（2015）黔义民初字第02801号
裁判日期: 2015-10-30
公开日期: 2015-11-30
案件名称
彭国英、陈洪亮与龙福琴、陈勇房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
兴义市人民法院
所属地区
兴义市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
贵州省兴义市人民法院民 事 判 决 书（2015）黔义民初字第02801号原告彭国英，女，贵州省兴义市人。原告陈洪亮，男，贵州省兴义市人。共同委托代理人李光林，贵州心达律师事务所律师，特别授权代理。被告龙福琴，女，贵州省兴义市人。被告陈勇，男，贵州省兴义市人。原告彭国英、陈洪亮诉被告龙福琴、陈勇房屋买卖合同纠纷一案，本院2015年8月31日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员周祥红于2015年10月9日公开开庭进行了独任审理。原告彭国英、陈洪亮及其特别授权委托代理人李光林，被告龙福琴、陈勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭国英、陈洪亮共同诉称，二原告与二被告均系原兴义市某某镇某某村X组村民，2002年7月15日，被告龙福琴、陈勇将其所有的位于兴义市某某镇某某村X组的房屋（房屋所有权证号为市房权字第XXXXX**号）出卖给二原告。双方签订的《房屋买卖协议书》第4条约定：“买方在办理相关手续中，确需要卖方出面办理的卖方出面办理”。协议签订后，原告按协议已履行了支付全部购房款127228.80元的义务，同时，被告已于2002年将该房屋的《房屋所有权证》原件交给原告保存，并将房屋交给原告居住。因管理部门要求必须二被告当场签字才能办理房屋过户手续，但二被告总是以各种理由推脱，致使二被告出卖给原告的房屋一直未能过户，故诉至人民法院，请求：1、判令被告龙福琴、陈勇将位于兴义市某某镇某某村X组的房屋产权（市房权字第XXXXX**号）及土地使用权过户给原告彭国英、陈洪亮；2、本案诉讼费由二被告承担。被告龙福琴辩称，签订协议是事实，房屋已交给原告居住也是事实，已经13年了，原告方都没有要求我们办理过户，现在因为涉及棚户区改造，房屋升值，他们才来要求我们协助办理过户。我承认合同是有效的，根据物权法的规定，不动产的变更必须要经过登记，因为没有过户，我们跟原告签订的协议实际不具有法律效力。原告要求我们协助办理土地使用权过户的要求有点牵强，且我们只是承担协助义务，如果实在办不了，我们也没有责任。被告陈勇辩称，一、协议是签订了的，原告的钱也是给了的，房屋也给原告住了；二、现在原告要求办理房屋产权及土地使用权证过户，根据协议第五条、第十四条的约定，涉及到交易费等都应由原告负责；三、房屋卖了13年了，本案的诉讼时效已经过了，现在我们没有义务协助办理过户手续，但考虑到原告的实际情况，双方曾经是寨邻，如果能够办理得了，我可以协助，但是必须在一个月内，抽八个工作日的时间，且我只是协助，办不了我没有责任；五、原告确实是找过我，他提着丰谷酒来，我拿兴义窖来招待的；六、买卖协议是村里面没有同意的，农村的房屋买卖必须经过村集体同意，可以说该协议是无效的；七、本案房屋买卖违反了“一户一宅”的原则；八、双方买卖房屋违反法律的禁止性规定。农民宅基地、房屋买卖合同在签订前应当办理申请、审查、批准和登记手续，本案中，双方并未履行这些程序，因此，应当认定房屋买卖合同无效，理由是：根据《城市房地产管理法》第六十条规定，房地产转让应该办理变更登记，根据《土地管理法实施条例》第六条和《土地登记规则》第二十五条规定，土地使用权变更自登记之日起生效，不办理登记的不具有法律效力。因此，依法不能成立和无效的合同，自始无效，原告的诉讼请求无事实依据和法律依据，请求人民法院依法驳回。本案争议焦点是：1、本案是否已过诉讼时效；2、原、被告签订的《房屋买卖协议》是否无效；3、原告的诉请应否得到支持。经审理查明，原告彭国英、陈洪亮系夫妻关系，二原告与被告龙福琴均系兴义市某某镇某某村X组村民。2002年7月15日，二原告与被告龙福琴、陈勇签订了一份《房屋买卖协议书》，约定二被告将其所有的位于兴义市某某镇某某村X组的房屋（砖混结构，一楼一底，含前舍围墙内院坝，屋后土地共计20.79平方米；产权证号为市房权证字第XXXXX**号，产权证载明房屋所有权人为被告龙福琴，建筑面积为231.79平方米，二层混合结构）出卖给二原告，约定总价款为127228.8元。同时，协议第5条约定“房屋买卖中应办理的产权变更等其它一切手续应由买方自行办理，同时相关的手续费和交易税等税费均由买方自行承担，卖方概不负责。买方在办理相关手续过程中，确需卖方出面办理的卖方帮助办理”。同年8月7日，二原告按协定约定支付完毕全部购房款127228.8元给二被告，二被告出具收据给二原告。后二原告将其中20.79平方米土地使用权返还二被告，二被告退还二原告购房款1228.8元，二被告实际收取二原告购房款126000元，二被告即将房屋产权证原件交给二原告保存，并将房屋交付二原告居住使用至今。