（2015）金义民初字第1968号
裁判日期: 2015-10-30
公开日期: 2015-12-03
案件名称
吴晓斌、徐巧芳与黄红女、王灿潮房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
义乌市人民法院
所属地区
义乌市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吴晓斌,徐巧芳,黄红,王灿潮
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第一百一十六条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）：第二十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
浙江省义乌市人民法院民 事 判 决 书（2015）金义民初字第1968号原告（反诉被告）：吴晓斌。原告（反诉被告）：徐巧芳。共同委托代理人：张国华，浙江现代阳光律师事务所律师。共同委托代理人：方静梅。被告（反诉原告）：黄红女。委托代理人：丁志坚，浙江国权明达律师事务所律师。委托代理人：朱博涵，浙江国权明达律师事务所律师。被告：王灿潮。原告吴晓斌、徐巧芳（反诉被告）诉被告黄红女（反诉原告）、王灿潮房屋买卖合同纠纷一案，本院分别于2015年7月20日、2015年8月4日立案受理。依法由代理审判员王慧适用简易程序，于2015年8月20日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）吴晓斌及两原告的共同委托代理人张国华、方静梅；被告（反诉原告）黄红女的委托代理人丁志坚、朱博涵到庭参加诉讼。被告王灿潮经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告（反诉被告）吴晓斌、徐巧芳诉称：两被告系夫妻关系。2015年5月25日，原、被告双方就坐落于义乌市欧憬花园1幢1单元203室的房屋签订《房屋买卖合同（居间）》，同日，被告交付购房定金人民币100000元，由浙江义乌坐标房地产营销策划有限公司保管。合同约定：该房屋的成交价格为人民币2880000元，于2015年7月17日办理相关过户手续。并约定，若被告违约，原告有权追究被告的违约责任，原告有权没收被告支付的定金并要求赔偿违约金及律师费等费用。现要求：1、判令被告继续履行《房屋买卖合同（居间）》，并支付购房款人民币2880000元。2、判令被告支付的购房定金人民币100000元不予退还。3、判令被告支付原告违约金人民币576000元。4、判令被告支付原告律师费50000元。被告（反诉原告）黄红女辩称：2015年5月25日原、被告在中介的介绍下签订了一份房屋买卖合同（居间）属实，双方在合同中约定了权利义务，购买的房屋是坐落在义乌市欧憬花园1幢1单元203室房屋；合同签订后被告已按约支付了定金10万元整。根据合同约定，合同第六条第六款约定，原告应该在2015年6月5日将房屋腾空并且交付给被告，并且要结清房屋交付之前的水电、物业费等费用。合同签订后，原、被告双方曾在2015年6月5日就房屋的交接问题曾经在一起协商，被告拿到钥匙后到涉案房屋的现场去察看，发现该房屋存在着重大瑕疵，也就是说房屋多处存在渗漏的情况，严重影响被告购买之后的正常使用和居住，也曾到物业去了解过情况，物业称交付的房屋质量是合格的，可能是原告在装修改变原结构过程中造成的，并且也了解到涉案房屋在出卖前的水电、物业费用均未交付，所以在2015年6月6日被告将原告通知到中介，将钥匙交还给了原告。对于房屋存在渗漏、拖欠费用的问题及时解决，要把符合约定的房屋具备条件后再交付给被告。事后原告一直未通知被告已经将上述两个问题解决，并且要求交付房屋。相反在2015年7月3日被告是主动发短信给原告，要求原告在5日内交付符合合同约定的房屋，若逾期将解除合同。