（2015）呼民初字第1003号
裁判日期: 2015-10-30
公开日期: 2015-12-07
案件名称
张丽梅与被告新疆亿隆房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
呼图壁县人民法院
所属地区
呼图壁县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张丽梅,新疆亿隆房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款
全文
新疆维吾尔自治区呼图壁县人民法院民 事 判 决 书（2015）呼民初字第1003号原告：张丽梅，汉族。委托代理人：王凌云，新疆众志成律师事务所律师。被告：新疆亿隆房地产开发有限公司，住所地：呼图壁县东风大街东段亿隆.香格林小区。法定代表人：陈义涛，系该公司董事长。委托代理人：唐广军，男，汉族。原告张丽梅与被告新疆亿隆房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年5月5日受理后，依法由代理审判员庞海花适用简易程序，于2015年6月11日、6月17日公开开庭进行了审理。原告张丽梅及其委托代理人王凌云，被告新疆亿隆房地产开发有限公司的委托代理人唐广军到庭参加诉讼。因案情复杂，裁定转为普通程序审理，依法由审判员颜廷佐担任审判长，与代理审判员庞海花、人民陪审员于敏芳组成合议庭，于2015年10月23日公开开庭进行了审理。原告张丽梅及其委托代理人王凌云，被告新疆亿隆房地产开发有限公司的委托代理人唐广军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张丽梅诉称：2013年2月25日，原、被告双方签订一份商品房买卖合同，约定原告向被告购买位于呼图壁县亿隆.香格林小区第x幢x单元xxx室房屋，该房屋总价款454665元，首付155665元，剩余房款299000元以银行按揭贷款支付；被告于2013年10月30日前向原告交付房屋；被告逾期交房，则自合同约定的交房期限第二日起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款日万分之三的违约金，合同继续履行。合同签订后，原告首付155665元，并于2014年1月以呼图壁县农村信用社按揭贷款向被告支付了剩余房款299000元，而被告至今未交付经验收合格的房屋。原告遂起诉至法院，请求判令：1、被告将验收合格的位于呼图壁县亿隆.香格林小区第x幢x单元xxx室房屋交付给原告；2、被告支付逾期交房违约金74337元（454665元×545天×3／10000，自2013年10月30日至2015年5月1日）；3、被告自2015年5月1日起至实际交房前一日按每天136元（454665元×3／10000）支付逾期交房违约金。被告新疆亿隆房地产开发有限公司辩称：原告违约在先。合同约定，原告于2013年2月25日向被告支付房屋首付款155665元，于2013年3月25日前以银行按揭贷款向被告支付剩余房款299000元。原告至2013年10月25日才支付完首付款155665元，于2014年1月才支付完剩余房款299000元。原告构成违约在先，故不能追究被告逾期交房的违约责任。被告自2013年9月开始电话通知所有买受人包括原告交付房屋，原告至2014年7月来被告处办理接房手续，不能认定被告不按约定履行交房义务。原告的诉讼请求不能成立。请求驳回原告的诉讼请求。如法院不支持被告的免责抗辩，原告主张的违约金过高，应予调整，按每月房租400元承担违约责任。原告张丽梅为支持其诉讼主张，向本院提交以下证据：1、商品房买卖合同1份，证明原、被告系商品房买卖合同关系；合同约定交房日期为2013年10月30日、被告逾期交房应按已交付房价款日万分之三承担违约金。经质证，被告对该合同中剩余房款交付时间为“2013年12月30日”有异议，提出该合同内容与被告持有的合同内容不一致，应以被告持有的合同内容为准；对原告提交的合同的其他内容无异议。2、收据4张，证明原告于2012年12月6日，2013年2月5日，2013年4月21日，2013年11月25日，共四次向被告支付购房首付款合计155665元。经质证，被告对该组证据的真实性、合法性、关联性均认可。3、呼图壁县农村信用合作联社卡折对帐单、解押证明各1份，证明原告于2014年1月在呼图壁县农村信用合作联社办理了按揭贷款，向被告支付剩余房款299000元。经质证，被告对该组证据的真实性、合法性、关联性均认可。4、交房通知单1份，证明原告于2014年9月9日办理了接房手续。经质证，被告对该证据的真实性认可。因被告对证据1商品房买卖合同中剩余房款交付时间有异议，对合同其他内容无异议，本院对该合同的真实性予以确认。因被告对证据2、3的真实性、合法性、关联性均认可，本院对证据2、3的效力予以确认。因被告对证据4的真实性无异议，本院对证据4的真实性予以确认。新疆亿隆房地产开发有限公司为支持其抗辩主张，向本院提交以下证据：1、商品房买卖合同1份，证明被告持有的合同载明剩余房款交付时间为2013年3月25日，应以被告持有的合同为准。经质证，原告对该证据的真实性无异议，对关联性有异议，提出原、被告曾多次签订合同，对剩余房款的交付时间有改动，应以最终出具的合同即原告所持有的合同为准，被告提交的该份合同没有效力。2、交房通知单3份，证明被告自2013年9月开始向业主交房，并已通知原告，但是原告故意拖延，不办理入住。经质证，原告对该组证据的真实性、合法性、关联性均不认可，提出不能确认该交房通知单中其他业主的签名是否真实。3、竣工决算报告及资料、竣工测量报告、呼图壁县住房和城乡建设局验收意见书、呼图壁县住建局验收通知单、建筑工程竣工规划书各1份，证明2013年9月，亿隆.香格林小区x号楼经验收合格，被告开始交房。经质证，原告对竣工决算报告及资料、竣工测量报告、建筑工程竣工规划书的真实性、合法性认可，对关联性不认可，提出该组证据只能证实工程正在办理验收，并不能证明工程经验收合格；呼图壁县住房和城乡建设局验收意见书、呼图壁县住建局验收通知单是复印件，对该组证据的真实性不认可。4、呼图壁县建设工程质量监督站竣工验收证明、竣工验收备案表各1份，证明亿隆.香格林小区第x幢楼已于2014年4月28日全部办理完竣工验收手续。经质证，原告对该组证据的真实性、合法性、关联性均认可。因原告对证据1的真实性认可，本院对证据1的真实性予以确认。因原告对证据2的真实性、合法性、关联性均不认可，被告未提供其他证据予以佐证，本院对证据2的效力不予确认。