（2015）邢民四终字第774号
裁判日期: 2015-10-30
公开日期: 2016-07-22
案件名称
邢玉珍与邢台市冀兴房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
河北省邢台市中级人民法院
所属地区
河北省邢台市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
邢玉珍,邢台市冀兴房地产开发有限责任公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河北省邢台市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）邢民四终字第774号上诉人（原审原告）邢玉珍，个体经营者。委托代理人吕运堂。委托代理人王胜军，河北法众律师事务所律师。被上诉人（原审被告）邢台市冀兴房地产开发有限责任公司，住所地邢台市桥东区团结东大街593号。法定代表人骈秋芳，系该公司董事长。委托代理人李建辉，河北同欣律师事务所律师。委托代理人朱立全，该公司员工。上诉人邢玉珍因房屋买卖合同纠纷一案，不服邢台市桥东区人民法院（2015）东民初字第401号民事判决，于2015年9月24日向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人邢玉珍的委托代理人吕运堂、王胜军，被上诉人邢台市冀兴房地产开发有限责任公司的委托代理人李建辉、朱立全到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审查明，2010年3月9日，原告邢玉珍与被告邢台市冀兴房地产开发有限责任公司签订了《商品房预售合同》，原告购买了被告开发的位于邢台市桥东区团结东大街以北小区加密路以东自然城小区2号楼3单元602号房屋，总价款为298710元，原告于2010年2月2日交纳了首付款98710元，剩余200000元房款办理的银行贷款。合同第十五条附件四：合同补充协议第五条第4项（见合同第16页）约定鉴于办理商品房权属登记和领取产权证书均涉及政府相关部门，被告在保证按期开始进行与此相关的各项工作之前提下，不保证商品房分户产权证办理至乙方名下的最终完成时间，且无须因第三方责任造成的工作延误承担责任。2012年7月16日原告领取该房产钥匙。因涉及城市规划原因，造成自然城项目验收手续办理的顺延，致使被告未能给原告及时办理房屋权属证书，现经过政府和相关职能部门的协调，被告已按照房屋登记办法规定的办理房产权属证书所需要提供的手续均已办理完毕，现在尚在进行的是等待各业主交齐公共维修基金，待交齐公共维修基金后，产权登记部门即可办理房屋产权证书。以上事实，有原告提供的商品房预售合同、收款收据，被告提供的商品房预售合同、牛城晚报交付房屋通知、规划许可证、土地使用权证、施工许可证、邢台市建设工程质量监督站验收证明、邢台市政府关于抓紧落实市政府领导视察市区城建工作现场办公议定事项的通知、邢台市住房保障和房产管理局请示、桥东区政府文件、市政府办公室收文呈办笺、自然城命名批复、建设工程竣工验收报告、建设工程规划条件核实审结通知单、联合竣工验收报告表及规划认可图、建设工程竣工验收备案证明书，原、被告的陈述等证据在案佐证。原审认为，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……。”本案涉诉房产未能及时办理房屋权属证书不是原告的原因，且双方签订的《商品房预售合同》也约定由于第三方原因造成的办理商品房权属登记和领取产权证书工作的延误被告不承担责任，原告提供的自然城广告宣传页系复印件，无法认定其真实性，对该证据不予采信。综上所述，原告的诉讼请求缺乏证据与法律依据，本院不予支持。该案经本院多次调解无效，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，原审判决：驳回原告邢玉珍的诉讼请求。案件受理费100元，由原告邢玉珍负担。上诉人邢玉珍上诉称，一、上诉人与被上诉人签订的《商品房预售合同》第15条关于产权登记的约定“按附件四处理”的条款系格式条款，该条款应当是无效条款。因为，附件四第五条之规定不公平、不合理，排除了被上诉人自身的责任。被上诉人应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条的规定赔付上诉人的违约金。二、退一步讲，即便该条款属于有效条款，迟延办理房产证的原因也不属于合同约定的是第三人的原因造成的。