（2015）榕民终字第3917号
裁判日期: 2015-10-30
公开日期: 2016-01-04
案件名称
潘俊忠与蔡红彬房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省福州市中级人民法院
所属地区
福建省福州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
潘俊忠,蔡红彬,福州东岸房产代理有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）榕民终字第3917号上诉人（原审原告）潘俊忠，男，1978年6月19日出生，汉族，住福州市鼓楼区。委托代理人陈书祥、林霆，福建天人和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）蔡红彬，男，1966年10月10日出生，汉族，住福州市台江区。委托代理人黄声春，福建格律律师事务所律师。原审第三人福州东岸房产代理有限公司，住所地福州市台江区宁化街道西二环南路118号金星园8#楼107单元。法定代表人郑希。委托代理人林荣，北京大成（福州）律师事务所律师。上诉人潘俊忠因与被上诉人蔡红彬、第三人福州东岸房产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服福州市仓山区人民法院（2015）仓民初字第853号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：2014年11月2日，案外人郑萌作为被告蔡红彬的代理人与原告潘俊忠、第三人东岸房产公司签订《房地产经纪合同》及《补充协议》。合同约定被告将坐落于福州市仓山区金山街道金桔路827号金水湾花园（原金山湾A地块2#楼104复式单元）建筑面积为175.33平方米的房屋以2955000元的价格出卖给原告。合同约定签订合同时，原告向被告支付定金200000元，定金交由第三人代管。合同签订当日，原告向第三人支付了50000元定金。2014年11月3日，被告出具《授权确认函》，对郑萌代理其与原告签订《房地产经纪合同》的行为进行书面确认。合同签订后，原告以合同中约定的“车位”字样在其不知情的情况下被修改为“车位（使用权）”，被告出售的房屋没有附带有产权的车位，不符合原告的购房目的为由，拒绝支付剩余定金150000元。第三人分别于2014年11月12日、2014年11月18日向原告发出《告知函》和《履约通知书》，催促原告将剩余定金150000元转入第三人指定的账户。因原告经催促后仍未支付剩余定金150000元，被告于2014年12月4日向原告发出《解除合同函》，解除与原告签订的《房地产经纪合同》及补充协议，并要求原告支付违约金200000元。2014年12月16日，原告向被告发出《解除合同通知书》，解除与被告签订的《房地产经纪合同》及补充协议，并要求被告双倍返还定金100000元。原审法院认为：原、被告及第三人签订的《房地产经纪合同》和《补充协议》系三方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对各方当事人具有法律约束力。原告以被告出售的房屋没有附带有产权的车位，不符合原告的购房目的为由拒绝履行合同，但根据证据材料，讼争房屋产权证并无车位记载，且根据交易习惯，若原告向被告购买的是房屋及车位的产权，应在合同中另行约定，并注明车位的价款，而不是仅在合同的“成交细目”中的“其他”中写上“车位”。原告无充分证据证明被告及第三人故意隐瞒及篡改合同内容。原告代理人在庭审中陈述原告签订合同前从未查看其所要购买的房屋的任何权利证书，未将《房地产经纪合同》中的房屋建筑面积、产权证号、土地证号等内容与相关权利证书进行核对，就签署合同，也与常理不符合。原告作为具有完全民事行为能力的成年人，在正式签订合同之前未对房屋买卖情况进行充分了解，未尽谨慎义务就匆忙抉择，应当自行承担相应的法律责任。