这一信息发出之后，直到原告向人民法院起诉的过程中，原告都没有通知被告去交付房屋，我们认为原告的行为构成严重违约。根据房屋买卖合同第九条第四款的约定，我方有权解除合同。所以现在原告还在要求被告继续履行合同，支付房款，我们认为与事实、法律不符，被告也不同意继续履行。原告的诉讼请求有问题，既然要求被告履行合同，就无权没收定金并支付违约金，第二、三项诉请跟第一项诉请相互矛盾。根据合同法的规定，原告要求主张没收定金的，只能是被告不履行合同的情况下才有权要求，现在原告要求继续履行合同，没收定金的诉请不能成立；根据合同法的规定，如果一方存在违约的情况下，同时有定金、违约金条款的，只能选择一种，不能两者并立。关于第三项诉请，原告要求被告支付违约金，我们认为被告不存在违约，无需支付违约金。即使构成违约，违约金的约定已经明显超过原告的实际损失，且被告也无法判断原告的实际损失，应该由原告举证。综上，请法庭驳回原告的诉请，并提起反诉，要求：1、判令解除原、被告双方于2015年5月25日签订的《房屋买卖合同（居间）》。2、判令反诉被告双倍返还反诉原告定金人民币200000元。3、判令反诉被告支付反诉原告律师费50000元。被告王灿潮未作答辩，也未向本院提供证据。原告（反诉被告）吴晓斌、徐巧芳针对反诉发表如下答辩意见：吴晓斌、徐巧芳不存在违约行为，没有依据支持黄红女的诉请。针对事实与理由，在吴晓斌、徐巧芳与黄红女在签订房屋买卖合同之前，黄红女就已经到本案争议的房屋中看过房屋的情况，而且不只一次，黄红女已经对涉案房屋的构造、质量已经有很深的了解，原告所交付的房屋是不存在质量瑕疵的，到目前为止原告方也没有收到被告针对房屋有渗漏或者改变房屋结构一类的证据。且对吴晓斌、徐巧芳搬出哪些家电、留下哪些家电都是经双方协商的，所以并不存在房屋存在瑕疵的情况。关于吴晓斌、徐巧芳没有解决好水电、物管费的问题也没有事实与法律依据，因为水电费都是本人向相应部门所交付的，且是经银行代扣的，所以不存在欠水电费的事实。物管费与黄红女无关，有也是吴晓斌、徐巧芳与开发商的关系，吴晓斌、徐巧芳完全是按照合同的约定进行履行的。关于物业管理费的问题是原告与开发商之间的问题，现在欧憬的房东与物业都存在物管费的问题，基本上欧憬的房产有欠交或者不交物管费的情况，如果法院认为本案中一定要有原告支付完物管费，原告也是同意与开发商沟通，但这并不影响原、被告双方合同的履行。也就是说物管费是原告与开发商间的法律关系，如果被告接受了原告的房产并办理过户手续，被告重新与开发商产生的法律关系与原告无关。现根据原、被告双方的实际情况，原告方认为双方已无继续履行合同的可能，原告同意与被告解除该《房屋买卖合同（居间）》，故原告申请变更诉讼请求如下：1、判令解除《房屋买卖合同（居间）》；2、判令被告支付的购房定金人民币100000元不予退还；3、判令被告支付原告违约金576000元；4、判令被告支付原告律师费50000元。原告（反诉被告）吴晓斌、徐巧芳针对本诉、反诉向本院提供以下证据：一、房屋买卖合同（居间）一份，证明原、被告双方之间房屋买卖的事实及相关约定。二、定金代管凭条一份，证明被告于2015年5月25日交付了定金10万元，并由浙江义乌坐标房地产营销策划有限公司保管的事实。三、律师费发票一份，证明原告为追究被告违约责任而花费的律师费5万元的事实。四、租房协议一份，证明原告为了履行合同就向他人承租房屋用于居住，因被告违约给原告造成的损失。五、证人杨某、李某、孙某当庭作证的证人证言三份，证明原告已经按照合同约定在2015年6月5日将涉案房屋交付给被告，以及被告违约的事实。六、视频光盘一份，证明被告黄红女于2015年6月6日将本案讼争房屋的钥匙还给中介公司。被告（反诉原告）黄红女对上述证据发表如下质证意见：对证据一的真实性没有异议，双方约定的权利义务也没有异议，但双方约定原告方是在2015年6月5日交付房屋，付清所有的水电、物业费用以及交付的房屋不存在重大瑕疵。