（2015）丹民一初字第00022号

裁判日期: 2015-10-30

公开日期: 2016-01-14

案件名称

丹东市金源房地产开发有限公司与丹东市客来多购物广场有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

辽宁省丹东市中级人民法院

所属地区

辽宁省丹东市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

丹东市金源房地产开发有限公司,丹东市客来多购物广场有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十四条

全文

辽宁省丹东市中级人民法院民事判决书（2015）丹民一初字第00022号原告：丹东市金源房地产开发有限公司。法定代表人：许明宇，董事长。委托代理人：栾传敏，男。被告：丹东市客来多购物广场有限公司。法定代表人：王世洋，董事长。委托代理人：高金，北京隆安律师事务所沈阳分所律师。原告丹东市金源房地产开发有限公司（简称金源公司）诉被告丹东市客来多购物广场有限公司（简称丹东客来多公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年8月3日公开开庭审理了本案。原告金源公司的委托代理人栾传敏，被告丹东客来多公司的委托代理人高金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金源公司诉称，原、被告双方于2002年1月31日就原告所有的坐落于振兴区五经街51号的一至二层商业用房签订《关于商业用房转让协议》，协议就房屋的面积（建筑面积8417.2㎡）和价款进行了约定，同时约定房款待过户手续完毕后付清，过户费用由丹东客来多公司承担。协议签订后，原告金源公司即履行了将房屋交付被告丹东客来多公司的协议义务，在2002年2月5日过户手续履行完毕，被告丹东客来多公司取得了涉案房产的产权证明。被告丹东客来多公司违背协议，不主动履行义务，而且在相关诉讼中，捏造事实，以达到不交付房款的目的，致使合同目的无法实现。现最高人民法院终审判决已确认被告丹东客来多公司没有支付涉案房产对价，同时应案外人的请求将涉案房产中的516㎡的转让行为予以撤销。故请求判令：l、解除原、被告双方2002年1月31日签订的《关于商业用房转让协议》；2、判令被告丹东客来多公司立即返还涉案7901.2㎡的商业用房（具体的建筑面积为8417.2㎡－516㎡=7901.2㎡）；3、被告承担本案诉讼费用。被告客来多公司辩称，1、解除权的行使期间是除斥期间。法律规定经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。最高人民法院（2013）民抗字第48号判决虽然撤销了283万元对应的516㎡房屋的转让行为，而未撤销的7901.2㎡房屋的协议仍然有效。自2002年1月原、被告签订购房协议，被告丹东客来多公司取得房产证后的12年，原告金源公司从来没有向被告丹东客来多公司催告过购房款，故原告金源公司的解除权已经消灭。应当依法驳回原告金源公司的诉讼请求；2、依据最高人民法院认定为被告丹东客来多公司未实际支付该房产的购房款，构成无偿取得，结合辽宁客来多购物广场有限公司（简称辽宁客来多公司）向原告金源公司投资为建丹东客来多公司的事实，辽宁客来多公司又重新出具《情况说明》，并和被告重新签订《债权转让协议》，并经公告程序向金源公司送达。现辽宁客来多公司已将1683万元债权和另外100万元债权转让给被告丹东客来多公司，被告丹东客来多公司愿意履行购房协议，且已经起诉原告金源公司要求偿还1783万元欠款，同时以1401万元债权抵顶7901.2㎡购房款；3、鉴于该案与被告金源公司另诉的1783万元案件有密切关系，希望该案中止审理；4、原告金源公司表面是诉讼主体，但原告金源公司的股东没有出资设立金源公司，是典型的公司法人人格否定情形，构成虚假诉讼，应驳回原告金源公司的诉讼请求或依法中止审理本案。