鉴于双方均同意解除合同，原审法院确认讼争合同已解除。原告已明确表示不履行合同，其行为已构成违约，应承担违约责任。根据双方签订的《房地产经纪合同》第十五条，原告违约的，其定金不予返还。故原告要求被告双倍返还定金的诉讼请求，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零八条、第一百一十五条、《最高院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、驳回原告潘俊忠的诉讼请求。二、本案案件受理费2300元，由原告潘俊忠负担。一审宣判后，原审原告潘俊忠不服，向本院提起上诉。上诉人潘俊忠上诉称：一、本案一审判决认为上诉人的诉讼理由是“原告以被告出售的房屋没有附有产权的车位为由”这并非上诉人实际的诉讼理由，通过上诉人提交的起诉状、代理词可以看到，上诉人提出的理由是认为被上诉人既交付不了带所有权的车位，也交付不也有合法使用权的车位。而一审法院却断章取义，认为上诉人理由只是要求被上诉人按合同约定提供一个有所有权的车位，对于上诉人认为被上诉人连车位“使用权”都无法提供的抗辩理由视而不见，对上诉人提交的书面起诉状及代理词根本没有认真阅读。一审法院忽略了上诉人的诉讼理由中的重要内容，导致上诉人败诉，这是对上诉人诉讼权利的严重损害。本案当事人签订的《房地产经纪合同》第4条成交细目中的第（4）项写着“车位壹个（使用权）、草地。”，那么被上诉人就应该按合同约定提供一个有使用权的车位给上诉人，本案正是由于上诉人发现被上诉人即没有车位的所有权也没有车位的使用权，根本无法按合同约定交付车位，所以才拒绝履行合同支付购房款。所以本案被上诉人一方能否按该条款约定交付车位是认定本案的关键事实，而一审法院对此双方争议的关键问题不进行认定，就认定是上诉人违约，一审判决对上诉人极不公正，明显的在偏袒被上诉人。二、对于本案被上诉人与福州海晨建设发展有限公司签订的《协议书》，是否真实由于一审的法院没有进行调查，现已无法确定其真实性。但我们退一万步讲，假设这份《协议书》是真实的，也不能证明被上诉人可以向上诉人交付一个有合法使用权的车位，因为福州海晨建设发展有限公司自己未必有权将车位授权给被上诉人使用，而且《协议书》中也没有约定被上诉人可以将车位使用权再转让给第三人使用，所以无论《协议书》是真是假，被上诉人都无法提供一个合法的使用权车位给上诉人，本案是被上诉人违约而不是上诉人。三、被上诉人没有车位的所有权，故根本没有车位的处分（包括转让的权利）权利，因此即使被上诉人自己拥有车位的使用权，其转让仅有使用权的车位的行为也是不合法的、无效的。一审将该转让合同条款按有效认定是错误的。四、被上诉人有义务保证能够交付一个有合法使用权车位，目前没有任何的证据证明被上诉人可以确保转让一个有合法使用权的车位给上诉人，所以本案现在不是上诉人谨慎不谨慎的问题，而是被上诉人履行不履行的问题，而到目前为止被上诉人都不能提供证据证明其有权将车位的所有权或是使用权转让给上诉人，一审法院不追究不履行合同方的违约责任却要追究另一方不谨慎的责任，其判决显失公平。故上诉请求：撤销原判，改判被上诉人双倍返还定金人民币100000元；由被上诉人承担本案一审、二审全部诉讼费用。被上诉人蔡红彬答辩称：一、本案讼争《房地产经纪合同》第一条已明确约定买卖房屋的坐落为仓山区金山街道金桔路827号金水湾花园一区（原金山湾A地块2#楼104复式单元）房屋，房屋面积175.33平方米，房屋所有权证号：榕房权证R字第××号，成交价格2955000元人民币。以上可见成交总价对应的标的是房屋，如果成交标的包括车位所有权，则按照交易习惯，必然写明车位所有权证号、车位位置、对应的车位价款等细节，因此上诉人从一审开始一直主张答辩人的车位没有所有权，并以此为由拒绝履行合同，上诉人的该主张实际没有任何证据予以支持，根本不能成立。此外，上诉人另主张买卖合同签署后被修改，即被添加车位“使用权”文字，但上诉人的说法完全仅是其单方的陈述，答辩人和第三人均不认可。