对证据二的真实性没有异议。对证据三的真实性没有异议，但被告认为应当提供委托代理合同，被告也没有理由支付律师费。对证据四的真实性、合法性均有异议，租房协议中出租方是傅佩于不清楚，且房屋是否傅佩于所有也不清楚；租房协议中的租金原告有否实际支付，被告也不清楚；退一步讲，即使原告真实存在租房情况，在被告违约的情况下你的损失是租金2.8万元，两年也就5.6万元，如果本案存在被告违约的情况下，涉案房屋在两年之内能否卖掉，如果能卖掉实际损失也没有这么多，跟第三项诉请完全相违背。对证据五，证人证言从整个过程来看是带有情绪的，房产经纪想促成本案居间合同才有提成，肯定偏向于原告。被告在看房过程中两次是晚上，且原告是居住在涉案房屋中，对墙壁、有些地方是无法看清楚的。被告本人讲是拿到钥匙后进去才看到主卧门框上的问题，其实房屋存在很多问题。三位证人避重就轻，没有实事求是。对证据六的真实性没有异议，这里面反映出2015年6月6日就是基于涉案房屋存在渗漏，费用没有交清，被告不敢将钥匙收下来，否则视为已经交付，所以被告只能将钥匙还给中介公司。6月6日黄红女向中介公司人员出示订购墙纸的凭证，证明不是被告反悔，而是涉案房屋存在质量问题才不想收房。被告（反诉原告）黄红女针对本诉、反诉向本院提供以下证据：一、房屋买卖合同（居间）一份，证明原、被告双方签订了一份房屋买卖合同的事实。二、定金收条一份，证明反诉原告按约定付10万元定金的事实。三、手机短信照片打印件一份，证明黄红女催告吴晓斌、徐巧芳交房的事实。四、证明一份，证明吴晓斌、徐巧芳至今未交纳物业等费用的事实，存在严重违约的事实。五、委托代理合同、律师费发票各一份，证明黄红女支付律师费5万元的事实。六、当庭提供交房以后还钥匙前到涉案房屋拍摄的照片十张五页，证明原告的房屋存在渗漏等瑕疵问题。原告（反诉被告）吴晓斌、徐巧芳对上述证据发表如下质证意见：对证据一的真实性没有异议，合同第六条只能说明交付房屋前的费用是由吴晓斌承担的，交房后的费用是由黄红女承担的，并没有谁在先谁在后的问题。对证据二没有异议。对证据三的真实性没有异议，吴晓斌确实有收到短信，对证明目的有异议，吴晓斌已经将涉案房屋交付给黄红女，因为本次买卖合同是在第三方中介的情况下进行交付的，所以原告认为已经完成了房屋交付的所有行为。在吴晓斌回复给黄红女的短信中也说的很清楚，吴晓斌是会积极配合黄红女的。对证据四的三性均有异议，黄红女的证明目的无法达到。吴晓斌认为与新光物业存在的是双方的法律义务关系，与黄红女并不存在任何关系。对证据五的真实性没有异议，吴晓斌并不存在违约的行为，律师费由其自行承担。对证据六的三性均有异议，无法证明其的证明目的，吴晓斌交付给黄红女的房屋是没有这种情况存在，在交付时黄红女已经认可吴晓斌交付的房屋现状、质量，所以并不存在违约的行为，如果黄红女要解除合同，那就是涉案房屋存在瑕疵，根本没法住人才可以解除合同。本院对原、被告双方提供的证据认定如下：原告提供的证据一、二、三、六，被告提供的证据一、二、三、五，经双方质证对其真实性均无异议，本院予以认可。原告提供的证据四系租房协议原件，本院对其真实性予以认可。原告提供的三组证人证言，符合证据要件，本院对其真实性予以认可。被告提供的证据四、六，均系原件，本院对其真实性予以认可。经审理查明：两被告系夫妻关系。2015年5月25日，原告经浙江义乌坐标房地产营销策划有限公司的介绍，与被告黄红女签订《房屋买卖合同（居间）》，由被告黄红女向两原告购买坐落于义乌市欧憬花园1幢1单元203室的房屋。同日，被告黄红女交付购房定金人民币100000元，由浙江义乌坐标房地产营销策划有限公司保管。合同约定：该房屋的成交价格为人民币2880000元。两原告于2015年6月5日前腾空房屋并交付房屋，于2015年7月17日办理相关过户手续。