（2015）金婺民初字第391号

裁判日期: 2015-10-30

公开日期: 2015-12-03

案件名称

金华和谐物业管理有限公司与庄庆芳房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

金华市婺城区人民法院

所属地区

金华市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

金华和谐物业管理有限公司,庄庆芳

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百零九条，第一百一十四条第一款，第二百二十六条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

金华市婺城区人民法院民事判决书（2015）金婺民初字第391号原告：金华和谐物业管理有限公司。法定代表人：陈利翱。委托代理人（特别授权代理）：洪娟，浙江婺星律师事务所律师。被告：庄庆芳。委托代理人（特别授权代理）：金承东，浙江厚望律师事务所律师。委托代理人（特别授权代理）：陈彩玉。原告金华和谐物业管理有限公司（以下简称和谐物业公司）为与被告庄庆芳房屋租赁合同纠纷一案，于2015年1月19日向本院起诉，本院于同日受理后，依法适用简易程序由审判员陈小玲独任审判。被告庄庆芳在提交答辩状期间对管辖权提出异议，要求将案件移送金华市金东区人民法院审理。本院依法作出裁定驳回其管辖权异议。本案于2015年4月1日公开开庭进行了审理。原告和谐物业公司的委托代理人洪娟、被告庄庆芳的委托代理人金承东、陈彩玉到庭参加诉讼。在诉讼过程中，双方曾进行庭外协商，未果。本案现已审理终结。原告和谐物业公司起诉称：2012年11月29日，原、被告签订《房屋租赁合同》，原告将坐落于金华市寺后王街50号利玛小区F幢三楼310平方米房屋出租被告使用，合同对相应内容作了约定。合同签订后，原告依约履行交付房屋的合同义务，被告一直使用房屋至今，却拖欠第二年度2014年2月8日至2015年2月7日租金75600元。期间，原告多次催讨，被告一再拖延。被告拖欠租金的行为已构成违约。同时，被告自2014年2月8日起未交纳物业管理费，且未经原告同意对小区绿化设施进行改造以致造成毁损，包括一楼原来一米左右宽的绿化带、三楼露台弯曲石子路所在地块原有的草坪、花坛，部分业主对此意见很大，被告对原告要求其对毁损绿化设施恢复原状并赔偿损失置之不理。为此，诉请判令：一、被告支付拖欠租金75600元，支付违约金67000元（按每日200元自2014年1月8日计至2015年1月6日，此后计至判决指定履行之日止）；二、被告对毁损的绿化设施恢复原状即将一楼一米左右宽的通道改回绿化带、将三楼露台弯曲的石子路所在地块改回与另一边相同的形状，并赔偿损失20000元（按照业主不肯交纳物业管理费给原告造成的损失估算得出）；三、被告支付物业管理费5000元；四、本案诉讼费由被告承担。被告庄庆芳答辩称：房屋租赁合同的签订并不是原、被告双方的协商结果，事实是2012年10月小区开发商金华利玛房地产开发有限公司（以下简称利玛公司）对小区商铺发布招租广告，被告经人介绍得知后与利玛公司就合同条款达成一致，并应其要求与原告签订合同。在合同订立过程中利玛公司与原告隐瞒重要事实即被告承租的房屋性质是小区附属建筑还是违章建筑不明，无产权证，无独立门牌号，无法办理工商登记，以至被告承租用于经营茶楼的合同目的无法实现，属于恶意的欺诈行为，合同应属无效。订立合同前被告已尽到注意义务，一、二楼都是商铺，三楼由被告承租，被告自然认为也是营业房。2014年9月5日被告已发函要求解除合同，次日原告已收悉。被告并未损毁绿化设施，无需进行赔偿。违约金与物管费过高，且承租房屋性质不明，无需缴纳物业管理费。原告已经不是利玛小区2015年的物管公司，是否有权提起诉讼请法庭考虑。综上，被告无需支付租金、违约金及物业管理费，请求驳回原告诉请。为证明上述事实及主张，原告向本院提交的证据有：1．营业执照复印件1份，证明原告的诉讼主体资格；2.房屋租赁合同1份，证明原、被告就位于金华市寺后王街50号利玛小区F幢三楼310平方米房屋的租赁签订合同，并就相关内容作了约定，系双方真实意思表示；3．前期物业服务协议的样本5份，该协议由原告和小区各业主分别签订，证明原告对利玛小区的物业进行管理，原告对涉案房屋享有出租权；4．