（2015）杭余余商初字第151号
裁判日期: 2015-10-30
公开日期: 2016-02-24
案件名称
陆永祥、吕红梅与杭州城西粮油贸易有限公司合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市余杭区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陆永祥,吕红梅,杭州城西粮油贸易有限公司
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国物权法》：第十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2015）杭余余商初字第151号原告：陆永祥。原告：吕红梅。两原告共同委托代理人：汪卓君，浙江杭天信律师事务所律师。被告：杭州城西粮油贸易有限公司，住所地：杭州市余杭区余杭街道禹航���75号。法定代表人：杨官伦。委托代理人：陈金浩，系公司职员。原告陆永祥、吕红梅诉被告杭州城西粮油贸易有限公司（以下简称城西粮油公司）合同纠纷一案，本院于2015年2月11日受理后，依法组成合议庭，于2015年10月10日公开开庭进行了审理，陆永祥、吕红梅共同委托代理人汪卓君及城西粮油公司委托代理人陈金浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆永祥、吕红梅起诉称：2004年1月7日，陆永祥与城西粮油公司签订《合作开发协议书》一份，合作开发建造城西粮油公司的办公用房项目，协议约定：由陆永祥出资400万元，其余资金及一切建设手续由城西粮油公司提供和办理；其中一号楼办公用房建成后，陆永祥得其中约2000平方米建筑面积，其余面积全部归城西粮油公司所有。2005年1月7日，城西粮油公司向陆永祥出具承诺书一份，承诺将严格按照《合作开发协议书》办事，房屋竣工验收合格后，在陆永祥付清合作开发费用的前提下，保证将协议商定属于陆永祥的房屋交于陆永祥使用，并尽最大努力尽快办理好过户“两证”。2005年3月21日，双方又签订《补充协议》一份，补充约定陆永祥在原每平方米出资2000元的基础上再增加125元，调整后的价格为每平方米2125元。后陆永祥按约定时间向城西粮油公司支付了合作建房款，一号楼办公用房于2007年初竣工完成。合作建成的房屋现位于余杭街道城南路9号1幢综合楼，建筑面积为10949.77平方米。从2007年9月开始，由城西粮油公司出面将该房屋出租给余杭街道办事处做办公用房。2013年9月15日，陆永祥与城西粮油公司签订《协议书》一份，就房屋的产权分配、过户、各项费用的分摊、租金收益分配等事项进行了确认和约定。根据协议的确认和约定，陆永祥分得该幢房屋的产权面积为1976.01平方米，共九处房屋，所对应的房产证编号为余房权证字第08026464、08××65、08××66、08××67、08××70、08××71、08××72、08××73、08××74号；陆永祥除已支付400万元出资款外，还应支付城西粮油公司合作建房款及各项费用合计485230元，该款项从城西粮油公司应支付给陆永祥的房屋租金收益中抵扣；城西粮油公司应支付陆永祥至2012年度房屋租金收益836220元（已扣除陆永祥应承担的租金税费及上述485230元款项），该款城西粮油公司于2013年12月底前支付给陆永祥。之后，城西粮油公司未按约定时间向陆永祥支付房屋租金收益，经多次催讨，城西粮油公司每次都说等九处房屋过户手续办完毕后与后续的租金一并支付。2014年6月9日，陆永祥、吕红梅与城西粮油公司又签订《房产分割过户确认书》，双方确认位于余杭街道城南路9号1幢101室、201室、301室、401室、501室、601室、701室、801室、901室以转让方式过户至陆永祥、吕红梅共同所有，同时城西粮油公司应将上述九处房屋所分摊的869.09平方米国有土地使用权转让过户归陆永祥、吕红梅享有。