2015年8月16日，兴义市某某街道办事处某某社区居民委员会出具《房屋买卖证明书》证明上述房屋买卖事实，同时证明“龙福琴、陈勇与彭国英、陈洪亮为某某镇某某村村民，同属于某某街道办事处某某社区富民X组人员”。二原告于2015年8月31日诉至本院，要求二被告将涉案房屋的土地使用权和房屋产权过户给二原告。庭审中，二被告提出如果能够办理房屋产权过户手续，愿意在一个月之内协助原告方办理。庭审后，二原告自愿撤回关于要求二被告将涉案房屋的土地使用权过户给二原告的诉讼请求。另查明，1、被告陈勇户籍地为贵州省兴义市某某镇某某村X组XX号，系某某村村民，本案房屋买卖协议签订时，二被告系夫妻关系，后于2005年9月离婚；2、兴义市人民政府于1995年7月3日制发兴府土字（1995）88号《关于对黄草坝镇何成秀等七户申请使用土地的批复》，同意被告龙福琴使用本组旱地70平方米建住宅，2001年12月2日制发兴府土字（2001）XXX号《市人民政府关于对某某镇龙福琴等十二户申请使用土地的批复》，同意被告龙福琴使用本组未利用地20.79平方米建厨房和厕所，涉案房屋系建在兴府土字（1995）XX号批复同意被告龙福琴使用的本组旱地70平方米之上；3、原兴义市某某镇某某村X组现已变更为兴义市某某街道办事处某某社区X组。上述法律事实，有原告彭国英、陈洪亮提交的《房屋买卖协议书》、《收据》和《兴义市某某街道办事处某某社区居民委员会出具的《房屋买卖证明书》原件各一份，《房屋所有权证》及原、被告双方的身份证和二原告结婚证复印件各一份，本院依职权调取的兴府土字（1995）XX号《关于对某某镇何成秀等七户申请使用土地的批复》和兴府土字（2001）XXX号《市人民政府于对某某镇龙福琴等十二户申请使用土地的批复》复印件各一份，以及原、被告双方在法庭的陈述在卷为证，足以认定。本院认为，依法成立的合同自成立时生效，受国家法律保护。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案原、被告双方均系完全民事行为能力人，房屋转让时被告陈勇与被告龙福琴系夫妻关系，涉案房屋系其夫妻关系存续期间的共有财产，原、被告双方签订的房屋买卖协议系双方真实意思表示，房屋买卖协议自双方签订时即成立并生效。涉案房屋项下的土地性质系农民集体所有，土地使用权归集体，根据我国法律规定，农村宅基地使用权系农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者的特定身份有关，非本集体经济组织成员无权取得或者变相取得宅基地使用权，对农村集体经济组织为保障农户生活需要而拨给农户建造房屋的土地，农户个人只有使用权，不得买卖、出租和非法转让，但是农户对宅基地上的附着物享有所有权，有买卖和租赁的权利，宅基地上的房屋买卖或出租后，宅基地使用权随之转让给受让人或承租人。本案原告陈洪亮、彭国英与被告龙福琴均系兴义市某某镇某某村X组（现兴义市某某街道办事处某某社区X组）成员，属于同一集体经济组织成员，且原告在协议签订后如约履行了付款义务，被告已将涉案房屋交付原告居住使用长达十三年之久，根据地随房走的房屋买卖基本原则，房屋转让后涉案房屋项下的宅基地使用权也随房屋一并转让，该宅基地转让给二原告后，二原告仍然是用于保障农村生活居住，并未因此导致农业用地的减少，也未改变土地性质和原有用途，双方协议的内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，且该转让行为已取得二原告与被告龙福琴所在集体经济组织追认，故原、被告双方的房屋转让行为合法有效，协议依法成立并生效，双方均应按照合同约定履行各自的合同义务，故被告关于双方签订的房屋买卖协议无效的辩解于法无据，本院不予支持。关于本案是否已过诉讼时效的问题，因房屋过户登记系物权行为，物权系对世权，不适用民事诉讼法关于诉讼时效的相关规定，本案原告要求被告将房屋所有权过户给原告属于物权范畴，其可随时主张权利；同时，被告在庭审中也自认原告曾经为房屋产权过户一事找过被告，被告也表示愿意配合原告在一个月内办理房屋产权过户手续，故二被告关于本案已过诉讼时效的辩解本院不予支持。综上，本案原、被告双方签订的房屋买卖协议依法成立并生效，双方当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定全面履行自己的义务，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：由被告龙福琴、陈勇在本判决生效十日内协助原告陈洪亮、彭国英到房地产管理部门办理完毕房屋产权登记过户手续（房屋所有权证号为市房权证字第XXXXX**号）。案件受理费60元，减半收取30元，由被告龙福琴、陈勇共同承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力。权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。审判员 周祥红二〇一五年十月三十日书记员 吴召锋 来源：