（2015）济民再字第14号
裁判日期: 2015-10-30
公开日期: 2015-11-20
案件名称
李学闵等与济南市长清区文昌街道办事处后三村村民委员会房屋租赁合同纠纷审判监督民事判决书
法院
山东省济南市中级人民法院
所属地区
山东省济南市
案件类型
民事案件
审理程序
再审
当事人
案由
法律依据
全文
山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）济民再字第14号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：李学闵，男，1947年12月23日出生，汉族，济南大学退休职工，住济南市。再审申请人（一审原告、二审上诉人）：汪金茹，女，1951年8月23日出生，汉族，济南大学退休职工，住济南市。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：济南市村民委员会，住所地济南市。法定代表人：谯风杰，村主任。委托代理人：李明星，山东灵岩律师事务所律师。再审申请人李学闵、汪金茹与被申请人济南市村民委员会（简称后三村委会）房屋租赁合同纠纷一案，济南市长清区人民法院于2012年7月6日作出（2011）长民初字第930号民事判决。李学闵、汪金茹不服，向本院提出上诉，本院于2012年10月15日作出（2012）济民一终字第940号民事判决，已经发生法律效力。李学闵、汪金茹不服，向山东省高级人民法院申请再审。山东省高级人民法院于2014年12月12日作出（2014）鲁民申字第980号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人李学闵、汪金茹，被申请人后三村委会的法定代表人谯风杰及其委托代理人李明星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2011年4月20日，一审原告李学闵、汪金茹起诉至济南市长清区人民法院称，2008年5月份李学闵、汪金茹出资成立了济南茂民复合材料技术开发有限公司（简称茂民公司）。2008年8月20日，茂民公司与后三村委会签订《厂房场地租用合同》。后三村委会将其所有的原造纸厂闲置厂房场地出租给茂民公司，合同约定租赁期限为十年，年租金一万元，头三年免交租金，同时后三村委会保证茂民公司在承租期间水、电、路的正常使用和厂区的正常生产秩序。合同签订后，茂民公司对原旧厂房进行了维修和改善，共投资60183.43元。原造纸厂与后三村村民有遗留问题未解决，有些村民堵门、在门口种树，导致茂民公司无法开展生产经营。2009年5月16日，李学闵、汪金茹决定终止与后三村委会的租赁关系。2010年6月，茂民公司注销了工商登记，权利义务由股东李学闵、汪金茹享有和履行。请求法院判令后三村委会赔偿李学闵、汪金茹各项损失共计64905.8元，诉讼费用由后三村委会承担。一审被告后三村委会辩称，李学闵、汪金茹主体不适格，涉诉租赁合同的双方主体是茂民公司与后三村委会，该合同因履行过程发生纠纷，应由茂民公司作为诉讼主体；李学闵、汪金茹在租赁合同有效期内擅自注销该公司，致使租赁合同因承租方主体消灭无法履行而终止，系李学闵、汪金茹单方终止合同的行为，其损失应由李学闵、汪金茹自行承担；李学闵、汪金茹所诉事实亦不属实，其主张的影响茂民公司生产经营的情形不存在，合同所涉房屋和土地权属清楚，与村民之间无任何遗留问题，且相邻的粉条加工厂和养鸡场等租赁的厂房同属于原造纸厂，走同一大门，同样的道路进出，并不存在李学闵、汪金茹所称阻拦进出情况。租赁合同签订后，茂民公司因经营不善导致股东出资无法收回，李学闵、汪金茹不应将其损失转嫁于后三村委会。济南市长清区人民法院一审查明，2008年5月，李学闵、汪金茹出资设立茂民公司。2008年5月20日，后三村委会与茂民公司签订《厂房场地租用合同》。