（2015）三民终字第01251号
裁判日期: 2015-10-30
公开日期: 2018-09-26
案件名称
张洪波、刘振玲房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省三门峡市中级人民法院
所属地区
河南省三门峡市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张洪波,刘振玲
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省三门峡市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）三民终字第01251号上诉人（原审被告）张洪波，男，1981年5月29日生，汉族，汽修行业，住灵宝市。委托代理人张希敏，男，1950年9月28日生，汉族，农民，住址同上，系张洪波父亲。代理权限为特别授权，即有权增加、放弃、变更诉讼请求，进行和解。被上诉人（原审原告）刘振玲，男，1977年11月5日生，汉族，个体工商户，住灵宝市。委托代理人张灵华，河南华灵律师事务所律师。代理权限为特别授权，即有权代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、调解，提起反诉。上诉人张洪波因与被上诉人刘振玲房屋租赁合同纠纷一案，不服灵宝市人民法院作出的（2015）灵民初字第1668号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张洪波及其委托代理人张希敏，被上诉人刘振玲的委托代理人张玉民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：2012年6月5日，张洪波与刘振玲签订了租赁协议，刘振玲将位于灵宝市焦村汽贸城主道后四、五号仓库西空地，东西50米，南北100米，内含房屋八间，租赁给张洪波从事汽车维修使用。协议约定，“一、租赁期限为12年，2012年6月8日至2024年6月7日止，第一、二年年租金10万元，第三、四、五年年租金12万元，第六、七、八年年租金13万元，第九、十、十一、十二年年租金14万元，交款方式为年缴，下年提前一月交付，不得拖欠，合同期满后，被告有优先租用权；……六、租赁期内，如一方违约，除赔偿对方损失外，违约方需向另一方再支付十二年租金总价款的30%的违约金。”合同履行到2015年5月10日，张洪波将维修设备撤离所租赁的场地。刘振玲得知张洪波离开后，于2015年5月19日挂出横幅，将张洪波租赁的场地另行进行招租，并于同年5月29日向本院提起诉讼，要求张洪波继续履行合同，并支付违约金12万元。原审另查明：2011年6月12日，灵宝市鸿苑置业有限责任公司将本案涉及的场地租赁给刘振玲从事商业经营，并允许刘振玲建造厂房。后刘振玲在租赁的场地上自建房屋八间，并于2012年6月5日将上述场地及房屋转租给张洪波，但刘振玲未办理建设工程规划许可证。审理中，刘振玲要求张洪波继续履行合同，并支付违约金12万元，而张洪波以双方签订的租赁协议为无效协议，并已终止为由，不愿继续履行合同，双方各持己见，致调解未能进行。原审法院认为：本案的租赁物包括场地及房屋。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效的规定，刘振玲租赁给张洪波的房屋未取得建设工程规划许可证，该部分协议无效，因此双方之间的租赁协议应属部分有效，部分无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效的规定。本案中，张洪波租赁场地及房屋后，主要从事汽车维修使用，虽然房屋部分的协议无效，但并不影响张洪波在场地进行汽车修理及停放车辆，张洪波在合同未到期，也未通知刘振玲的情况下，私自搬离场地单方解除合同，违反合同约定属于违约，应承担一定的违约责任。结合本案合同履行情况，违约金酌定为30000元。张洪波在单方解除合同后，刘振玲已另行重新进行招租，合同的继续履行已无必要，所以，刘振玲要求继续履行合同的诉求，不予支持。故依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决：一、张洪波支付刘振玲违约金30000元，限判决生效后十日内履行完毕；二、驳回刘振玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2700元，由刘振玲承担2150元，由张洪波承担550元。宣判后，张洪波不服，向本院提出上诉称：一、涉案租赁场地及房屋的租金我已经缴纳至2015年6月7日，但刘振玲提出涨租金，我们双方未达成一致意见。后刘振玲于2015年5月19日悬挂横幅对外招租并更换门锁。现涉案租赁场地及房屋已被刘振玲另行租给他人，应由刘振玲承担违约责任。二、一审认定合同部分有效部分无效是错误的。本案租赁房屋和场地是不可分割的，且建设用地规划许可没有查明，双方签订的租赁协议应系全部无效。请求二审撤销原判，改判我不承担支付违约金3万元。被上诉人刘振玲答辩称：一、我并未提出涨租金。张洪波上年度租金还差1万元未缴纳，其已构成根本违约。其于2015年5月10日前拆走汽修设施并撤离租赁场地的行为表明其不愿继续履行合同和解除合同，无奈之下我才另行招租。后我将涉案部分场地租给余磊办驾校，每年租金仅3万元，损失很大。二、我出租的场地系商业用途，房屋租赁部分无效，但场地部分是有效的。一审判决正确，应予维持。本院经审理查明事实与原审相同。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案中，刘振玲出租的租赁物中的房屋未取得建设工程规划许可证，其与张洪波签订的租赁协议中涉及房屋部分应属无效。但双方租赁协议所涉及房屋之外场地系刘振玲从灵宝市鸿苑置业有限责任公司处租赁的，该土地性质系商业用地，法律并未禁止通过租赁方式进行流转。张洪波与刘振玲之间签订的租赁协议除房屋外所涉场地部分应属合法有效，双方均应依约履行。按照双方约定，张洪波应于2015年5月8日缴纳2015年6月8日至2016年6月7日房租，但张洪波并未依约履行缴纳房租的义务，其于2015年5月10日变卖设备，撤离租赁场地的行为以及其在诉讼中的陈述表明其不愿继续履行合同。张洪波不缴纳房租及撤离场地的行为已构成违约。张洪波上诉称其不愿履行合同的原因是刘振玲提出增加租金，但张洪波未能提供证据证明刘振玲有提出增加租金的行为。现双方租赁合同无法履行，张洪波应当承担相应违约责任，一审结合查明事实，酌定张洪波支付刘振玲违约金3万元并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由张洪波负担。本判决为终审判决。审 判 长 郭旭飞代理审判员 李 剑代理审判员 何敏芬二〇一五年十月三十日书 记 员 秦 艳