原告金源公司为支持自己的主张，提供了下列证据：证据1、商业用房转让协议复印件。证明该协议是双方当事人的真实意思表示，双方转让房屋的面积、价款、履行期限，涉案房屋原所有权人为原告，被告未履行协议约定的义务。证据2、最高人民法院（2013）民抗字第48号民事判决书复印件。证明被告没有支付购房款，系无偿取得，被告没有履行合同约定的主要义务，合同目的没有实现，原告请求的事项所依据的事实已经被生效判决确认。被告丹东客来多公司对原告金源公司提供证据的质证意见是：对证据1的真实性、效力无异议，但原告从未提供过原件，也不存在该协议的原件，且在本案诉讼之前，原告从未向被告主张权利，也没有向被告催缴购房款。辽宁客来多购物广场有限公司（简称辽宁客来多公司）向原告投入1700万余元，用于建设丹东客来多公司，但此款后转为购房款。对证据2的真实性无异议，对证明问题有异议。该判决说明未被撤销的7900㎡房屋仍然是合法有效的，原告如果对该房屋行使解除权，仍然应比照合同法、商品房买卖合同若干规定15条规定。被告丹东客来多公司为反驳原告金源公司的主张，提供以下证据：证据1、企业机读档案登记资料复印件。证明原告公章应当被收缴，原告在本案中委托手续是否真实，被告提出异议；企业被吊销营业执照，应由原法定代表人参加诉讼，本案中其未出庭，其委托代理人的手续不合法、不真实。证据2、关于商业用房转让协议复印件、国有土地使用证复印件、房屋所有权证复印件。证明原告从未向被告主张过购房款，也未向被告催告，原告享有的解除权已经消灭。证据3、最高人民法院（2013）民抗字第48号民事判决书复印件。证明撤销516㎡后，合同中涉案房屋未被撤销的7901㎡仍然有效，但原告解除7901㎡的权利已经消灭。证据4、债权转让协议复印件、债权转让通知书复印件、公告复印件。证明原告欠被告1783万元及利息。证据5、1783万元、900万元的两个案件立案证明复印件（未提交）、收据复印件（提交一份）、传票复印件（提交一份）、款项明细核对表。证明被告愿意并正在履行协议，上述两个案件，法院均对原告的法定代表人进行公告送达。证据6、丹东市中级人民法院（2007）丹民三初字第56号民事判决书复印件、债权转让协议复印件、债权转让通知书复印件、公告复印件。证明被告不欠原告购房款。证据7、企业机读档案登记资料复印件（同证据1）。证明原告的三名股东并未出资500万元，验资报告虚假，原告无权要求解除合同，涉嫌虚假诉讼。证据8、丹东市城市建设综合开发办公室文件复印件、关于产权更名的报告复印件。证明原告所有的建设资金均是辽宁客来多公司投资，用于建设丹东客来多公司，因此1700余万元除建设房屋外，不会与原告存在其他的往来。证据9、仲裁委员会裁定复印件、边境经济合作区管委会的情况说明复印件、案外人通宇公司的证明材料复印件。证明结合最高人民法院判决可以证实原告与丹东通宇建筑工程公司（简称通宇公司）相互勾结，通过虚假仲裁、虚假诉讼，造成了被告1400万元损失，进一步证实了该1400万元债权债务虚假，对此最高人民法院判决也进行了确认。证据10、200万元借据复印件、通宇公司企业机读档案登记资料复印件、丹东中级人民法院2007年公告复印件（未提交）、（2006）丹执字第103—2号裁定复印件、（2006）丹执字第103—3号裁定复印件。证明原告虚假诉讼，其从仲裁至执行期间所有的材料均是虚假的，欺骗法院，逃避债务。原告金源公司对被告丹东客来多公司提供的证据的质证意见是：证据1、原告已经向法庭提供了企业所处的状态，证明原告具有合法民事诉讼主体资格，可以参加本案诉讼，被告提供该证据用以否定原告的诉讼主体资格，没有法律依据，且此问题法庭在开庭前已经向双方当事人释明，此证据与本案争议焦点无关。证据2系复印件，不能作为证据使用，但对双方协议签订的标的物没有异议，而用房证、土地证来佐证没有事实依据。被告主张的解除合同的除斥期间为1年，而法定解除合同的五项情形也未载明被告主张的1年除斥期间。双方签订的协议并未履行完毕，还在履行过程中，正在履行的合同就可以解除。对证据3的真实性无异议，对证明问题有异议。被告歪曲该生效判决确认的事实，不能证明其所主张的观点。