该合同约定，后三村委会将原造纸厂闲置待建的厂房（包括原二层厂房及其东侧的工棚和西南侧厂房22间）、场地5亩租给茂民公司使用，租期10年，年租金1万元，头3年免交缴租金；合同期满后茂民公司有优先承租权；茂民公司投入资金对上述厂房进行维修改造，凡茂民公司添置的可移动建筑设施、设备归茂民公司所有；茂民公司优先为后三村委会工作人员提供工作岗位，其科技成果后三村委会可优先优惠使用；后三村委会应保证茂民公司租用期间水、电、路的正常使用和厂区的正常生产秩序，如产生与此相关的纠纷，由双方共同协商解决；租用期间如遇政府或重大项目需要该厂房场地，后三村委会应为茂名公司安排相应的生产场地，支付相应的赔偿，茂名公司应按期搬出。合同签订后，茂名公司对原旧厂房进行了维修和改善，到2008年9月基本完工。2009年5月16日，李学闵、汪金茹决定终止与后三村委会的租赁合同，但未与后三村委会达成一致意见。2010年6月29日，茂民公司经清算后依法注销登记，该公司的权利义务由李学闵、汪金茹承继。一审庭审中，李学闵、汪金茹主张，在租赁合同履行期间，由于后三村村民堵门、在门口种树、挖沟等行为，致使茂民公司无法开展生产经营活动。后三村委会未能履行保证茂民公司正常使用道路的合同约定，应承担违约责任，茂民公司租赁期间产生的费用应由后三村委会赔偿给李学闵、汪金茹。一审另查明，后三村委会将涉案土地及附近土地分别租赁给包括茂民公司在内的三家单位使用。一审审理过程中，双方均同意终止履行合同。济南市长清区人民法院一审认为，茂民公司与后三村委会签订的租赁合同是双方真实意思表示，合法有效。关于李学闵、汪金茹的诉讼主体资格问题，虽然本案租赁合同的双方当事人系后三村委会与茂民公司，但茂民公司是由李学闵、汪金茹设立，茂民公司经清算依法注销后，该公司的权利义务由李学闵、汪金茹享有和承担，因此李学闵、汪金茹系本案适格的诉讼主体。虽然合同约定后三村委会应保证茂民公司在租用期间水、电、路的正常使用和厂区的正常生产秩序，但根据李学闵、汪金茹主张的事实，系后三村村民的侵权行为造成茂民公司无法使用道路并影响茂民公司经营，李学闵、汪金茹以此为由要求后三村委会承担违约责任理由不当，法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，济南市长清区人民法院于2012年7月6日作出（2011）长民初字第930号民事判决：驳回原告李学闵、汪金茹的诉讼请求。案件受理费1304元，由原告负担。李学闵、汪金茹不服一审判决，上诉至本院称，1.双方合同约定茂民公司租赁后三村委会的厂房和场地，但5亩场地未完成交付，场地上的树没有清理，导致茂民公司建好的厂房未能使用，这是明显的违约行为。2.合同约定，后三村委会应保证茂民公司在租用期间水、电、路的正常使用和厂区的正常生产秩序。但是在租用期间，有人在涉案场地门口种树、挖沟、培土，后三村委会未能有效制止。虽然后三村委会“没有职权也没有能力保证不发生其他的侵权行为”，但后三村委会应当事后予以解决，如果不解决就违反了合同约定。综上，一审认定后三村委会未违反合同约定，不应赔偿李学闵、汪金茹的损失是错误的。请求撤销一审判决，改判后三村委会承担赔偿责任。被上诉人后三村委会辩称，根据双方签订的租赁合同，租期前三年免租金。由于经营不善，李学闵、汪金茹在免租金的三年内单方注销茂民公司，属于单方终止合同的行为，由此产生的相关责任，应由李学闵、汪金茹自行承担。李学闵、汪金茹主张的所谓道路不通、大门被堵等，与事实不符。如果道路不通，改建厂房所需大量材料是无法进入厂区的。后三村委会一审提供的相关证据证实，与李学闵、汪金茹同走一条路的另外两家承租人正在正常经营生产。综上，李学闵、汪金茹的上诉理由不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，证据充分，应予维持。本院二审查明，原审认定的事实属实，本院予以确认。本院二审认为，茂民公司与后三村委会签订的厂房场地租用合同约定，后三村委会应保证茂民公司在租用期间水、电、路的正常使用和厂区的正常生产秩序，如产生相关纠纷，由双方共同协商解决。但双方并未约定后三村委会负有保证茂民公司租用厂房场地水、电、路正常和厂区正常生产秩序的强制义务。