随后，陆永祥、吕红梅与城西粮油公司签订九处房屋的房屋转让合同，陆永祥、吕红梅缴纳了相应的房屋转让契税。但因城西粮油公司未及时将涉案房产的土地使用权抵押手续注销，导致九处房屋的房屋所有权及土地使用权证无法办理。为此，陆永祥、吕红梅特向法院提起诉讼，诉讼请求：1、请求判令确认位于杭州市余杭区余杭街道城南路9号1幢101室、201至301室、401室、501室、601室、701室、801室、901室房屋（所有权证号分别为余房权证余字第××号、08××66号、08××65号、08××70号、08××64号、08××71号、08××72号、08××74号、08××73号）归陆永祥、吕红梅共同所有，城西粮油公司将该九处房屋的所有权证及相应的国有土地使用权过户至陆永祥、吕红梅名下；2、请求判令城西粮油公司向陆永祥、吕红梅支付自2007年至2015年9月9日止的房屋出租收益1903640元，并支付陆永祥、吕红梅逾期付款损失158376元，合计2062016元；3、请求判令城西粮油公司将上述九处房屋实际交付给陆永祥、吕红梅。为证明自己的主张，陆永祥、吕红梅向本院提供的证据有：1、合作开发协议书、确认书、承诺书、补充协议、商谈会议纪要各一份，证明陆永祥与城西粮油公司合作开发建设城西粮油公司办公用房一号楼的事实及相关权利义务的约定。2、工程结算清单、租金收入与税金明细、协议书各一份，证明陆永祥已经履行合作建房的付款义务，并确认案涉九处房屋（合计建筑面积1976.01平方米）归陆永祥所得��城西粮油公司在扣除相关税费款项后实际应支付陆永祥2007年度至2012年度房屋租金收益836220元，2013年、2014年所得房屋每年的租金收入为616500元。3、房产分割过户确认书一份，证明城西粮油公司已确认将余杭街道城南路9号1幢101室、201至301室、401室、501室、601室、701室、801室、901室九处归陆永祥、吕红梅所得，以转让方式过户至陆永祥、吕红梅名下；并将杭余出国有（2004）字第15-156号国有土地使用证项下上述九处房屋相对应的869.09平方米国有土地使用权转让过户给陆永祥、吕红梅使用。4、国有土地使用证、城西粮油公司宗地图、陆永祥（个人）宗地图各一份，证明双方合作开发的办公用房一号楼的国有土地使用权及根据合作协议各自分得房产所对应分摊的土地使用面积，陆永祥分摊的土地面积为869.09平方米的事实。5、房屋所有权证��份，证明陆永祥、吕红梅分得的余杭街道城南路9号1幢101室、201至301室、401室、501室、601室、701室、801室、901室九套房屋，现登记在城西粮油公司名下的事实。6、杭州市房屋转让合同九份，证明为履行当事人间所签订的相关协议及确认书，陆永祥、吕红梅与城西粮油公司于2014年6月签订了余杭街道城南路9号1幢101室、201至301室、401室、501室、601室、701室、801室、901室九处房屋的房屋转让合同，将房屋转让过户给陆永祥、吕红梅所有的事实。7、发票及税收缴款书各九份，证明为办理九套房屋的过户，陆永祥、吕红梅已缴纳印花税、契税等各项税费合计751729.9元的事实。8、契证九份，证明陆永祥、吕红梅与城西粮油公司对余杭街道城南路9号1幢101室、201至301室、401室、501室、601室、701室、801室、901室九处房屋转让交易已于2014年6月23日完成���9、土地登记受理登记单一份，证明2014年7月16日，城西粮油公司向土管局申请办理分摊面积的土地登记，但城西粮油公司原土地使用权证中有抵押未注销，土管部门不予办理的事实。10、结婚证一份，证明陆永祥、吕红梅系夫妻关系的事实。11、补充协议一份，证明2013年、2014年、2015年的租金收入各为300万元，城西粮油公司已实际收到租金的事实。被告城西粮油公司答辩称：一、对陆永祥、吕红梅诉请案涉九处房屋确认归其共同所有没有异议，但因相关土地使用证还抵押在银行（抵押贷款），在银行抵押贷款未还清的情况下，无法办理土地使用权证的分割和过户。