（2015）东三法樟民一初字第764号
裁判日期: 2015-10-30
公开日期: 2016-06-30
案件名称
梁燕与东莞市宏裕实业投资有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
东莞市第三人民法院
所属地区
东莞市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
梁燕,东莞市宏裕实业投资有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百一十二条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条
全文
广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2015）东三法樟民一初字第764号原告梁燕，女，汉族，住广东省深圳市福田区，公民身份号码×××7621。委托代理人陈伟，广东众达律师事务所律师。委托代理人章德钊，广东众达律师事务所辅助人员。被告东莞市宏裕实业投资有限公司，住所地广东省东莞市，组织机构代码证号码05536003-8。法定代表人王江霞，总经理。委托代理人陈威，广东尚融律师事务所律师。委托代理人冯金梅，广东尚融律师事务所辅助人员。原告梁燕与被告东莞市宏裕实业投资有限公司（以下简称宏裕公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨潮源适用简易程序于2015年10月21日公开开庭进行了审理。原告梁燕的委托代理人陈伟，被告宏裕公司的委托代理人陈威、冯金梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告梁燕诉称：原告梁燕与被告宏裕公司签订了《樟木头义乌小商品批发城商铺选定确认书》。该合同约定原告梁燕向被告宏裕公司购买位于樟木头义乌小商品批发城二层2101号铺位，合同总价款355000元。上述合同签订后，原告梁燕向被告宏裕公司交付了款项175000元，并签订了《樟木头义乌小商品批发城商铺有偿使用合同》。根据该合同约定，总价款为355000元，使用期限共计四十年。双方当事人签订的《樟木头义乌小商品批发城商铺有偿使用合同》属于商铺的买卖合同，双方之间成立了商品房预售合同的法律关系。因该商铺未取得商品房预售许可证，被告宏裕公司也未提供建设工程规划许可证等证明材料，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，双方签订的《樟木头义乌小商品批发城商铺选定确认书》、《樟木头义乌小商品批发城商铺有偿使用合同》无效，原告梁燕有权要求被告宏裕公司返还已支付的款项，并要求被告宏裕公司赔偿利息损失以及律师鉴定费损失。原告梁燕为维护自身合法权益，特诉至法院，请求法院判令：一、确认双方签订的《樟木头义乌小商品批发城商铺选定确认书》和《樟木头义乌小商品批发城商铺有偿使用合同》无效；二、被告宏裕公司向原告梁燕返还首付款175000元；三、被告宏裕公司赔偿原告梁燕的利息损失（利息损失以175000元为本金，按照银行同期同类贷款利率计算，自2013年9月17日起计算至清偿之日止，暂计至2015年7月6日为18971元）；四、被告宏裕公司赔偿原告梁燕的律师鉴定费损失500元；五、由被告宏裕公司承担本案全部诉讼费用。原告梁燕为证明自己的主张，向本院提供了《樟木头义乌小商品批发城商铺选定确认书》、收款收据作为证据。被告宏裕公司辩称：被告宏裕公司与原告梁燕签订的《樟木头义乌小商品批发城商铺选定确认书》和《樟木头义乌小商品批发城商铺有偿使用合同》都是有效的，请求法院驳回原告梁燕的诉讼请求。被告宏裕公司为证明自己的主张，向本院提供了《建设工程规划许可证》、《东莞市民房住宅工程施工许可证》、场地使用证明、民事判决书、《樟木头义乌小商品批发城商铺有偿使用合同》、《樟木头义乌小商品批发城商铺委托经营协议》作为证据。经审理查明：2013年8月27日，原告梁燕与被告宏裕公司签订了一份《樟木头义乌小商品批发城商铺选定确认书》，双方约定原告梁燕选定位于樟木头义乌小商品批发城二层2102号商铺（以下简称案涉商铺），总价为487368元。2013年9月17日，原告梁燕与被告宏裕公司签订了一份《樟木头义乌小商品批发城商铺有偿使用合同》。