（2014）津法民初字第09798号

裁判日期: 2015-10-30

公开日期: 2016-01-04

案件名称

陈典海、兰福容与重庆宝泽建设集团有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

法院

重庆市江津区人民法院

所属地区

重庆市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

陈典海,兰福容,重庆宝泽建设集团有限公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十六条，第十七条第一款，第十八条第一款；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书（2014）津法民初字第09798号原告：陈典海，男，汉族，1965年1月29日出生，住重庆市江津区。原告：兰福容，女，汉族，1965年3月3日出生，住重庆市江津区。二原告委托代理人：詹梅，重庆君策律师事务所律师，特别授权。被告：重庆宝泽建设集团有限公司，住所地重庆市江津区几江滨江路西段满庭芳花园A区，组织机构代码70931512-2。法定代表人：吕宗易，董事长。委托代理人：廖厚洪，重庆市江津区维权法律服务所法律工作者，特别授权。原告陈典海、兰福容与被告重庆宝泽建设集团有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，由审判员李海霞担任审判长，与人民陪审员马恩平、康晓琴组成合议庭，适用普通程序并于2015年9月22日公开开庭进行了审理。原告陈典海、兰福容及其委托代理人詹梅、被告宝泽公司的委托代理人廖厚洪到庭参加了诉讼。本案因双方申请庭外和解曾依法中止审理，现已审理终结。原告陈典海、兰福容诉称：二原告系夫妻关系。2010年11月15日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定原告按揭付款购买被告座落于重庆市江津区几江街道江洲大道69号MOMA西西里8号楼1单元5-1号住房一套，总金额为575000元。该合同还约定被告应在2011年12月28日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付给原告使用，并在房屋实际交付原告使用之日起60日内取得土地房屋登记机构出具的办理该房屋《房地产权证》的登记受理单，否则被告均应按日向原告支付已付房价款万分之三的违约金。被告于2013年2月19日才向原告交房，已逾期418天。被告于2014年2月26日才取得办理该房屋产权登记的受理单，已逾期728天，现请求依法判决被告：1、支付原告逾期交房违约金72105元；2、支付原告逾期办理产权登记违约金125580元。被告重庆宝泽建设集团有限公司辩称：原告诉称的签订合同时间、购房款、地址、交房时间均属实，逾期交房418天也属实，但原告主张的逾期交房违约金过高，请求参照同时期同地段同类型房屋的租金标准予以调低。涉案房屋是2013年2月19日交付使用，被告应当在2013年4月19日前提交资料，2013年3月1日，原告向受理机构申请办理房屋所有权登记，由于原告是公积金按揭贷款购房，房管部门未及时办证是由于政府相关部门原因导致迟延办证，根据合同约定被告可以免责。此外，原告主张的逾期办证违约金也过高，应按中国人民银行同期贷款利率的60%予以调低。综上，请求法院依法判决。经审理查明：2010年11月15日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定“乙方（原告）购买甲方（被告）座落于重庆市江津区几江街道江洲大道69号MOMA西西里8号楼1单元5-1号住房一套，建筑面积为104.76㎡，总金额为575000元。甲方应在2011年12月28日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；逾期交房在90日（含）之内的，从约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付购房款万分之3的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，逾期90日内……，逾期超过90日，乙方有权解除合同，乙方解除合同的……，乙方要求继续履行合同的，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之3的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付。”除上述内容外，双方还就房屋面积确认及面积差异处理，逾期付款的违约责任，合同登记备案、交房条件、保修责任等进行了约定。合同签订后，原告按约支付了购房款575000元。2013年2月19日，被告将涉案房屋交付原告。2014年2月26日，房管部门收到被告提交的办理房屋产权登记的相关资料后，出具了《江津区国土资源和房屋管理局业务受理通知书》，被告于2014年2月27日领取。另查明，《重庆市江津区房地产登记申请审批表》载明，原告填写的申请时间为2013年3月1日。庭审过程中，原、被告一致认可：涉案房屋同时期同地段、同类型的租金标准为1362元／月；被告延迟交房的期限为2011年12月28日起至2013年2月19日共计418天。上述事实，有当事人陈述、重庆市商品房买卖合同、购房款发票、委托书、业务受理通知书等证据，经庭审质证，在卷佐证。本院认为，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。关于逾期交房违约金问题。合同签订后，被告未按合同约定期限向原告交付房屋，其行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。关于逾期交房的期间，原、被告一致认可从2011年12月28日起至2013年2月19日止，即被告逾期交房时间为418天。按《重庆市商品房买卖合同》约定，被告应按原告已付房价款日万分3支付违约金，但按《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，关于“当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，被告辩称原告计算违约金的标准过高，请求降低，符合法律规定，本院予以支持。对减少的标准，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条的规定，应以被告造成原告租金损失的130%为宜。庭审中双方一致认可涉案房屋的租金标准为1362元／月，因此被告应付原告陈典海、兰福容延迟交房违约金的金额为24670.36元（1362元／月÷30天×418天×130%）。关于逾期办理房地产权登记违约金问题。本案中，双方约定应当在本商品房实际交付使用之日起60日内，向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。2013年2月9日，被告涉案房屋交付原告使用，被告未按合同约定在约定期限向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，其行为已构成违约，依法本应承担相应的违约责任。被告辩称原告系公积金按揭贷款购房，房管部门未及时办证是由于政府相关部门原因导致迟延办证，被告根据合同约定应予免责。虽然被告提交的《重庆市江津区房地产登记申请审批表》上，原告填写的申请时间为2013年3月1日，但被告并未提供证据证明，其是否在合同约定时间内向房屋登记机构提交，以及提交的申请及相关资料是否齐全，是否符合法定形式；同时，被告亦未提供证据证明因原告系公积金按揭贷款购房，未及时办证系政府相关部门原因，被告的该项抗辩意见理由不能成立，本院不予采纳。迟延办理房地产权登记的期间，被告于2013年2月19日交房，至2014年2月26日房管部门出具《江津区国土资源和房屋管理局业务受理通知书》止，共计373天，扣去合同约定的办证期间60日，被告实际迟延313日。被告应按合同约定支付原告逾期办证的违约金53992.5元（575000元×3／10000元／天×313天）。原告多余部分的主张，本院不予支持。被告辩称该违约金标准过高应予调低，本院认为，合同约定的违约金计算标准是日万分之3，折算利率为9‰／月，未超过中国人民银行最低贷款利率的一倍（2012年7月6日至2014年11月22日中国人民银行规定的贷款期限为6个月的贷款利率为4.666‰／月），依法不应调低。故被告的该项抗辩意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、第十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告重庆宝泽建设集团有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告陈典海、兰福容逾期交房违约金24670.36元。二、被告重庆宝泽建设集团有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告陈典海、兰福容逾期办理房地产权登记违约金53992.5元。三、驳回原告陈典海、兰福容的其他诉讼请求。如果被告重庆宝泽建设集团有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费4254元，由原告陈典海、兰福容负担1945元，被告重庆宝泽建设集团有限公司负担2309元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审　判　长　　李海霞人民审判员　　马恩平人民陪审员　　康晓琴二〇一五年十月三十日书　记　员　　白　欧