规定的《土地证书》、《房地产权证》或商品房初始登记证，交付给买受人。买受人办理该商品房转移登记。已查明事实表明，海亮公司已于2014年9月30日前办理了商品房初始登记证。原告认为被告违约的理由不能成立。四、自行车车位问题。由于合同中未约定海亮公司必须为卢骏等购房户提供公共自行车位，且在庭审中海亮公司已举证证明自己已建设了部分公共停车位，可以满足原告的停车需求。对该项诉讼请求本院不予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：驳回原告卢骏的全部诉讼请求。案件受理费3440元，由原告卢骏负担1720元，被告安徽海亮房地产有限公司广德分公司负担1720元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。审 判 长 陈 剑人民陪审员 宋帮龙人民陪审员 马洪永二〇一五年十月三十日书 记 员 刘 昕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用民事诉讼法的司法解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。 来源：百度“”