（2015）闵民五（民）初字第1363号
裁判日期: 2015-10-30
公开日期: 2016-01-18
案件名称
原告葛沪生与被告刘明礼房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市闵行区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
葛沪生,刘明礼,汪明辉,中国民生银行股份有限公司上海分行
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条
全文
上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2015）闵民五（民）初字第1363号原告葛沪生。委托代理人汤晓明，上海市君悦律师事务所律师。被告刘明礼。委托代理人宋娟，上海海彻律师事务所律师。第三人汪明辉。委托代理人赵跃生，上海市理合理律师事务所律师。委托代理人汪东伦，上海市理合理律师事务所律师。第三人中国民生银行股份有限公司上海分行。负责人胡某某。委托代理人田波，上海众华律师事务所律师。委托代理人刘道凤，上海众华律师事务所律师。原告葛沪生与被告刘明礼房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月2日立案受理后，依法通知第三人中国民生银行股份有限公司上海分行（下称民生银行）、第三人汪明辉参加诉讼，并适用简易程序于2015年8月19日公开开庭进行了审理。原告葛沪生及其委托代理人汤晓明，被告刘明礼的委托代理人宋娟，第三人汪明辉的委托代理人汪东伦，第三人民生银行的委托代理人刘道凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告葛沪生诉称，原告与被告刘明礼素不相识，原告与第三人汪明辉间有高利贷的借贷关系。原告当初向汪明辉借款10万元，随着时间的推移，高利贷债务已达到240万元左右。因原告无力还款，汪明辉要求原告将涉案房屋抵债，原告不同意。汪明辉以原告家人的安全相威胁。汪明辉为原告找来案外人刘某某，让原告出具一份委托书给刘某某，具体内容为今后房屋出售、出租由原告委托刘某某办理，并且办理了公证。原告在该委托书上签字，也非本人真实意思表示，是受胁迫所为。原告还被迫与汪明辉指定的刘明礼于2014年10月17日在上海市闵行区房地产交易中心签订涉案房屋的买卖合同，合同约定房价320万元。合同上的交易价格也非原告真实意思，合同未约定过户时间，实际是当天签订合同当天过户。基于被告刘明礼购买该房之前从未实地看房，买卖也未通过居间方，刘明礼也从未向原告支付过房款。现认为原告与刘明礼签订房屋买卖合同非原告真实意思表示，系受胁迫所为，且以房抵债违反担保法的规定，故起诉：1、要求确认原告与被告刘明礼就上海市闵行区×路×弄×号×室房屋签订的上海市房地产买卖合同无效；2、要求被告刘明礼在本判决生效之日起十日内涤除上述房屋上设定的抵押权人为中国民生银行股份有限公司上海分行、债权数额为160万元的抵押登记，将上述房屋的产权恢复登记至原告名下。被告刘明礼辩称，第三人汪明辉欲购买涉案房屋，但因其系外地户籍且未婚，属限购对象，故借被告名义购买房屋。被告是代持人。涉案房屋买卖合同系原、被告真实意思表示，原告本人多次至房地产交易中心签订买卖合同并办理过户手续。被告已经向原告支付合理对价，于2014年6月11日支付70万元，6月11日支付50万元，6月13日支付120万元（此240万元系通过汪明辉以汇款形式支付原告账户），9月29日支付110万元（通过汪明辉朋友成某以汇款形式支付原告账户）。当该房屋的房地产权利转移至被告名下后，被告将房屋抵押给民生银行贷款160万元。现房屋由汪明辉掌控，出租他人收取房租。要求驳回原告的诉讼请求。第三人汪明辉述称，原告向第三人借款240万元，有2014年6月11日的强制执行公证书为证。