另外，原、被告双方对违约责任及合同解除作出约定：“若甲方违约，甲方双倍返还乙方购房定金；同时甲方返还乙方已付所有款项；并向乙方支付总房款20%的金额作为违约金。若乙方违约，甲方没收乙方购房定金，同时乙方向甲方支付总房款的20%的金额作为违约金。甲乙任何一方违约，由违约方向守约方承担违约责任，守约方追究违约责任而产生的律师费等相关费用由违约方承担。”合同签订后，原告于2015年6月5日腾空房屋，并将钥匙交付给被告黄红女。2015年6月6日，被告黄红女将钥匙送还至浙江义乌坐标房地产营销策划有限公司。现因原、被告双方对合同的履行产生争议引起纠纷。以上事实，有合同、当事人的陈述在卷佐证。本院认为：当事人协商一致，可以解除合同。现原、被告双方对解除编号为ZBLYF0525《房屋买卖合同（居间）》已达成一致意见，故本院准许原、被告双方解除该合同。现原、被告双方均认为对方在合同履行过程中存在违约行为并要求赔偿损失。现本院根据已查明的事实认定，原告按合同约定于2015年6月5日将房屋交付给被告，被告以房屋质量存在问题而拒绝收房，并要求解除合同。然而，根据被告提供的现有证据，无法证明原告所交付的房屋存在严重质量问题，使房屋不具备基本使用功能。并且被告黄红女在合同签订之前也多次在中介陪同下看房，也没有提出质量异议，在合同第一条中也确认了对原告所出售的房屋已充分了解，并自愿购买上述房屋。关于被告黄红女提出的因原告拖欠物业费、水电费等行为，本院认为，原告的上述行为并不影响被告达成签订本案讼争合同的主要目的。因此，本院认为，在本案讼争合同履行过程中，被告黄红女不履行合同而提出退房属违约，应依约承担违约责任。因本案讼争合同中既约定违约金，又约定定金，现因被告违约，原告选择适用违约金条款，故两原告有权没收被告黄红女交付的100000元定金并要求其支付违约金。原、被告双方约定的违约金数额为总房款的20%，本院认为该约定数额过高，综合双方履约情况及原告的损失情况，本院依法调整违约金数额为100000元。现因被告黄红女的违约行为导致原告为追究其违约责任而支付的律师费50000元，应当认定为原告的合理支出，该部分费用应当由被告黄红女负担。两被告虽系夫妻关系，但本案讼争合同系被告黄红女单方与两原告签订，两原告也未能举证证明被告王灿潮系本案讼争房屋的共同买受人，故原告要求被告王灿潮与被告黄红女共同承担违约责任的诉讼请求，本院依法不予支持。综上原告诉请合理部分，本院依法予以支持。反诉原告的第二、三项反诉请求本院依法不予支持。被告王灿潮经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告吴晓斌、徐巧芳与被告黄红女于2015年5月25日签订的编号为ZBLYF0525《房屋买卖合同（居间）》；二、被告黄红女已经支付给原告吴晓斌、徐巧芳的100000元定金归原告吴晓斌、徐巧芳所有，不予退还；三、被告黄红女于本判决生效后十日内支付原告吴晓斌、徐巧芳违约金100000元及律师费50000元；四、驳回原告吴晓斌、徐巧芳的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告黄红女的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费17824元，由原告吴晓斌、徐巧芳负担15299元，由被告黄红女负担2525元。反诉案件受理费2525元，由被告黄红女负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。（在递交上诉状同时预交上诉费人民币35648.00元，至迟不得超过上诉期限届满后的7日内；上诉费汇入单位：金华市中级人民法院诉讼费预收户；汇入帐号：196999010400040900000106003，开户银行：中国农业银行金华市分行或直接交金华市中级人民法院收费室。逾期不缴纳，按自动放弃上诉处理）。代理审判员 王慧二〇一五年十月三十日代书 记员 周胜 来自