（2015）哈民一民终字第1416号
裁判日期: 2015-10-30
公开日期: 2016-03-01
案件名称
常贤清与黑龙江省滨才房地产开发集团有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
所属地区
黑龙江省哈尔滨市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
常贤清,黑龙江省滨才房地产开发集团有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条
全文
黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）哈民一民终字第1416号上诉人（原审原告）常贤清，现住哈尔滨市道里区。委托代理人李洪源，黑龙江森耀律师事务所律师。被上诉人（原审被告）黑龙江省滨才房地产开发集团有限公司。住所地黑龙江哈尔滨市道里区安隆街**号。法定代表人吴春兰，该公司董事长。上诉人常贤清因与被上诉人黑龙江省滨才房地产开发集团有限公司（以下简称滨才开发公司）房屋买卖合同纠纷一案。不服哈尔滨市呼兰区人民法院（2015）呼民一民初字第58号民事判决，向本院提起上诉，本院于2015年8月3日受理后，依法组成合议庭通过阅卷、调查和询问当事人的方式审理此案。上诉人常贤清委托代理人李洪源到庭参加诉讼。被上诉人滨才开发公司经传票传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审判决认定：2010年6月19日，常贤清、滨才开发公司双方签订《商品房买卖合同》，常贤清购买位于利民开发区滨才城公园时代二期观澜郡F栋3单元13A02号房屋，交付全部购房款380408元，交付期限为2011年9月30日，合同第十五条关于产权登记约定：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列事项处理：1、���受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.5%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金”。常贤清已办理进户手续，接收房屋，现以不能办理产权登记，诉至法院，请求：1、解除常贤清、滨才开发公司双方签订的《商品房买卖合同》，判令滨才开发公司退还购房款380408元。2、滨才开发公司给付违约金114000元。3、诉讼费由滨才开发公司承担。诉讼中，常贤清申请变更违约金数额，从1770799元减少到114000元。黑龙江省住房和城乡建设厅于2011年9月6日下发了《关于进一步加强供热计量改革工作的通知》，哈尔滨市呼兰区供热管理办公室依据该通知在滨才开发公司抵押4套楼房情况下，于2013年6月6日同意办理备案手续。滨才开发公司于2013年12月份办理���备案。常贤清在一审中诉称：常贤清、滨才开发公司双方于2010年6月19日签订商品房买卖合同，购买位于哈尔滨利民开发区滨才城公园时代二期观澜郡F栋3单元13A02号房屋，常贤清交付全部购款380408元，交付期限为2011年9月30日。合同第十五条约定，滨才开发公司应在房屋交付使用后180天内办理产权，常贤清多次找滨才开发公司办理产权至今无法办理。故诉至法院，请求：1、解除常贤清、滨才开发公司双方签订的《商品房买卖合同》，并判令滨才开发公司退还常贤清购房款380408元。2、滨才开发公司给付违约金114000元。3、本案诉讼费由滨才开发公司承担。滨才开发公司在一审中辩称：不同意常贤清的诉讼请求。常贤清所诉与事实不符，滨才开发公司已经按照合同约定交付房屋，并具备交付房屋及办理产权证条件，因常贤清没有确认房屋面积米数及���纳相关费用，导致产权证不能办理，相关责任与滨才开发公司无关。此外常贤清诉状中提到多次找滨才开发公司办理产权手续与事实不符，常贤清从未到滨才开发公司处提出办理产权手续一事，按照法律规定，其起诉时间也已经超过诉讼时效，请求驳回常贤清的诉讼请求。原审判决认为：常贤清与滨才开发公司签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，应当认定合法有效。合同签订后，常贤清已按合同约定向滨才开发公司全面履行了义务，并办理了进户手续，实际接收房屋，滨才开发公司履行了交付房屋的义务。合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，持办理产权登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，出卖人在买受人提出退房要求之日60���内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.5%赔偿买受人损失”，因涉及热计量改革，滨才开发公司未能按合同约定在商品房交付使用后180日内，持办理产权登记的资料到产权登记机关备案，直至2013年6月6日，哈尔滨市呼兰区供热管理办公室才同意滨才开发公司办理备案手续，2013年12月，滨才开发公司办理备案后，已经能够办理房屋所有权登记，故常贤清未办理产权证书不是滨才开发公司责任。