因原告无力还款，同意将房屋以360万元出售给第三人，而第三人属限购对象，故找了刘明礼代持。房款360万元中的240万元冲抵债务，另支付原告120万元，故房款已经全部向原告支付完毕。原告自愿出售房屋，不存在合同无效的法定事由，要求驳回原告的诉讼请求。第三人民生银行述称，虽然原、被告之间的房屋买卖关系与第三人无必然相关性，但事实上不存在合同无效的情形，原告在长时间内也没有采取补救措施。第三人与刘明礼签订抵押借款合同，是双方真实意思表示，贷款发放手续合法。原、被告之间如有损失应相互主张，不应侵害民生银行作为抵押权人的利益。原告向本院提供的证据有：1、上海市房地产买卖合同，欲证明2014年10月17日，原被告签订买卖合同，附件三付款方式、签订日期与被告所述实际付款方式完全不符；2、上海市房地产登记申请书及上海市房地产登记簿，欲证明2014年10月17日涉案房屋产权过户登记至被告名下；3、上海市房地产登记申请书（房地产抵押）、房地产抵押借款合同、上海市房地产登记申请书（贷款还清），欲证明原告与刘明礼签订买卖合同前，与汪明辉就房屋上已设定过240万元抵押登记，当时确认房价为360万元。抵押终止时间与原被告签订的上海市房地产买卖合同及过户登记时间均为2014年10月17日同一天；4、上海市房地产登记簿，欲证明刘明礼在取得涉案房屋产权后向民生银行借款160万元并作了抵押登记；5、刘某某的委托书，欲证明委托时间为2014年3月，汪明辉在欠款履行期限未到前就表明意图如原告不归还钱款，可通过刘某某出售房屋；6、租赁合同、物业公司出具的证明、承租人出具的证明、物业管理费收据，欲证明买卖合同签订后至起诉，涉案房屋一直在原告控制中，汪明辉未主张过交房。经庭审质证，被告对证据1真实性无异议，认为确实未按附件三的付款方式支付，其中240万元系原告欠汪明辉的借款，在合同项下冲抵了首付款。房屋真实交易价格是360万元，余款120万元中110万元通过汪明辉朋友成某汇至原告账户，10万元汪明辉以现金支付。对证据2、3、4真实性无异议。认为证据5与本案无关。证据6中，对承租人出具的证明不予认可，对其余证据真实性无异议，涉案房屋从办理产权过户手续后，租金由汪明辉收取，原告在办理过户手续后将家具搬走。第三人汪明辉对原告证据1、2、3、4、5的真实性均无异议。证据6中证人因没有出庭，故对承租人出具的e证明不予认可，对其余证据无异议。第三人民生银行对证据1、2、3、4、5均无异议，证据6与本案无关。被告提供的证据有：1、工商银行及建行的转账凭条共4张，欲证明汪明辉已就涉案房屋支付了购房款；2、物业管理费收据1张。经质证，原告对证据的真实性无异议，但认为汪明辉支付的240万元都是在买卖合同签订之前形成，形式上原告收到，该款项为借款。第三人汪明辉、第三人民生银行对被告提供的证据的真实性均无异议。第三人汪明辉提供了公证书，欲证明买卖房屋前，原告与汪明辉有240万元的债权债务关系，因原告无力偿还，汪明辉通过他人代购房屋，首付款为240万元，之前的借款抵作首付款。经质证，原告对证据真实性无异议，认为该公证书是在买卖合同签订之前形成，金额为240万元。被告、第三人民生银行对汪明辉提供的证据不持异议。第三人民生银行提供的证据有：1、个人贷款审批表及附件；2、借款合同公证书、担保合同公证书、强制执行效力的公证书；3、借款凭证、评估报告、放款通知书。经质证，原告、被告、第三人汪明辉对上述证据真实性均无异议。对上述当事人均无异议的证据，本院确认其对本案事实的证明力。原告提供的证据中，因证人未出庭作证，本院对“承租人出具的证明”的证明力不予采信。经审理查明，上海市闵行区×路×弄×号×房屋原系葛沪生所有。2012年8月，葛沪生将该房屋出租给案外人詹某某。2014年3月4日，葛沪生在上海市宝山公证处办理委托书的公证，葛沪生委托案外人刘某某办理上述房屋的抵押、出售或出租的相关事宜。