（2015）海民初字第2474号

裁判日期: 2015-10-30

公开日期: 2015-12-30

案件名称

厦门温馨家园物业服务有限公司与绳四海物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

厦门市海沧区人民法院

所属地区

厦门市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

厦门温馨家园物业服务有限公司,绳四海

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《物业管理条例（2007年修正）》：第十五条，第四十二条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条

全文

福建省厦门市海沧区人民法院民事判决书（2015）海民初字第2474号原告厦门温馨家园物业服务有限公司。法定代表人方雄，总经理。委托代理人尤文泽，公司职员。被告绳四海，男，1973年1月24日出生，汉族。委托代理人岳云峰，福建炼海律师事务所律师。委托代理人潘登，福建炼海律师事务所实习律师。原告厦门温馨家园物业服务有限公司（以下简称“温馨家园物业公司”）与被告绳四海物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员郑松青独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告温馨家园物业公司的法定代表人方雄及委托代理人尤文泽，被告绳四海的委托代理人岳云峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告温馨家园物业公司诉称，其于2011年8月7日与厦门市海沧区未来橙堡业主委员会签订了《未来橙堡物业服务委托合同》，从2011年8月1日至今服务于未来橙堡小区业主。被告系未来橙堡100号1103室业主，从2011年8月1日起无故拖欠物业管理费、公共维修金、电公摊等各项费用。至2015年6月30日止，被告共拖欠各项物业管理费用人民币8001.1元（币种以下均同）。原告多次催缴未果，故诉至法院，请求判令：一、被告立即支付物业管理费、公共维修金、电公摊等共计8001.1元（包括2011年8月至2014年12月期间的物业管理费4255.8元、公共维修金934.7元、电公摊467.4元、水费952元、水泵费340元、垃圾处理费99元；以及2015年1月至6月的各项费用952.2元）；二、本案诉讼费由被告承担。被告绳四海辩称，一、原告的诉求部分已经超过法定的诉讼时效，对该部分的请求应当予以驳回其诉讼请求。原告自2011年9月1日开始收取物业管理费用，在被告未缴纳的下情况应当知道权利被侵犯，以此类推至2013年9月，在此期间应原告怠于行驶自己的民事权利，对该部分诉讼请求依法应当驳回。二、对未超过诉讼时效部分的物业服务费也不应予以支持。原告进驻小区以来，管理混乱，服务态度蛮横恶劣。对合同约定的服务事项严重违约，该维修的设施设备不予养护，维修，管理，还将全体业主共有的停车场不经业主同意擅自用于出租牟利五年。合同约定的应该向业委会返还和用于业主的文体活动的租金每年24000元下落不明，五年累计侵吞12万元。业主的电脑桌刚放门外没有及时移走就被保安砸烂损坏，原告只收物业费对侵害业主利益的事不去制止改正，无权要求支付物业费用。还有，小区绿地被人任意侵占种菜、消防通道消被杂物堆满、消防设施损坏不去管理维护、中厅大灯被拆除、保安不履行安保义务半夜呼呼大睡导致小区盗窃案件频发、物业管理混乱被所辖居委会多次评价为最差的小区。这样管理混乱，服务严重瑕疵的物业公司，严重违反合同义务的物业，有何理由主张物业服务费。三、原告要求的公维金、电公摊也不应支持。公维金是要上交政府主管部门的，既然约定是代收代缴，那么本次诉讼就应当向法庭出示代缴的正式票据。电公摊仍然是相同的道理，主张支付就应向法庭举证计算的依据，高层与底层的公摊差距、且应已经向电力企业缴费的票据等，否则，不应予以支持。四、原告提交明细表中，水泵费及垃圾费没有合同依据，不应予以支持。经审理查明，被告绳四海系厦门市海沧区“未来橙堡”100号1303室（厦门市海沧区渐美里100号1303室，建筑面积95.19平方米）业主。2011年8月7日，原告温馨家园物业公司与厦门市海沧区未来橙堡业主委员会签订一份《未来橙堡物业服务委托合同》，约定由原告对“未来橙堡”小区进行物业服务，委托服务期限自2011年8月1日起至2015年7月31日。合同约定：委托管理事项包括房屋使用、装修的管理和监督，房屋建筑共用部位维修、养护和管理，共用设施、设备的维修、养护运行和管理，公用绿地、花木、建筑小品等的养护管理，公用环境卫生、包括公共场所、房屋共用场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运，以及维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤等。原告负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费、公共维修金、公共水电费、水电公摊、停车服务费。物业服务管理费标准，小高层住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.10元收取，多层住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.50元收取；公共维修金收费标准：住宅、店面及商场收费为0.20元每月每平方米，公共维修金代收代缴、单独账户、专户管理，专款专用。原告若未尽管理义务或未达到管理目标要求，造成业主或使用人损失的，原告应给予相应经济赔偿；连续调查满意率低于60%，或有重大投诉等性质严重的侵犯业主权益的情况，业主委员会有权解除本合同。现因被告拖欠2011年8月起的物业管理相关费用，故原告诉至本院。另查明：一、原告庭审提供一份欠费明细，载明被告绳四海的欠费情况：计费面积94.39平方米，2011年8月至2014年12月期间的物业管理费4255.8元、公共维修金934.7元、电公摊467.4元、水费952元、水泵费340元、垃圾费99元，以及2015年1月至2015年6月的前述各项费用共计952.2元。