（2015）淮开民初字第2452号
裁判日期: 2015-10-30
公开日期: 2016-03-18
案件名称
颜仕生与淮安市明烨置业有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
淮安经济技术开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
颜仕生,淮安市明烨置业有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第一百一十三条第一款
全文
江苏省淮安经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2015）淮开民初字第2452号原告颜仕生，男，汉族���1976年3月7日生。委托代理人马大政，江苏天立言信律师事务所律师。被告淮安市明烨置业有限公司。法定代表人蔡明华，该公司董事长。委托代理人张良山，淮安市淮安区范集法律服务所法律工作者。原告颜仕生与被告淮安市明烨置业有限公司（以下简称明烨置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序并公开开庭进行了审理。原告颜仕生及委托代理人马大政，被告明烨置业公司委托代理人张良山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告颜仕生诉称，2014年4月27日，原、被告签订商品房买卖合同。约定原告购买被告开发的英伦华府商品房。合同约定被告应于2014年12月31日将商品房交付原告，逾期超过90天，原告有权解除合同，但至今被告也未能将商品房交付给原告。现具状，请求法院判决解除原、被告商品房买卖合同；返还购房款48万元；支付首付款144000元利息（自2014年4月27日至实际给付之日，按银行同期贷款利率计算）；支付按揭贷款336000元利息23338.93元（自2014年6月3日至2015年6月3日，之后另行主张）；赔偿契税损失7200元。被告承担本案诉讼费用。被告明烨置业公司辩称，被告不存在违约，原告要求解除合同无事实和法律依据，被告不同意解除。即使解除合同，原告要求返还购房款48万元无事实依据，应按照原告实际交付的首付款返还。原告违约在先，被告早就电话、口头通知原告交房，但原告没有及时办理，不存在被告违约的问题。因此，原告主张利息及契税损失无依据，被告���同意承担。如果法院判决解除合同，被告认为也只能按合同约定，按总价1%计算违约金。因原告违约在先，应承担延迟付款违约金974.40元并予以抵扣。综上，请求法院驳回原告诉请。经审理查明，原、被告于2014年4月27日签订商品房买卖合同，约定原告向被告购买其开发的英伦华府小区19号楼501室房屋；房屋总价48万元，买受人应于2014年4月27日支付144000元，剩余房款336000元于2014年5月5日前以银行按揭形式支付，否则以现金支付；买受人逾期付款在90日内，自应付款第二天起至实际全额支付之日止，按日向出卖人支付应付款万分之一违约金；房屋交付期为2014年12月31日前，交付条件为经验收合格。出卖人逾期交房违约责任条款约定：逾期超过90日内，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日���60日内退还全部已付款，并按已付款1%支付违约金；商品房达到交付条件的，出卖人应当书面通知买受人办理交接手续；合同还约定了其他相关条款。合同订立当日，原告向被告支付首付款144000元，被告向原告开具了售房发票。2014年5月7日，原告交纳契税7200元。同年6月3日，原告以按揭方式贷款336000元，向被告支付了剩余房款。贷款年利率为6.765%。自贷款日至2015年6月3日，原告共支付贷款利息23338.98元，至合同约定的交房期，被告未能按约向原告书面通知交房。2015年8月3日，原告诉至本院并提出上列诉讼请求。庭审中，被告称曾以电话和口头方式通知原告办理交房，原告对此予以否认。被告还称，其所销售房屋具备约定的交付条件，就此被告未能提交证据佐证。原���称，其委托律师于2015年5月4日向被告发出律师函，要求解除商品房买卖合同并承担实际损失。该函以特快专递方式发出，收件人为被告法定代表人，收件地址与其营业执照载明地址一致。被告称没有收到律师函，快递单上无被告签收。关于被告主张原告未按约定期限付款，应承担违约金974.4元应予抵扣，原告对此表示可以从被告应承担的利息损失中扣除。对于原告主张被告应支付的贷款利息，被告表示利息奇高，不符合有关规定。上述事实，有原告提交的商品房买卖合同、契税发票及房屋销售发票、2014年6月3日至2015年6月3日利息支付明细、律师函及快递单寄件人存根，以及当事人的庭审陈述等为证，本院予以确认。本院认为，原告与被告签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，约定不违反法律规定，当事人应当按约定行使权利并履行相关义务。关于房屋交付，被告虽称以口头及电话方式通知原告办理交房，但原告对此未予认可，且被告所称无证据佐证，也不符合约定的通知方式，故该主张不能成立。被告还称房屋具备交付条件，亦无证据佐证。据此，应确认被告未能按约定履行交付义务，构成违约。对于原告依合同约定，委托律师以书面方式通知被告要求解除合同，被告否认收到律师函，本院认为，根据原告提交的相关证据，能够证明原告对此的主张。被告未按约履行通知及交付义务，又否认收到原告的退房通知，违背诚实信用原则。因被告未能履行交房义务，致原告无法实现合同目的，原告现依约主张解除商品房买卖合同并要求被告退还房款48万元，符合合同约定的解除条件及相关法律规定，本院依法予以准许。关于原告主张的利息，我国合同法规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。原告自2014年4月27日向被告支付首付款，该款由被告支配并收益，由于被告的违约，导致合同被解除，被告依法应当承担原告所主张的利息损失。关于按揭贷款利息，系原告实际支付，因被告违约导致合同被解除，因此，原告实际支付的利息即为其损失，被告依法应当承担赔偿责任。被告辩称理由，于法无据，本院不予采纳。关于原告主张被告赔偿契税损失，原告可待本判决生效后，直接向有关税务部门办理退税，如无法办理并形成损失，原告可另行向被告主张赔偿。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第��十三条第二款、第九十七条、第一百一十三条第一款之规定判决如下：一、解除原告颜仕生与被告淮安市明烨置业有限公司于2014年4月27日签订的商品房买卖合同；二、被告淮安市明烨置业有限公司于本判决生效后十日内，向原告颜仕生返还购房款48万元及利息（以144000元为基数，自2014年4月27日至给付之日，按中国人民银行同期同档贷款利率计算；承担2014年6月3日至2015年6月3日贷款利息23338.93元，减去原告应承担违约金974.4元，应付利息为22364.53元）；三、驳回原告颜仕生其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8914元，减半收取4457元，由被告淮安市明烨置业有限公司负担4432元，原告负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（收款人：淮安市财政局，开户行：淮安市农业银行城中支行，帐号：3454）审判员 陈建淮二〇一五年十月三十日书记员 张曦月 来自