证据4、债权转让协议、债权转让通知书形成于最高人民法院生效判决后的2015年3月16日，时间上存在造假嫌疑，并不是形成于双方帐目往来过程中，丹东客来多公司与辽宁客来多公司系一家企业，两家公司在撤销权一案中恶意串通，提供虚假证据，已经被最高人民法院生效判决予以否定，两家公司的债权转让协议、通知书是其单方行为，对原告没有约束力，二者之间的债权如何转让，与本案原告均无关，涉及原告的债权，没有原告的同意，转让协议无效。证据5、与本案无关，不能证明本案事实。证据6、不能否定、对抗最高人民法院的生效判决，本案事实应以最高人民法院（2013）民抗字第48号民事判决书确认事实为准。证据7、被告已经认定双方之间签订的房屋转让协议是真实的，涉案房屋没有交付，房屋仍在被告手中，而购房款是否交付，最高人民法院生效判决已经认定。原告请求的是解除转让协议，而被告强调原告构成虚假诉讼，没有事实根据。该证据与本案事实无关，法院不应采信。证据8、与本案争议焦点无关，不能证明案件事实。辽宁客来多公司、被告、原告，是各自独立的法人单位，独立行使企业的法人权利。辽宁客来多公司与被告开发建筑款项的往来与本案无关，该证据不能作为认定本案事实的依据。证据9、与本案无关，没有证明效力，不能证明本案事实，也不能证明原告与通宇公司之间存在恶意串通，虚假诉讼。证据10、与本案无关，没有证明效力，不能证明本案事实，也不能证明原告与通宇公司之间存在恶意串通，虚假诉讼，如果存在虚假诉讼，被告可以另行主张权利。本院根据原、被告的举证和质证，认证意见如下：原告金源公司提供的证据1，被告丹东客来多公司对真实性，效力无异议，本院予以确认。证据2，被告丹东客来多公司对真实性无异议，本院予以确认。被告丹东客来多公司提供的证据1，与原告金源公司委托代理人的手续是否真实、合法无关，本院不予采纳。证据2，不能证明原告金源公司从未向被告丹东客来多公司主张过购房款和催告，本院不予采纳。证据3，原告对真实性无异议，本院予以确认。证据4，原告金源公司与被告丹东客来多公司是否存在债权债务关系，与本案无关，本院不予采纳。证据5，系被告表示愿意履行协议的行为，不能证明案件的事实，本院不予采纳。证据6，系原告金源公司欠付案外人王延忠欠款，案外人王延忠将其债权转让给被告丹东客来多公司，亦与本案无关，本院不予采纳。证据7，不能证明原告金源公司股东未出资和验资虚假，涉嫌虚假诉讼，本院不予采信。证据8，不能证明丹东客来多公司系由辽宁客来多公司投资建设，本院不予采信。证据9，不能证明原告金源公司与通宇公司进行虚假仲裁和诉讼，且与本案无关，本院不予采信。证据10，不能证明原告金源公司虚假诉讼，本院不予采纳。本院根据原、被告的举证和质证，认定如下事实：2002年1月31日，原告金源公司（甲方）与被告丹东客来多公司（乙方）签订关于商业用房转让协议，约定甲方同意将其所有的坐落于丹东市振兴区五经街51号的1-2层商业用房转让给乙方，建筑面积为8417.2㎡，双方协商房产价格为2000元／㎡，总计16834400元。房款待过户手续完毕后付清，过户费用由乙方承担。合同签订后，原告金源公司按合同约定，于2002年2月5日，将其所有的坐落于丹东市振兴区五经街51号，建筑面积为8417.2㎡的商业用房变更为被告丹东客来多公司所有。通宇公司诉金源公司、丹东客来多公司撤销权纠纷一案，丹东市振兴区人民法院于2007年2月19日作出（2007）兴民三初字第47号民事判决，撤销被告金源公司与第三人丹东客来多公司无偿转让丹东市振兴区五经街51号1-2层建筑面积为9417㎡商业用房的行为。宣判后，丹东客来多公司不服，向本院提起上诉，本院于2007年6月13日作出（2007）丹民三终字第75号民事判决，驳回上诉，维持原判。2007年12月21日，辽宁省人民检察院对该案提出抗诉，2007年12月24日，辽宁省高级人民法院将该案转本院处理。2008年1月2日，本院作出（2008）丹审民抗字第7号民事裁定，将该案提起再审。