该合同约定：被告宏裕公司将案涉商铺提供给原告梁燕有偿使用；使用期限从2013年7月1日起至2032年5月31日止；扣除三年委托经营租金（总额的24%）的收益后，商铺使用费总额为350000元；该合同约定的有偿使用期满后，原告梁燕可再无偿使用该商铺20年，即从2032年6月1日起至2052年5月31日止；原告梁燕于该合同签订时支付首期款175000元，余款175000元通过信用卡方式于2013年9月30日前支付；被告宏裕公司应在2013年7月1日前后2个月内（即在2013年5月1日至2013年9月1日期间）将商铺交付给原告梁燕使用，原告梁燕委托被告宏裕公司全权办理商铺交接手续。同日，原告梁燕与被告宏裕公司签订了《樟木头义乌小商品批发城商铺委托经营协议》。该协议约定：原告梁燕将案涉商铺委托被告宏裕公司统一经营管理；委托期限为五年；前三年即从2013年7月1日起至2016年6月30日止该商铺使用权、收益权归被告宏裕公司享有，被告宏裕公司已将原告梁燕应享有的收益支付给原告梁燕；第四、第五年即从2016年7月1日起至2018年6月30日止由被告宏裕公司按照市场实收租金，每半年期限届满后30日内返还给原告梁燕。签订《樟木头义乌小商品批发城商铺有偿使用合同》和《樟木头义乌小商品批发城商铺委托经营协议》当天，原告梁燕向被告宏裕公司支付了首付款175000元以及律师鉴定费500元。另查，樟木头义乌小商品批发城的物业由东莞市樟木头镇樟洋社区居民委员会建设，于2005年11月15日获得东莞市樟木头镇城镇建设规划办公室颁发的《东莞市民房住宅工程施工许可证》和《东莞市建设工程规划许可证》，东莞市樟木头镇樟洋股份经济联合社将其整体出租给被告宏裕公司使用。庭审中，经本院释明，原告梁燕坚持认为本案的案由是商品房买卖合同，如果法院认定为租赁合同，其诉讼请求不变，一样主张案涉合同无效，理由是案涉商铺未经过规划部门许可，不能作为商铺出租，没有证据显示商铺所在的项目属于商业性质，案涉商铺也不能作为商业用途出租。以上事实，有《樟木头义乌小商品批发城商铺选定确认书》、收款收据、《建设工程规划许可证》、《东莞市民房住宅工程施工许可证》、场地使用证明、民事判决书、《樟木头义乌小商品批发城商铺有偿使用合同》、《樟木头义乌小商品批发城商铺委托经营协议》，以及当事人在庭审笔录中的陈述等附卷为证。本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条的规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，双方当事人签订的《樟木头义乌小商品批发城商铺有偿使用合同》、《樟木头义乌小商品批发城商铺选定确认书》所涉及的是商铺的使用权，而不是商铺的所有权，故本案纠纷应当属于房屋租赁合同纠纷，而非商品房预售合同纠纷，本案的案由应当定为房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点是双方签订的《樟木头义乌小商品批发城商铺有偿使用合同》、《樟木头义乌小商品批发城商铺选定确认书》是否合法有效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，案涉商铺所在的樟木头义乌小商品批发城的物业已经取得相关主管部门的建设工程规划许可证，符合法定的出租条件。双方当事人签订的《樟木头义乌小商品批发城商铺有偿使用合同》、《樟木头义乌小商品批发城商铺选定确认书》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方当事人应按照合同的约定履行各自的义务。原告梁燕主张案涉合同无效并要求退回所交首期款175000元以及赔偿利息损失、律师鉴定费损失，没有事实和法律依据，其诉讼请求本院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告梁燕的诉讼请求。本案一审案件受理费2095元（因适用简易程序减半收取），由原告梁燕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员 杨潮源二〇一五年十月三十日书记员 赵小婷赵萌附相关法律法规条文：1.《中华人民共和国合同法》第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。2.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 微信公众号“”