（2015）安中民三终字第1966号
裁判日期: 2015-10-30
公开日期: 2015-12-28
案件名称
上诉人李静娴与被上诉人殷保明、吴琦隆房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
河南省安阳市中级人民法院
所属地区
河南省安阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李静娴,殷保明,吴琦隆
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）安中民三终字第1966号上诉人（原审被告）李静娴。委托代理人许中伟，河南安易律师事务所律师。被上诉人（原审原告）殷保明。委托代理人陈宵英，河南兴亚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）吴琦隆。上诉人李静娴因与被上诉人殷保明、吴琦隆房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省安阳市文峰区人民法院（以下简称原审法院）作出的（2015）文民一初字第227号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。原审法院查明，2009年8月18日，原告殷保明作为购买方与安阳市兴社房地产开发有限责任公司作为出卖方签订预售房协议一份，安阳市兴社房地产开发有限责任公司将其位于安阳市文峰大道市供销社一条街一号楼一层营业房（23）轴至（27）轴后之间，建筑面积72.15平方米的商品房预出售给原告殷保明所有，双方约定待条件成熟时办理相关产权手续。2010年1月30日，原告殷保明作为甲方（出租方）与被告李静娴作为乙方（承租方）签订房屋租赁合同一份，约定条款：一、甲方出租的房屋坐落在安阳市文峰大道东段88号一楼门面甲方购买区域，建筑面积约为54平方米；二、租赁期限3年，自2010年2月28日至2013年2月28日。合同到期后，如需继续承租，乙方应提前30日与甲方协商，双方另签订合同；三、甲乙双方议定的房屋年租金为人民币36000元，租金半年结算一次，本合同签订时，即2010年2月28日，交2010年度上半年度租金，2010年8月28日前交2010年下半年度租金，以此类推，以后每年2月28日和8月28日前提前交付下半年度租金。租赁期最后一年甲方租金可根据物价情况在15%以内上浮；七、乙方如需对房屋主体进行改造或装修、转租第三人使用或与第三人互换房屋使用时，应征得甲方书面同意；九、合同届满或依本合同提前终止的，乙方对房屋装修无偿归甲方，乙方应在合同终止10日内腾清房内物品，否则，甲方将房内物品按无主物处置。原告殷保明与被告李静娴签订合同后，分别于2010年8月28日、2011年3月11日、2011年9月7日、2012年2月29日各收取被告李静娴房屋租金18000元；2012年8月28日，原告殷保明同事丁爱苏向被告李静娴出具收条一份，内容为：今收到一楼门面房费壹万捌仟元整（18000元），殷保明、丁爱苏，2012.8.28号，原告殷保明不认可该收条上的时间；2013年3月13日，原告殷保明收取被告李静娴租金10000元，并在收条上注明为“暂收”。2012年8月9日，被告李静娴作为转让方（甲方）与被告吴琦隆作为受让方（乙方）签订店铺转让协议书一份，内容为：一、甲方将位于安阳市文峰大道东段88号一楼门面转让给乙方使用，建筑面积为54平方米；二、租赁合同如下：租赁期限2年，自2012年8月4日至2014年8月3日。合同到期后，如需继续承租，应提前30日与甲方协商，双方另签订合同，房屋年租金为人民币48000元，租金半年结算一次。合同签订后，吴琦隆占有并使用该房屋。2013年5月份，原告曾对涉案房屋进行加锁，要求被告吴琦隆腾房并将房屋交付原告，被告吴琦隆不同意交还房屋，将锁撬开后继续占有该房屋。2015年7月1日，经现场勘验，本案涉案房屋现为空置状态，已交还原告使用。原审法院认为，延付或者拒付租金的，诉讼时效期间为一年。依据原告殷保明与被告李静娴之间的租赁协议，本案涉案房屋的租赁期间为2010年2月28日至2013年2月28日，租赁合同到期后，原告与被告李静娴未续签书面租赁合同，依法该房屋租赁为不定期租赁。