（2015）朝民初字第42541号
裁判日期: 2015-10-30
公开日期: 2016-01-04
案件名称
张凯与宁保明房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市朝阳区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张凯,宁保明
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百一十四条第一款
全文
北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）朝民初字第42541号原告张凯，男，1973年11月10日生。委托代理人刘学永，北京市中淇律师事务所律师。被告宁保明，男，1940年2月14日生。原告张凯与被告宁保明房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陈晓东独任审判，公开开庭进行了审理。原告张凯的委托代理人刘学永、被告宁保明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张凯诉称：2012年12月27日，我与被告宁保明签订《北京市存量房买卖合同》，以223万元的价格购买被告宁保明位于北京市朝阳区团结湖路X号楼X单元X层1001号的房屋。合同第十条第三款约定，如出卖人未按约定将原有户口迁出应承担相应违约责任。2015年7月26日，我在变卖房屋时，发现被告宁保明及其家人冯X馨、宁X1、宁X2四个人的户口一直未迁出，经与被告宁保明联系，其以户口迁到其他地址后办事不方便为由拒绝迁出。我认为，被告宁保明的行为已构成违约，给我造成重大损失，因此，依据2012年12月27日，双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》第十条第（三）款，90日内没有将户口迁出的违约金为房屋总价款223万元的5%，计算得出11.15万元；自逾期超过30日没有将户口迁出的违约金为：以房屋价款223万元为基础，按照日万分之五的标准计算至起诉之日2015年8月6日，共计80多万元，因考虑80多万元的违约金数额过高，对自逾期超过30日没有将户口迁出的违约金，我按照房屋总价款223万元的10%计算得出22.3万元，再加上11.15万元，要求被告宁保明支付我违约金33.45万元。被告宁保明辩称：原告张凯所述情况属实，我确实违约了，但我不是故意的，因为我的儿子宁程40多岁还没有工作，考虑到与涉案房屋所在街道的人都熟悉，可以帮着给我儿子宁程张罗个工作，买经济适用房或廉租房等也方便，就一直没有将户口迁走。后来张凯给我妻子打电话让我们尽快把户口迁走，第二天我就跟张凯联系协商迁户口的事情，但一直没有联系上，然后就接到了法院的传票。我们家落在涉案房屋下的户口总共有我、我的妻子冯X馨、我的儿子宁X1、我的女儿宁X2的户口四个，在收到起诉状后，2015年8月12日，我就将四个人的户口从涉案房屋全部迁出了。但我的妻子身体患有疾病，我的儿子宁X1离异、无业，家庭经济情况十分困难，我没有能力支付给原告张凯违约金，如果一定要赔偿，也请法院降低违约金数额。经审理查明：2012年12月27日，原告张凯作为买受人与被告宁保明作为出卖人，签订《北京市存量房屋买卖合同》，原告张凯购买北京市朝阳区团结湖路X号楼X单元1001号房屋，房屋总价款为223万元，建筑面积为63.62平方米。合同第十条第（三）款约定，出卖人应当在该房屋所有权转移之日起90日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过30日未迁出的，自逾期超过30日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。2012年12月27日，被告宁保明作为甲方（出卖方）、原告张凯作为乙方（买受方）、北京链家房地产经纪有限公司作为丙方（居间方）签订《补充协议》，协议第二条第5款约定：权属转移登记：甲乙双方同意，在公积金管理中心批准乙方贷款后三个工作日内，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。……2013年2月4日，涉案房屋所有权过户登记至原告张凯名下。2013年3月初，被告宁保明将房屋交付给原告张凯。本案审理过程中，原告张凯提交了2012年12月27日，原告张凯与被告宁保明签订的《北京市存量房屋买卖合同》、2012年12月27日，原告张凯、被告宁保明、北京链家房地产经纪有限公司签订的居间服务合同、2015年8月6日北京市朝阳区团结湖派出所出具的被告宁保明的户籍信息以及X京房权证朝字第1XXX**号房屋所有权证书复印件，证明原、被告双方签订的合同明确约定了户口迁出时间、没有及时迁出户口的违约责任以及至原告张凯起诉时，被告宁保明仍未将户口从涉案房屋迁出。被告宁保明对上述证据均无异议。张凯还提交了2015年7月26日，原告张凯作为出卖人与案外人刘X静、吕X昌作为买受人签订的《北京市存量房屋买卖合同》，证明因被告宁保明未及时将户口迁出，导致房屋成交金额比与被告宁保明之间的房屋成交金额低2万元。被告宁保明称该合同约定，出卖人在所有权转移之日起150日内向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，但从合同签订日2015年7月26日计算亦未满150日，而其于2015年8月13日已将户口迁出。被告宁保明提交户口本1册，证明2015年8月13日，宁保明、冯X馨、宁X1、宁X2四人的户口已经从涉案房屋迁出。原告张凯对该证据亦无异议。上述事实，有双方当事人陈述、《北京市存量房屋买卖合同》、户口本等在案为证。本院认为，原、被告所签《北京市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合法、有效，双方均应如约履行。被告宁保明应按约定在房屋所有权转移之日起90日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理户口迁出手续，涉案房屋所有权已经于2013年2月4日过户登记至原告张凯名下，2013年3月初，被告宁保明将房屋交付给原告张凯。被告宁保明未按合同约定及时将涉案房屋下的户口迁出，应按合同约定支付相应的违约金。但原告主张的违约金数额高于其实际损失，且被告宁保明请求本院予以降低违约金数额。综合考虑本案情况，现将违约金调整为3万元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第二款，判决如下：一、被告宁保明于本判决生效后十日内给付原告张凯违约金三万元；二、驳回原告张凯的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3159元，由被告宁保明负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 陈晓东二〇一五年十月三十日书记员 于 婷 微信公众号“”