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。常贤清亦未有证据证实已向滨才开发公司通知解除合同和进行了催告。综上，为维护合同的稳定性，常贤清主张解除商品房买卖合同的请求，不予支持。常贤清在诉讼中变更诉讼请求数额，在法庭调查终结前提出违约金数额从1770799元减少到114000元，诉讼请求数额相应从2151207元减少到494408元，案件受理费按照减少后的诉讼请求数额计算退还。原审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条及有关规定，判决：驳回常贤清的诉讼请求。案件受理费24009.70元，退还15293.70元，由常贤清负担8716元。原审原告常贤清不服一审法院判决，向本院提起上诉称：常贤清在合同中约定办理产权证时间开始日即多次找滨才开发公司要求办理产权，滨才开发公司工作人员也多次承诺办理产权具体时间。但直到起诉日滨才开发公司也不能办理。庭审中滨才开发公��提交了其开发房屋其他楼房购买人办理的产权证书，但常贤清购买的观澜郡F栋整栋楼房没有一户办理产权证。原审法院错误的认为滨才开发公司在2013年12月哈尔滨市呼兰区供热管理办公室同意滨才开发公司办理备案手续后即可办理产权没有事实与法律依据。依照法律规定及双方合同约定，常贤清解除购房合同应予支持，一审法院适用法律错误。滨才开发公司交付房屋期限为2011年9月30日，合同第十五条明确约定办理房屋产权证书日期为交付后180日内，即办理产权时间应为2012年3月31日之前。常贤清庭审中也陈述购房的目的是为了买卖，所购房屋至今没有装修。由于常贤清不能办理产权证书，常贤清所购房屋在出卖时购买人不能贷款。致使常贤清所购房屋无法出售。由于本案滨才开发公司的原因常贤清所购房屋不能在约定时间内办理产权，且常贤清要求解除合同时间符合本条法定解除时间。请求：撤销一审法院判决，依法改判解除双方签订房屋买卖合同，返还购房款及违约金的主张。滨才开发公司经法院传票传唤未出庭。二审期间，双方当事人均未提供新的证据。二审对一审认定的案件事实予以认定。另查明，2015年1月14日滨才开发公司签订与常贤清签订一份补充协议，协议约定：“乙方在甲方处于2010年6月19日购买一处房产，为由哈尔滨市黎明开发区学院路观澜郡F栋3单元13A02号房。依据约定，房屋的面积确认及面积差异处理将依据合同第五条第一款进行处理，该房屋合同约定面积为70.85平方米，成交金额380408元。经2015年1月14日甲、乙双方对房屋进行实际测量，实测面积为70.53平方米。差额面积为-0.32平方米，应补交房款0元。协议双方签字后生效，作为合同附件具有同等法律效力。未尽事宜，甲、��双方协商解决。”本院认为：常贤清与滨才开发公司签订利民开发区滨才城公园时代二期观澜郡F栋3单元13A02号商品房买卖合同，双方对该合同签订内容均无异议，本院予以确认。关于常贤清提出解除滨才开发公司签订商品房买卖合同返还购房款及违约金的主张。常贤清与滨才开发公司签订的商品房买卖合同后，常贤清按合同约定实际履行，并办理了入住手续，虽双方在签订合同中明确约定了交付使用后180日内，到产权登记部门备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，出卖人在买受人提出退房要求之日60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.5%赔偿买受人损失的约定。但针对滨才开发公司未在约定时限内办理备案手续及滨才开发公司经供热机构于2013年6月批准，并于2013年12月办理备案手续后，常贤清并未举示其要求退房的相关证据，因在2010年6月9日，双方签订商品房买卖合同中没有确定房屋确切面积，对此，常贤清与滨才开发公司于2015年1月14日又签订一份补充协议，实际测量，房屋实侧面积为70.53平方米，从以上补充协议中可以认定双方在2015年1月14日，仍在对办理产权证的相关事宜进行商议，而此时常贤清可持相关手续办理产权手续。故滨才开发公司的行为，并不构成根本性违约，因此，原审法院从维护合同稳定性方面考虑判令驳回常贤清诉讼请求并无不当，故对常贤清提出的该项上诉主张，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》地一百六十九条、第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉审案件受理费8716元，由常��清负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘松江审 判 员 安红霞代理审判员 张惟光二〇一五年十月三十日书 记 员 马松利徐翀 关注微信公众号“”