1、因为该合同明确的写了：“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的……。”这本身就说明了不能按时办理房产证就是出卖人的责任引起的。2、被上诉人提供的证据不能证明迟延办理房产证是因为第三方的原因造成的。被上诉人开发建设以及与上诉人签订买卖合同时，均应当考虑并办理好具备开工建设和出售房屋的条件。综上，希望二审法院能纠正一审判决，并依法支持上诉人一审诉讼请求。被上诉人邢台市冀兴房地产开发有限责任公司辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，应予维持。上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，应当予以驳回。一、被上诉人认为双方签订的合同第十五条是有效合同条款。理由：1、该合同是由邢台市房地产交易登记中心统一印制的，而且所有的商品房买卖合同都是这样签订的。签订合同后，通过房地产登记机构备案，不可能存在无效的情形。2、《最高人民院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定，由于出卖人原因造成没有取得房产证的，应当承担责任，与合同第十五条约定完全一致，所以该条款有效。二、上诉人房产证没有及时办理，是由于政府的原因造成的，与出卖人没有关系。因此，按照合同约定和法律规定，均不应当由被上诉人承担责任。理由：1、关于房产证没有按时办理的原因，被上诉人一审已经提交了证据：证据七：邢台市人民政府关于抓紧落实市政府领导视察市区城建工作现场办公议定事项的通知，时间为2011年7月6日，该通知第二页涉及到自然城东侧门市拆迁，造成了本案争议小区各种手续的办理迟延，但是该文件中所指明的东侧门市拆迁并不是被上诉人开发的自然城小区项目内的房产，被上诉人既没有义务，更没有权利去拆除他人所有的门市。证据三：被上诉人取得自然城小区的规划许可证，地字第130501200901013号，所附的图纸标注应当拆除的门市在被上诉人取得的地块外，不属于被上诉人的土地范围，也不属于自然城小区的范围。证据八：邢台市住房保障和房产管理局关于自然城项目有关问题的请示，以及市人民政府的收文呈办笺，时间为2012年8月29日，该请示中非常明确的说明了自然城东侧的门市不在被上诉人开发的自然城项目内，不属于被上诉人的责任范围，且该拆迁门市的费用巨大，被上诉人一直在找政府部门协调，房管局也向市政府进行请示。证据九：邢台市桥东区人民政府关于自然城地块内东侧一层门市拆迁问题的请示，时间为2014年5月25日，证明被上诉人开发的自然城住宅小区一期已交付，二期工程各单项验收已进行完毕，由于市政府2011年7月6日通知的原因，有关部门不予进行综合验收，致使被上诉人无法给业主办理相关手续。请示由桥东区政府负责该门市的拆迁工作，并请市政府协调进行验收。以上证据证明本案自然城小区的房产证为何迟延办理的原因是由于市政府的2011年7月6日的通知没有搞清楚所拆门市与自然城小区的关系，将本不应当由自然城项目范围外的门市的拆迁，与自然城项目的验收不当的联系在一起。因为没有验收，所以被上诉人不可能依照合同约定和法律规定向登记机构缴纳相应的备案手续。本案中房产证的办理延迟是第三方责任造成，并非出卖人原因，因此被上诉人不应承担违约赔偿责任。现在房产证所有手续都已经办完，已经交到登记机构，只剩下上诉人在内的业主交齐房屋维修基金就可以取得房产证。二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，双方签订的《补充协议》第五条规定出卖人无须因第三方责任造成的工作延误承担责任的条款并不违反法律强制性规定，不属于无效条款。根据被上诉人提供的证据可以证明，上诉人所购买的自然城小区的房产，未能按时验收，并发放房产证的原因，并不是被上诉人自身的原因造成，双方签订的《商品房预售合同》约定由于第三方原因造成的办理商品房权属登记和领取产权证书工作的延误被上诉人不承担责任。因此，上诉人要求被上诉人承担逾期办证违约责任的请求，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。经本院调解无效。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由邢玉珍承担。本判决为终审判决。审 判 长 信深谦审 判 员 毕建军代理审判员 孙跃兴二０一五年十月三十日书 记 员 张 雪 微信公众号“”