李学闵、汪金茹称系后三村其他村民的侵权行为导致茂民公司不能使用租用厂房场地正常经营，则李学闵、汪金茹应要求该村民承担侵权责任。李学闵、汪金茹以此为由要求后三村委会承担违约责任没有法律依据。综上，上诉人李学闵、汪金茹的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条、第一百五十三条第一款第（一）项之规定，本院于2012年10月15日作出（2012）济民一终字第940号判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1304元，由上诉人李学闵、汪金茹负担。李学闵、汪金茹申请再审称，1.李学闵、汪金茹在上诉状中提出合同约定的场地5亩未能交付使用，场地栽种了树木和小麦，在没有清理完毕的情况下又栽新树，导致厂房不能正常使用，二审对此未予审理。2.《厂房场地租用合同》规定，后三村委会应保证李学闵、汪金茹在十年租用期间水、电、路正常使用和厂区正常生产秩序，但合同签订尚不足十个月厂区内就发生厂房门前挖沟栽树，门窗玻璃被打碎，锁眼被堵等严重破坏事件，之后后三村委会作为厂房产权人却未采取任何解决措施，合同中虽未明确规定具体措施和赔偿办法，但作为一级法人组织所签订合同规定的“保证”二字是具有法律责任和义务的。3.本案中所涉及的实施侵权者系后三村委会法定代表人的堂兄，与李学闵、汪金茹素不相识，其本人声称是因与后三村委会存有经济纠纷，后三村委会当时承认二者确存有经济纠纷且处理未果，两级法院均未查清此事。4.李学闵、汪金茹出资修建厂房，按合同规定其主权属于后三村委会，村民的侵权行为首先是直接侵害后三村委会主权，李学闵、汪金茹受侵害的是使用权，租用人、使用者要维护其使用权益主要是与厂房主权人合同签订方交涉，要求其按合同法承担相应的法律责任，法院不追究厂房主权人，合同签订方的法律责任是适用法律不当。5.李学闵、汪金茹在上诉状中提出，后三村委会存有嫌疑背后挑动村民闹事，事后向李学闵、汪金茹索要调解费一事，原审判决中也无任何涉及。6.李学闵、汪金茹要求后三村委会所偿还的费用只是其修建厂房投入，仅是收回成本，并没有追究后三村委会应承担的经济赔偿责任，是完全合理合法的基本要求。被申请人后三村委会辩称，本案后三村委会不存在违约行为，不应当承担任何责任。在本案合同履行期间，李学闵、汪金茹自行终止租赁协议，并将签订租赁合同的公司自行解散，去济南与别人合作另行生产，这是李学闵、汪金茹解除合同的根本原因。原审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，李学闵、汪金茹的再审请求无事实和法律依据，依法不应当得到支持。本院再审查明，原审查明事实属实，本院再审予以确认。本院再审认为，首先，茂民公司和后三村委会签订的合同中约定后三村委会应保证茂民公司在租用期间水、电、路的正常使用和厂区的正常生产秩序，该约定并不表示后三村委会对茂民公司在经营期间与其他主体产生的纠纷均负有责任。李学闵、汪金茹称在合同履行期间发生了村民索要电费、剪断电线、堵锁眼、砸玻璃、阻拦公司车辆等情况，后三村委会在再审庭审过程中仅对茂民公司锁眼被堵一事予以认可，对李学闵、汪金茹主张的其他影响茂民公司经营的情况不予认可。李学闵、汪金茹对上述主张没有提交证据予以证明，对茂民公司锁眼被堵一事，亦未提交证据证明是后三村委会所为，也无证据证明是后三村委会指使村民所为，故李学闵、汪金茹应承担举证不能的法律后果。其次，李学闵、汪金茹主张合同约定的5亩土地因场地栽种了树木和小麦且在没有清理完毕的情况下又栽新树的问题，李学闵、汪金茹未能提供证据证明其主张，且法院在庭审中询问土地未交付对茂民公司造成何种经济损失时，李学闵、汪金茹称经济损失尚未实际发生。故对李学闵、汪金茹的主张，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：维持本院（2012）济民一终字第940号民事判决。本判决为终审判决。审 判 长 李 杲代理审判员 王 珂代理审判员 尹腾飞二〇一五年十月三十日书 记 员 冯 玮 更多数据：搜索“”来源：