就此，被告确认自2011年8月起未缴交相关费用，但质证认为，2013年5月之前的物业管理费、公共维修金、电公摊、水费已超过诉讼时效，不应予以支持。原告主张水泵费、垃圾处理费没有事实依据，原告无权要求被告支付合同约定之外的费用。原告主张的电公摊，原告没有提交向电力企业代缴的证据，不予认可。原告庭审提供原始工作记录及工作图片，拟证明其已根据合同提供了相关物业服务。被告绳四海庭对真实性提出异议，表明2011年8月3日，原告并未进入小区提供服务。交接班记录均系原告单方制作，没有其他证据印证。原告提交的证据不能证明原告依据合同履行了约定的物业管理服务。二、被告绳四海庭审举证照片一组，拟证明被告自入驻小区提供服务以来，管理服务十分混乱。垃圾遍地堆存、绿化带擅自改变用途、照明、消防设施未维护、保安在岗时睡觉不履行职责、绿地被严重侵害，被告提供的物业服务存在严重瑕疵，被告拒交管理费用系行使先履行抗辩权。上述照片显示案涉小区部分公共区域存在一定的脏乱现象。原告对照片的真实性无异议，但认为只是某段时间的现象，不能证明原告的服务长期如此。原告庭审陈述“由于未来城堡小区租户和经营摊贩较多，人流量大，卫生环境的维护和保持有一定难度，不排除有个别地方存在垃圾和杂物，但不能就此认为整个小区的物业服务工作不到位”。被告举证一份厦门市海沧区未来橙堡业主委员会于2011年8月6日发出的《通知》，主要内容为请小区业主参与对包括原告在内的五家物业服务企业进行考察，并表示将选聘好物业公司，维护全体业主的权益，主张物业管理费应自2011年8月7日起算。就此，原告质证对真实性无异议，同意物业管理费用自2011年8月7日起算。此外，被告还提供《海沧区未来城堡小区全体业主对物业服务满意度调查表》，拟证明被调查的小区业主对物业管理服务的满意度仅为20%，进一步证明原告的管理服务存在严重瑕疵。原告对《海沧区未来城堡小区全体业主对物业服务满意度调查表》的真实性无异议。三、原告管理服务案涉小区期间，自2013年8月起公共维修金的标准从0.20元每平方米每月调整为0.30元每平方米每月。四、对于被告欠缴物业管理费用，原告表明每半年向被告发催缴通知进行催缴。被告予以否认，表明原告从未催缴物业管理费，并表明因物业服务质量很差，所以不缴费。上述事实有原告提交的欠费明细表、《未来橙堡物业服务委托合同》、原始工作记录及工作图片，被告绳四海提供的照片、《通知》以及法庭审理笔录等予以证实。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案原告温馨家园物业公司与未来橙堡业主委员会签订的《未来橙堡物业服务委托合同》，对原告温馨家园物业公司与未来橙堡小区全体业主均具有法律拘束力。关于被告提出的诉讼时效抗辩，本院认为，原告主张每半年向原告催缴物业管理费，被告予以否认，原告未提供其他证据佐证，本院不予采纳。但是本案《未来橙堡物业服务委托合同》并无约定具体的费用缴交时段及期限，而原告的服务处于持续状态，故不存在缴费超过约定的期限应当开始计算诉讼时效的问题。因此，被告主张的诉讼时效抗辩不能成立，本院不予采纳。根据查明的事实，原告履行了物业服务职责，被告作为业主也实际享受了物业服务带来的利益，应当按照约定支付物业管理各项费用。虽然被告举证的照片显示小区特定时段特定区域存在一定的脏乱现象，但不足以证明小区整体、长期处于该状况，不能仅以此即认定原告管理服务不到位。即使原告的服务管理存在瑕疵和不到位的地方，原告作为业主可以要求继续履行、采取补救措施，或者通过业主委员会责令原告整改乃至更换物业服务企业，而不能直接拒交物业管理费用。被告据此拒缴物业管理费用缺乏合同和法律依据。关于具体的项目及费用。首先，原告主张电公摊费用、水费、水泵费和垃圾费，但未提供实际支出及具体计算依据方面的证据佐证，应承担不利后果，对于原告主张的该部分费用，本院不予支持。其次，公共维修金，原告有权依约代收代缴。对于物业管理费及公共维修金，被告对于欠付2011年8月至2014年12月期间的物业管理费和公共维修金的事实不持异议，本院予以确认。被告主张自2011年8月7日起算物业管理费用，原告予以认可，故2011年8月份的物业管理费和公共维修金应予相应调整为159元、29元。因起算物业管理费用的时间调整，故上述期间累计的物业管理费和公共维修金相应调整为4207.2元、公共维修金925.9元。2015年1月至6月期间，按计费面积94.39平方米计算，被告应付的物业管理费计622.97元（94.39平方米×1.1元／月×6月），应缴的公共维修金计169.9元（94.39平方米×0.3元／月×6月），两项合计792.87元。原告主张2015年1月至6月的费用合计952.2元，缺乏事实依据，对超出部分本院不予采纳。综合上述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《物业管理条例》第十五条第二项、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：一、被告绳四海于本判决生效之日起十日内支付原告厦门温馨家园物业服务有限公司所欠的2011年8月至2014年12月期间的物业管理费4207.2元、公共维修金925.9元以及2015年1月至2015年6月期间的物业管理费622.97元、公共维修金169.9元，以上合计5925.97元；二、驳回原告厦门温馨家园物业服务有限公司的其余诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元减半收取25元，由被告绳四海负担。被告负担部分于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审判员　郑松青二〇一五年十月三十日代书记员　卢　琳附本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《物业管理条例》第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；……第四十二条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。…… 关注公众号“”