2013年3月13日，被告李静娴向原告交纳房屋租金1万元，参照原告殷保明与被告李静娴之间签订的租赁协议中关于租金的约定，确定该1万元系支付至2013年6月11日的租金。现原告主张二被告连带支付租金18000元及损失84000元，被告李静娴辩称原告未在法律规定的诉讼时效期间内向法院起诉，原告主张已超过诉讼时效，原告庭审中称原告曾多次与二被告协商，被告李静娴对原告该意见不予认可，且原告未能提供证据证明存在诉讼时效中止、中断、延长的法定情形，故确认原告主张要求被告支付拖欠租金的诉讼请求，超过法律规定的诉讼时效，该诉讼请求，不予支持。但被告李静娴未经原告同意，私自将房屋转租给被告吴琦隆，违反合同约定，被告李静娴该违约行为致使原告房屋被被告吴琦隆占用并拒绝交还，给原告造成损失，合法的损失部分，依法应予以支持，现原告主张被告给付房屋租赁损失，并未超过2年的诉讼时效，被告李静娴依法应对原告的房屋租赁损失承担相应的赔偿责任。案件审理过程中，经现场勘验，被告吴琦隆已将该房屋腾清，原告殷保明与被告李静娴均无法说清房屋的具体腾清时间，故确认原告房屋租赁损失自2013年6月12日起计算至原告起诉之日即2015年1月27日止，按每月3000元计算，共计59000元。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第二百一十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、限被告李静娴于本判决生效之日起十日内赔偿原告殷保明自2013年6月12日起计算至2015年1月27日止按每月3000元计算的房屋租赁损失共计人民币59000元；二、驳回原告殷保明的其他诉讼请求。案件受理费2340元，由原告殷保明负担1065元，被告李静娴负担1275元。李静娴上诉称，原审认定李静娴支付租金至2013年6月11日，殷保明在租赁期限到期前于2013年5月份对涉案房屋进行加锁，存在违约行为，且在吴琦隆诉李静娴房屋租赁合同案件生效判决查明的事实为2013年5月份位于安阳市文峰大道东段88号一楼门面房的实际所有人称该房屋租赁到期要求吴琦隆腾房，被上诉人主张租房损失无事实与合同依据。吴琦隆交房费至2013年1月底，此后使用该房无合同依据，应对殷保明承担侵权责任。殷保明未采取适当减损措施，无权就扩大的损失要求赔偿，原审未查明吴琦隆实际占用涉案房屋的时间，武断判决至起诉之日没有依据。综上，原审认定事实不清，请求二审查明事实，依法改判或发回重审。殷保明答辩称，上诉人未经被上诉人同意私自将房屋转租，违反合同约定，因为上诉人与吴琦隆发生矛盾致使吴琦隆占有房屋拒不交还，给被上诉人造成巨大损失，原审认定房屋损失合理。本案是合同纠纷不是侵权之诉，被上诉人要求上诉人承担擅自转租造成的损失不能因为吴琦隆的侵权而免责。被上诉人在得知房屋被转租后要求收回房屋，由于上诉人和吴琦隆之间的转让纠纷正在诉讼中，同意协商后解决没有采取强烈措施，不能因此认定被上诉人没有采取措施，致使损失扩大。涉案房屋从2013年3月至2015年7月1日一直处于吴琦隆手中，被上诉人存在房屋损失，截止起诉之日上诉人仍欠租金18000元。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。吴琦隆经本院合法传唤未到庭答辩。二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为，李静娴在承租殷保明的房屋期间，违反双方合同约定，未经殷保明同意私自将房屋转租给吴琦隆，李静娴的违约行为致使涉案房屋被吴琦隆占用并拒绝交还，李静娴依法应对殷保明的房屋租赁损失承担相应的赔偿责任。2013年5月殷保明收房未果加锁后，吴琦隆将锁撬开后继续占用，2015年7月1日法院现场勘验后殷保明才实际控制该房屋，故原审确认房屋租赁损失自2013年6月12日起计算至殷保明起诉之日即2015年1月27日止合理适当，本院予以确认。李静娴主张吴琦隆应承担侵权责任、殷保明未采取措施防止损失扩大依据不足，本院不予支持。综上，李静娴的上诉请求依据不足，原审判决合法有据。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1275元，由李静娴负担。本判决为终审判决。审 判 长 闫学海审 判 员 段合林代理审判员 闫海英二〇一五年十月三十日书 记 员 刘 悦 百度搜索“”