2008年6月5日，本院作出（2008）丹审民终再字第15号民事判决，撤销本院（2007）丹民三终字第75号民事判决和丹东市振兴区人民法院（2007）兴民三初字第47号民事判决；以通宇公司享有对金源公司债权16846516元为限，确认金源公司建筑面积为8417.2㎡商业用房中3063㎡（按通宇公司与金源公司协议的每平方米5500元计算）的行为无效。丹东客来多公司对该判决不服，向辽宁省高级人民法院（简称辽宁高院）申请再审，辽宁高院于2009年2月23日作出（2008）辽立二民再申字第306号民事裁定，提审本案。2010年11月2日，辽宁高院作出（2009）辽审民提字第81号民事判决，撤销本院（2008）丹审民终再字第15号民事判决；驳回通宇公司的诉讼请求。通宇公司对该判决不服，向最高人民法院（简称最高院）申请再审，最高院于2011年11月14日作出（2010）民再申字第206号民事裁定，驳回通宇公司的再审申请。通宇公司不服，向检察机关申诉，最高人民检察院作出高检民抗（2013）31号民事抗诉书，向最高院提出抗诉。最高院认定丹东客来多公司未实际支付该处房产的购房款，构成无偿取得。于2014年12月4日作出（2013）民抗字第48号民事判决，撤销辽宁高院（2009）辽审民提字第81号民事判决；维持本院（2008）丹审民终再字第15号民事判决第一项；变更本院（2008）丹审民终再字第15号民事判决第二项为：以通宇公司对金源公司享有的债权2835862.3元为限，撤销金源公司与丹东客来多公司无偿转让丹东市振兴区五经街51号1-2层建筑面积为516㎡商业用房的行为。被告丹东客来多公司亦认可未支付涉案购房款。本院认为，合同的法定解除是指合同成立后，尚未履行或履行完毕前，当事人一方行使法定的解除权而使合同效力归于消灭的行为。一方当事人明确表示或以自己的行为不履行主要债务，从而使债权人订立的合同目的不能实现，构成根本违约，当事人即可以行使解除权。原告金源公司与被告丹东客来多公司签订关于商业用房转让协议后，原告金源公司按协议约定，履行了将其所有的坐落于丹东市振兴区五经街51号1-2层建筑面积8417.2㎡的商业用房，变更登记为被告丹东客来多公司的义务。被告丹东客来多公司自协议签订后，即知道其未按协议约定履行支付房屋对价的主要义务，且经最高院（2013）民抗字第48号民事判决认定丹东客来多公司未实际支付涉案房产的购房款，构成无偿取得，被告丹东客来多公司亦自认未支付涉案购房款，而自2007年至2014年的诉讼过程中，一直到原告金源公司在本案起诉解除合同至今，仍未履行协议约定的主要义务，以自己的行为表明不履行主要债务，导致合同目的不能实现，已构成根本违约。原告金源公司请求解除合同，符合法律规定，本院予以支持。商品房买卖合同，是房地产开发企业将尚未建成或已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。原、被告双方签订的商业用房转让合同，是在原告金源公司取得涉案房屋的所有权后，将涉案房屋有偿转让给被告丹东客来多公司，不属于商品房买卖合同，不适用商品房买卖合同司法解释关于解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的解除权消灭的规定。被告丹东客来多公司主张原告金源公司的解除权消灭的抗辩理由，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条（二）项之规定，判决如下：一、解除原告丹东市金源房地产开发有限公司与被告丹东市客来多购物广场有限公司于2002年1月31日签订的关于商业用房转让协议；二、被告丹东市客来多购物广场有限公司于本判决发生法律效力之日起30日内将坐落于丹东市振兴区五经街51号1-2层，建筑面积7901.2平方米的商业用房返还给原告丹东市金源房地产开发有限公司。一审案件受理费122806元，由被告丹东客来多购物广场有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状及副本8份，上诉于辽宁省高级人民法院。审　判　长　　张春霞审　判　员　　李存林代理审判员　　王　杨二〇一五年十月三十日书　记　员　　张东明关注公众号“”