2014年6月11日，汪明辉（甲方、出借方）与葛沪生（乙方，借款方）签订借款协议书，约定乙方向甲方借款240万元，借期三个月，自2014年6月11日起至9月10日止，借款利率按银行同期人民币贷款基准利率的四倍计算，本金及利息应于借款到期日一次还清。本借款协议书经公证后赋予强制执行效力。2014年6月12日，上海市奉贤公证处对上述借款协议出具了具有强制执行效力的债权文书公证书。2014年6月11日，汪明辉汇入葛沪生银行帐户70万元、50万元。2014年6月13日，汪明辉汇入葛沪生银行账户120万元。2014年6月13日，葛沪生与汪明辉签订房地产抵押借款合同并进行了抵押登记，抵押权人为汪明辉，债权数额为240万元，债务履行期限为2014年6月13日至9月12日。2014年9月29日，案外人成某汇入葛沪生银行账户110万元。成某于2015年8月25日向法院陈述“我朋友汪明辉要买葛沪生的房子，汪明辉有钱在我的账户上，让我直接转给葛沪生。”2014年10月17日，汪明辉以“贷款还清”为由申请注销抵押登记。当时，葛沪生未向汪明辉归还该240万元。2014年10月17日，卖售人（甲方）葛沪生与买受人（乙方）刘明礼签订上海市房地产买卖合同，约定甲方将所有的上海市闵行区×路×弄×号×房屋以320万元转让给乙方。在2014年11月10日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。双方于乙方办妥上海市房地产权证，且甲方收到全部房款后五个工作日内对该房屋进行交接，并办妥物业等各项更名手续。乙方于合同签订当日支付甲方首期房价款240万元，于办理产权交易过户手续当日支付甲方房价款80万元。款清交房。双方另对其余事项作了约定。合同尾部，甲方有葛沪生本人、代理人刘某某签字，乙方有刘明礼签字。当日，买卖双方亲自前往上海市闵行区房地产交易中心申请办理过户转让手续。2014年10月27日，上述房屋的房地产权利登记到刘明礼名下。审理中，汪明辉称该房屋的真实交易价格为360万元，其中240万元抵偿了葛沪生的债务，另通过成某转账给葛沪生110万元房款，还支付10万元现金。刘明礼与汪明辉一致向本院确认，因汪明辉属限购对象，该房屋由刘明礼代持。嗣后，刘明礼向民生银行申请消费贷款。2014年11月，上述房屋上设定了抵押权人为民生银行的抵押登记，债权数额为160万元，债务履行期限从2014年11月18日至2032年11月18日。上述房屋现由汪明辉掌控，出租他人收取租金。因葛沪生认为其始欠汪明辉高利贷10万元，后滚到240万元，最终受汪明辉逼迫将房屋以360万元冲抵债务，系受胁迫交易房屋，买卖房屋非其真实意思表示为由，诉至本院。本院认为，葛沪生与汪明辉之间关于240万元的债权债务关系，因有强制执行效力的债权文书公证书为证，应当认定为真实。汪明辉也将出借的240万元汇入了葛沪生的银行账户。债务到期后，葛沪生未能归还该款，其与汪明辉找来的代持人刘明礼签订房屋买卖合同、办理过户登记手续，将系争房屋产权过户登记到刘明礼名下，葛沪生均亲自出面，亲笔签字，全程未有报警等寻求帮助的举动，故其主张的受胁迫的情形依据不足。葛沪生无力偿还汪明辉的巨额债务，将房屋出售，以房款偿还债务符合常理。葛沪生具有完全民事行为能力，对签订房屋买卖合同的后果应当具有充分认知。故葛沪生要求确认买卖合同无效之请求，因缺乏事实和法律依据，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：驳回原告葛沪生的诉讼请求。案件受理费32，400元，减半收取计16，200元，财产保全费5，000元，由原告葛沪生负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 沈 群二〇一五年十月三十日书记员 缪丽丽附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。 关注公众号“”