实际情况是各方均是在审慎的审查了全部合同细节后才签署的，上诉人以及答辩人提供的各自保管的讼争合同在答辩人所谓“使用权”该页的内容是完全一致的，上诉人的所谓事后修改的主张毫无根据。因此一审法院认定上诉人以要求答辩人提供车位所有权为由拒绝履行合同构成违约是正确的。二、上诉人二审上诉改称系因答辩人未提供车位的使用权而拒绝履行合同，该上诉理由明显与其一审主张矛盾。上诉人一审系主张交易标的包括车位所有权，是因为讼争合同在上诉人不知情情况下被修改过增加了“使用权”字样，才与答辩人和第三人交涉，上诉人的一审主张内容明确是“因车位没有所有权”而不履行合同。现上诉状中上诉人又改称“无法向上诉人交付一个有合法使用权的车位，上诉人有权拒绝履行合同”，如果按照上诉人上诉状的以上内容，则上诉人的意思表示是确认合同中约定的车位不包括所有权，这与上诉人一审主张的车位需要所有权的主张是完全矛盾的。三、答辩人一审已提供了商品房买卖合同（节选）及补充协议、协议书、购房认购单、照片等证据，已充分证明了拥有车位使用权。本案房屋属联排叠拼项目，每户屋主均原始的配有一个车位，整个小区都是一样，其他业主也和原告一样与开发商签订协议约定车位使用权归业主。以上情况答辩人已在签订合同前向上诉人和第三人均充分予以说明。并且讼争合同中另列明“买方已现场勘察现状、并对上述房产作充分了解，愿意购买”也证明上诉人签订合同前已了解车位使用权现状，无异议后才签署合同，且其在签署合同后才支付了部分定金也佐证其对合同的上述内容是无争议的。答辩人在一审庭后又另行提供了一份答辩人在该小区另一套房屋A区13号楼206单元所附带车位的协议及购房认购单，同样证明了该小区联排叠拼房屋开发商出售时即与业主协议约定车位使用权归业主这一实际情况。综上，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。当事人在本案第一审程序中向法院提交的证据均已随一审案卷移送至本院。二审诉讼过程中，双方均未向本院提交新的证据，根据本案现有的证据，本院确认一审法院查明的事实基本清楚。本院认为，本案二审的争议焦点为被上诉人是否能够提供有使用权的车位的问题。被上诉人与福州海晟建设发展有限公司《商品房买卖合同》的《附件四：合同补充协议》第十二条约定：“出卖人对金山湾规划区域内的学校、会所、幼儿园享有所有权，地下室和地下车位等未计入公共部位与共用分摊建筑面积的建筑物、设施和具备使用功能的建筑空间的所有权归出卖人所有。”讼争车位系地下车位，福州海晟建设发展有限公司拥有所有权，其已就讼争车位的使用权与被上诉人签订了协议，约定讼争车位由被上诉人使用。结合双方的《商品房买卖合同》及讼争车位所处位置及周边情况，讼争车位所有人福州海晟建设发展有限公司的真实意思表示应是将讼争车位的使用权让渡予购买与该车位毗连的联排叠拼项目的买受人。本案中，被上诉人出售的房屋系现房，上诉人作为具有完全民事行为能力的成年人，在购买房屋这一大宗物品之前应已实地了解所购房屋状况，对被上诉人出售的房屋仅附带有使用权的车位应属明知，虽然上诉人明确其需要购买的是有产权车位的房屋，但双方签订的合同中并无车位产权证的相关内容，故根据双方的合同，其约定支付的对价仅是针对房屋，并不包括讼争车位，讼争车位使用权仅仅是随着房屋的转让而附带让渡的权利。现被上诉人在一审中已举证证明其出售的房屋附带一个有使用权的车位，而上诉人并无证据证明该讼争车位使用权存在行使受限的情形，故原审法院据此认定上诉人拒绝履行合同构成违约，驳回上诉人要求双倍返还定金的诉讼请求并无不当，本院予以维持。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉人潘俊忠的上诉，维持原判。本案一审案件受理费按照一审判决确定的负担；本案二审案件受理费人民币2300元，由上诉人潘俊忠负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴一萍代理审判员 黄 锋代理审判员 吴筱洲二〇一五年十月三十日书 记 员 卢灵真 关注公众号“”