彩照4张，证明部分花坛、路面绿化设施被被告毁损前后的状况：两张为三楼露台的现状，中间通道为原有通道，两边原是完全对称，现有弯曲石子路的一侧就是被改建的地块；两张为目前一楼由被告改造成的花岗岩路面通道，原来为草坪；5．光盘1张，系诉讼期间原告代理人前往涉案房屋现场察看时用手机拍摄，证明涉案房屋被告至今仍在使用，影像画面显示房屋目前现状（包括路面和花坛毁损情况），石子路就是露台的状况即证据4中两张彩照的画面。为证明上述事实及主张，被告向本院提交的证据有：1.房屋租赁合同复印件1份（与原告证据2相同），证明被告租赁房屋的主要目的是用于茶楼经营而不是私人会所，合同条款证明利玛公司与原告明知房屋不能办理产权证却在租赁商洽过程中作隐瞒，致使无法办理工商登记；2.通知书、邮政特快详单、预立案受理通知书的复印件、邮件查单各1份，证明2014年9月5日被告用快递向原告发通知要求解除合同、原告次日收到的事实；2014年11月7日原告已将利玛公司和原告作为被告提起诉讼要求赔偿损失；3.办理工商登记所需提交的资料5页，证明申办营业执照需要提交的材料，除了租赁合同，还必须提供产权证与门牌号码。在审理过程中，本院依法组织到庭诉讼代理人对上述证据进行了当庭质证。根据质证意见及证据审核认定的有关规定，本院认证如下：一、被告对原告提供的证据1无异议。对证据2真实性无异议，并认为合同第五条、第七条、第十条表明原告及利玛公司明知被告用于经营需要办理营业执照却隐瞒房屋无产权证的事实。对证据3的真实性认为无法确认，其不是业主；对关联性有异议，认为物业费收费标准空白，物业管理费只对住宅、商铺、车位收取，涉案房屋若确属小区公共设施，物管费就无收取依据。对证据4中关于露台的两张照片的真实性无异议，露台现状和原状不存在改动，只多了堆放着的石头，这是被告想做假山遭楼上住户反对而未成，石子路处原来确是草坪，由被告在经营过程中出资建造，与物业、房产公司三家一致决定修建，已被园林部门罚款处理；一楼的原状照片，由于与现状照片的拍摄角度不同，无法确认是同一个地方。证据5影像的真实性无异议，确是被告茶楼外观及内部装修的现状，一楼的通道是被告所建，楼上露台的路本来就存在；对关联性有异议，不清楚何时由何人拍摄。经审核，本院依法对原告提供的证据1的证明力予以认定；对证据2的被告向原告承租坐落于金华市寺后王街50号利玛小区F幢三楼310平方米房屋、以及租期、租金、物业管理费、违约责任等的证明力予以认定；对证据3的原告自2007年5月21日起对利玛小区进行物业管理，对涉案房屋享有出租权的证明力予以确认；对证据4、5的被告在承租期间对三楼露台及一楼南侧路面绿化予以改建成通道、以及被告仍在使用承租房屋的证明力予以确认。二、原告对被告提供的证据1证明目的有异议，认为被告承租房屋仅为了方便与朋友聚会，属于私人会所性质的使用，不是普通意义上的茶楼经营，屋外也无茶楼字样；原告没有隐瞒无产权证的事实，房屋本身属于业主共有。对证据2，认为快递单不是陈利翱本人所签也没有收到通知，快递本身无法证明所寄的是解除合同通知书，且被告是违约方不享有单方合同解除权；被告起诉的事实不能证明其诉请具有事实和法律依据。对证据3认为与本案无关联性，不能达到证明目的。经审核，本院认为证据1的租赁合同只能证明被告向原告承租涉案房屋的事实，对其证明目的本院依法不予确认；对证据2的被告曾向原告寄快递以及被告提起诉讼的证明力予以确认，但对其主张的所寄内容为解除合同通知书的证明力不予确认，且被告实际仍一直使用承租房屋。对证据3，被告承租房屋的行为与其是否能办理工商登记不存在必然因果关系，本院对其与本案的关联性不予确认。综上，根据上述已确认证明力的证据以及当事人、诉讼代理人的当庭陈述，本院确认本案事实如下：自2007年5月21日起，原告对利玛小区进行物业管理，至2015年3月31日结束，该小区物业包括小高层公寓、高层公寓、商业用房、办公用房、车位（库）。在物业管理期间，原告对属于业主共有的物业管理商业用房、物业共用部位、共用设施设备、业主共有的场地及物管区域内配套设施在业委会成立前进行经营管理。2012年11月29日，原、被告签订《房屋租赁合同》1份，约定，原告将坐落于金华市寺后王街50号利玛小区F幢三楼310平方米房屋（系小区附属设施）出租被告使用，租期自2013年2月8日至2020年2月7日共7年，第一年租金72000元，以后每年递增5%，其中第二年租金75600元，第三年租金79380元，在每年合同到期的前一个月付清租金全款；物业管理费每年5000元；逾期交付租金的，除如数补交外，应按每日200元支付违约金，等等。