（2015）南民初字第7305号
裁判日期: 2015-10-30
公开日期: 2016-04-28
案件名称
天津市凯旺物业管理有限公司与牛可君物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
天津市南开区人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
天津市凯旺物业管理有限公司,牛可君
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零九条，第一百一十一条
全文
天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2015）南民初字第7305号原告天津市凯旺物业管理有限公司，注册地天津市南开区龙凤市场内5号一楼，住所天津市南开区天宝路凯兴天宝公寓南区17号楼2门增01号。法定代表人王学林，总经理。委托代理人王立起，该公司法律顾问。被告牛可君，无职业。委托代理人牛烽（父子关系）。原告天津市凯旺物业管理有限公司与被告牛可君物业服务合同纠纷一案，本院于2015年8月4日立案受理，依法由审判员赵玉铭独任审判，于2015年8月18日公开开庭进行了审理。原告天津市凯旺物业管理有限公司的委托代理人王立起，被告牛可君的委托代理人牛烽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告于2004年12月28日、2007年12月24日、2009年12月17日、2012年12月3日接受业主会委托，签订物业服务合同。备案号分别为南房物备（2005）1号、南房物备（2007）51号、南房物备（2010）8号，南房物备（2013）9号。被告在享受到物业服务后，自2006年1月1日至2007年12月31日、自2010年1月1日至2015年7月31日未交纳物业服务费，原告多次催缴未果。被告的物业建筑面积82.26平方米，自2006年1月1日至2007年12月31日交费标准为：综合服务物业费0.5元／月／平方米，每月应缴41元，欠费984元。自2010年1月1日至2012年12月31日收费标准为综合物业费0.6元／月／平方米，每月应缴49元，欠费1764元。自2013年1月1日至2015年7月31日交费标准为综合服务物业费0.7元／月／平方米，每月应缴58元，欠费1798元。故原告要求被告给付物业费4546元；按欠款数额日万分之一支付原告滞纳金；诉讼费由被告承担。被告辩称，不欠原告的物业费。原告起诉已超过诉讼时效。原告所述多次催要系谎言。2007年8月26日，《国务院关于修改﹤物业管理条例﹥的决定》中已明确规定将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”。本案中，原告仍用“凯旺物业管理有限公司”及公章，属违法。原告提交如下证据：1、资质证，证明原告具有物业经营服务资质，资质等级为三级。2、2004年12月28日、2007年12月24日、2009年12月17日、2012年12月3日《天津市物业管理服务合同》及备案证明，证明原告为被告所在小区进行物业管理，收费标准等。3、收费通知7张，证明原告对物业费进行催缴。4、通报，证明物业主管机关的检查、评定结果。5、照片，证明原告在凯兴公寓获得业主的锦旗。被告质证认为，证据1有异议，2007年8月26日《国务院关于修改﹤物业管理条例﹥的决定》中已明确规定将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，原告却仍用“凯旺物业管理有限公司”及公章，不具有法律效力。证据2-5无异议。被告提交如下证据：照片，证明原告根据不按物业服务合同执行，小区内成为垃圾转运站、绿地种菜、显示屏损坏、监控损坏、将小区主干道划为停车场等情况，原告破坏小区，影响业主权益。原告质证认为，个别业主违反规约在绿地种菜，应由环卫局负责，物业没有权利；照片看不出车辆的车主、用途等；电子显示屏、监控不属服务范围，物业费中不包括机电设施运行养护费用，该小区已经成立14年，依据相关规定这些设施需要由业主会组织全体业主出钱。经审理查明，原告作为具有物业管理服务资质的企业，分别于2004年12月28日、2007年12月24日、2009年12月17日、2012年12月3日与凯兴天宝公寓业主会签订《天津市物业管理服务合同》并予以备案，由原告对凯兴天宝公寓进行物业管理服务。四份物业管理服务合同期限自2005年1月1日至2015年12月31日终止；2004年12月28日、2007年12月24日的《天津市物业管理服务合同》约定的物业管理服务费标准为每月每平方米0.5元；2009年12月17日《天津市住宅物业服务合同》约定物业管理服务费标准为每月每平方米0.6元；2012年12月3日《天津市住宅物业服务合同》约定物业管理服务费标准为每月每平方米0.7元。同时该合同还约定了原告在房屋外观、设备运行、房屋共用部位及共用设备的维修及养护、物业管理区域内共用设施、场地的维修、养护、环境卫生、绿化养护、车辆行驶与停放秩序管理、公共秩序管理、急修、小修等方面的服务标准。被告系凯兴天宝公寓北区3-2-203号房屋业主，其房屋建筑面积为82.26平方米，2006年1月1日至2007年12月31日拖欠物业费984元；2010年1月1日至2012年12月31日拖欠物业费1764元；2013年1月1日至2015年7月31日拖欠物业费1798元。庭审后，原告放弃对被告主张滞纳金的诉讼请求。以上事实，有原、被告陈述及相关证据佐证，本院予以确认。本院认为，原告与凯兴天宝公寓业主会签订的《天津市物业管理服务合同》、《天津市住宅物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，且已按规定进行了前期物业管理备案，应认定合法有效。该合同对物业管理服务标准、物业服务费用的交纳等事项均有明确的约定，其对原告和包括被告在内的小区全体业主具有约束力，均应自觉遵守和履行。由于原告已履行了提供物业服务的义务，被告亦应向原告履行交纳物业管理服务费的义务。但通过被告提交的照片可以证实，原告提供的物业服务在房屋共用部位和共用设施设备的维修、养护、管理、小区共有区域内环境卫生保洁清扫等方面存有瑕疵，故对被告应交物业服务费应予适当减免，以减免10%为宜。关于被告抗辩提出原告名称的问题，不属本案审理范围，原告可依法另行主张权利。关于诉讼时效问题，被告虽提出了诉讼时效的抗辩，但其对原告提交的2006年11月6日、2007年12月4日、2008年12月13日、2009年12月4日、2010年12月23日、2011年12月18日、2012年9月18日的催缴物业费通知均未提出异议，故原告的诉讼请求并未超过诉讼时效。对被告该项抗辩主张，本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十一条的规定，判决如下：一、本判决生效后十五日内，被告牛可君给付原告天津市凯旺物业管理有限公司2006年1月1日至2007年12月31日、2010年1月1日至2015年7月31日物业管理服务费4091.4元；二、驳回原告天津市凯旺物业管理有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告牛可君负担，于本判决书生效后十五日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员 赵玉铭二〇一五年十月三十日书记员 史 玮附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。 微信公众号“”