因原告对证据3中竣工决算报告及资料、竣工测量报告、建筑工程竣工规划书的真实性、合法性认可，本院对竣工决算报告及资料、竣工测量报告、建筑工程竣工规划书的真实性、合法性予以确认。因证据3中呼图壁县住房和城乡建设局验收意见书、呼图壁县住建局验收通知单是复印件，原告对该组证据的真实性不认可，本院对该组证据的真实性不予确认。因原告对证据4的真实性、合法性、关联性均认可，本院对证据4的效力予以确认。根据上述已认定证据、当事人陈述，本院查明以下事实：2013年2月25日，原、被告双方签订了一式两个版本的商品房买卖合同，其中原告持有的买卖合同约定原告向被告购买位于呼图壁县亿隆.香格林小区第x幢x单元xxx室房屋；该房屋总价款454665元；买受人须于2013年2月25日前向出卖人支付房款155665元，剩余房款299000元于2013年12月30日前以银行按揭贷款支付；买受人如逾期付款，按逾期时间分别处理：⑴逾期在7日内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过7日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的30%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金；出卖人应在2013年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；出卖人逾期交房，按逾期时间分别处理：⑴逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过180日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.03%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同规定的证明文件，并签署房屋交接单；由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人未按合同约定付清房款的，出卖人可以延期交房，超过60日出卖人可解除合同再次出售此房，在此期间所发生的相关费用（包括但不限于采暖费等）由买受人承担；买受人在接到出卖人包括但不仅限于电话通知之日起7日内前来办理入住手续，否则买受人将承担延期交接所产生的一切后果；本合同一式五份。被告持有的合同约定剩余房款交付时间为“2013年2月25日前”，除此之外，其他内容均一致。合同签订后，原告分四次，于2012年12月6日、2013年2月5日、4月21、11月25日分别向被告支付10000元、140000元、665元、5000元，合计155665元，于2013年12月20日以呼图壁县农村信用合作联社按揭贷款向被告支付剩余房款299000元。2013年9月呼图壁县亿隆.香格林小区施工单位昌吉州建发实业有限责任公司向被告出具了亿隆.香格林小区（一）标段1#、2#、4#、5#、6#、9#楼决算报告。2014年1月3日，呼图壁县亿隆.香格林小区建设项目经呼图壁县城乡规划管理局批准，同意办理竣工。2014年4月28日，呼图壁县亿隆.香格林小区6#楼经综合验收合格，取得质检合格备案。2014年7月7日，被告向原告发出交房通知单，通知原告交房，原告于2014年9月9日在该通知单上签字，并交纳了物业费。本案争议的焦点是：1、被告向原告交付房屋的时间；2、被告是否逾期交房构成违约及违约金的承担。本院认为：一、关于被告向原告交付房屋的时间。因原告向法庭提交的交房通知单载明被告向原告交房的时间是2014年7月7日，原告办接房的时间是2014年9月9日，故本院认定被告向原告交付房屋的时间是2014年7月7日。对原告主张交房时间是2015年9月9日，因与上述查明事实不符，本院不予支持。对被告提出其于2013年9月通知原告交房，原告拖延不办入住的辩解意见，因被告不能提供证据证实，本院不予采信。因被告已履行交房义务，且房屋经质检合格，现原告主张被告向其交付房屋的诉讼请求，无事实根据，本院不予支持。关于被告是否逾期交房构成违约的问题。虽然合同约定被告交付房屋的期限是2013年10月30日，但原告至2013年12月20日才付清房款，故依据合同关于买受人未按合同约定付清房款的，出卖人可以延期交房，超过60日出卖人可解除合同的规定，被告至2013年12月20日原告付清房款前未交付房屋不构成违约，但自原告付清房款第二日即2013年12月21日起未交付房屋即构成违约，其应承担逾期交房的违约责任。关于违约金的计算方式问题。双方在合同中约定被告逾期交房违约金的计算方式为按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金。本院认为，商品房预售合同逾期交房的违约损失与延期交付金钱的违约损失不同，不能以利息作为计算标准。该合同系被告提供的格式合同，对逾期违约给原告造成的损失，被告在签订合同时应已预见；该合同是被告真实意思的表示，故被告应按照合同约定承担违约责任，即自2013年12月21日起至2014年7月7日按已交付房款454665元的日万分之三承担违约金，即26870.7元（454665元×197天×3／10000）。原告违约金诉讼请求中26870.7元，本院予以支持；超出部分，不予支持。对被告提出合同约定的违约金过高，应按房租每月400元计算违约金的辩解意见，因与事实不符，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：被告新疆亿隆房地产开发有限公司于本判决生效后三日内向原告张丽梅支付违约金26870.7元；驳回原告张丽梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1658元，邮寄送达费88.8元，合计1746.8元，由原告张丽梅负担1115.8元，被告新疆亿隆房地产开发有限公司负担631元，被告负担部分与上述款项一并给付原告张丽梅。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于昌吉回族自治州中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以向本院申请执行，申请执行的期限为二年，若超过法定期限提出申请的，本院则依法不予受理。审 判 长 颜廷佐代理审判员 庞海花人民陪审员 于敏芳二〇一五年十月三十日书 记 员 马元元 更多数据：