合同签订后，原告依约履行交付房屋的合同义务，被告也支付了首年租金以及物业管理费。被告对承租房屋进行了装修并一直使用至今。首年租期于2014年2月7日届满，第二年2014年2月8日至2015年2月7日租金75600元以及物业管理费5000元被告一直未支付。庭审中，基于物业管理工作已结束的实际，原告当庭增加诉请，要求被告一并支付2015年2月8日至3月31日的租金，被告对此无异议。在本案审理期间，被告无付款行为。另查明，承租期间，被告对利玛小区F幢一楼南侧路面的部分绿化设施、三楼露台的部分绿化设施进行改造，分别改建成用花岗岩、石子铺设的通道，造成相关地块的绿化毁损。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，依照前期物业服务协议原告有权出租涉案房屋，故双方所签合同合法有效。依法签订的合同，受法律保护，对各方具有法律约束力，各自均应按约履行合同义务。原告系涉案房屋出租方，基于合同相对性，其有权就本案诉请款项主张权利，故原告的诉讼主体资格适格。原告已依约交付涉案房屋，完成其合同义务，被告理应依约交付租金及物业管理费。被告未依约履行交费义务的事实清楚，本院对此予以确认。鉴于诉讼期间原告已结束对利玛小区的物业管理工作，为避免讼累的产生，原告要求支付租金至其工作结束之日即2015年3月31日的请求，合情合理，被告也无异议，本院予以支持。被告辩称涉案合同自2014年9月6日原告收到通知书时即已解除，经查明被告自其主张的合同解除日期之后并无腾房行为且实际仍在使用涉案房屋，其自述不能采信，其提出的无需支付租金、物业管理费的主张缺乏事实与法律依据。同时，从合同签订日至租期起算日间的长达两月余的时间内，被告并未就其无法办理营业执照的情况告知原告，其后也未就此提出异议，且如数交纳了首年租金与物业管理费，故被告承租房屋是否用于经营与其承租行为之间无必然因果关系，其提出的不能达到其承租房屋的合同目的的抗辩，缺乏足够的证据证实，本院依法不予支持。故被告应当支付2014年2月8日至2015年3月31日期间的租金87286.50元，以及物业管理费5000元。被告未依约交付租金的行为，已构成违约，应承担相应的违约责任。鉴于原告未提交证据证明其因被告违约造成的实际经济损失数额，被告提出的违约金计付标准过高的异议成立，本院依法予以调整，即违约金的计付以不超过合理范围即参照民间借贷利率标准月利率2%为限，超出部分本院依法不予支持。被告对小区F幢区域的部分绿化设施予以改建成通道的事实客观存在，对其改建行为的合法性亦缺乏证据证明，属于擅自改建，故原告要求其恢复原状的请求，合法有据。被告应当予以恢复。原告就此事实提出的被告应赔偿经济损失的请求，缺乏证据证实，本院依法不予支持。综上，对原告诉请以及被告抗辩中合法有据的部分，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告庄庆芳于本判决生效之日起七日内支付原告金华和谐物业管理有限公司租金87286.50元；二、被告庄庆芳于本判决生效之日起七日内支付原告金华和谐物业管理有限公司物业管理费5000元；三、被告庄庆芳于本判决生效之日起一个月内对被其毁损的坐落于金华市寺后王街50号利玛小区F幢一楼南侧路面、三楼露台的绿化设施恢复原状；四、被告庄庆芳于本判决生效之日起七日内支付原告金华和谐物业管理有限公司逾期支付租金的违约金（自2014年1月8日起，按应付租金数额75600元的月利率2%计付至本判决确定履行之日止）；五、驳回原告金华和谐物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1776元（已依法减半收取），由原告金华和谐物业管理有限公司负担572元，由被告庄庆芳负担1204元。被告负担部分，限于本判决生效之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。应在递交上诉状次日起七日内，预交上诉案件受理费，款汇至：金华市财政局政府非税资金财政专户，开户银行：中国农业银行金华市分行，账号：196999010400040900000106003，或直接交浙江省金华市中级人民法院立案大厅收费室。逾期则按自动撤回上诉处理。审判员　　陈小玲二〇一五年十月三十日书记员　　施　媛关注微信公众号“”