同时，权证办理分割过户中会产生企业所得税的问题，根据双方签署的相关材料及合作建房的实际情况，该税费应由陆永祥、吕红梅承担，城西粮油公司不可能也没有能力支付该房屋转让所发生的企业所得税。二、关于城西粮油公司应支付的房屋出租收益问题，陆永祥、吕红梅提出的请求数额是不正确的。1、2007年9月10日至2012年9月9日，第一个五年租赁周期，双方已达成协议书，明确扣除尾欠的工程款后，需支付836220元；2、第二个五年租赁周期中，根据城西粮油公司与余杭街道办理处签订的租房协议时间从2012年9月10日至2017年9月9日，五年总租金为1714万元，后又改签《补充协议》，五年租金减少200万元，改为1514万元，平均每年302.8万元。3、城西粮油公司在城南路9号总出租给余杭街道办事处房屋面积为11009.77平方米，其中属城西粮油公司的面积9033.76平方米（占82.052%），属陆永祥、吕红梅的面积为1976.01平方米（占17.948%）；4、税费分摊，根据2011年税收明细：应付陆永祥、吕红梅租金净收入为分摊比例租金减去各项税收34.62%，后5年每年的税后租金实际为355318元。因此，截止2015年9月9日止，城西粮油公司共欠陆永祥、吕红梅房租收入为1902174元。考虑到双方差额不大，对陆永祥、吕红梅主张的租金数额城西粮油公司同意认可。三、关于陆永祥、吕红梅主张的利息损失问题，由于在相关协议履行中，陆永祥、吕红梅也存在拖欠建房出资款的事实，并且城西粮油公司股东也已发生过变化，故不同意承担陆永祥、吕红梅所主张的利息损失。被告城西粮油公司未向本院提供的证据。对于陆永祥、吕红梅提交的以上证据，城西粮油公司表示均无异议。经审查，本院认为，陆永祥、吕红梅的上述举证均符合有效证据的条件，本院予以认定，本院将根据证据所载明的内容作相应的事实认定。根据以上有效证据和庭审中当事人的有关陈述，本案经审理查明的事实与陆永祥、吕红梅起诉诉称事实一致。另查明：陆永祥、吕红梅系夫妻关系。案涉房屋自2007年竣工后，即出租给余杭街道办事处作办公用房，每五年签订一次租赁合同，现第二个五年期租赁合同尚在履行中。2012年9月3日，城西粮油公司与余杭街道办事处就第二个五年续租期房屋租金标准及支付时间作了补充约定，城西粮油公司已收取租金至2015年9月9日。本院认为，陆永祥、吕红梅与城西粮油公司间签订的《合作开发协议书》及相关的补充协议等材料均系双方当事人的真实意思表示，也不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应按约履行。根据双方的约定，陆永祥、吕红梅分得案涉九处房屋，并交纳了相关税费，城西粮油公司对此也无异议，故陆永祥、吕红梅诉请法院确认案涉九处房屋归其所有，本院予以支持。但由于该九处房屋所涉国有土地使用权目前系银行贷款的抵押物，设定有他项权利，且土地使用权证也尚未分割，故陆永祥、吕红梅诉请城西粮油公司办理房屋所有权证及国有土地使用权证过户手续，存在履行障碍，陆永祥、吕红梅的该项诉讼请求，本院不予支持。同时，由于该房屋自竣工后即已出租他人使用，现租赁期限尚未届满，故陆永祥、吕红梅诉请城西粮油公司交付房屋，也与事实情况不符，本院不予支持。关于陆永祥、吕红梅诉请城西粮油公司支付尚欠的租金及利息损失问题，城西粮油公司对陆永祥、吕红梅主张的欠付租金的数额虽有异议，但由于差额不大，审理中城西粮油公司已表示认可，故陆永祥、吕红梅诉请城西粮油公司支付欠付的租金，本院予以支持；同时，城西粮油公司还应承担逾期付款的利息损失。庭审中，城西粮油公司提出应免除承担逾期利息损失的答辩意见，缺���依据，本院不予采纳。现陆永祥、吕红梅诉请支付的利息损失金额也属合理，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、现房屋所有权登记在被告杭州城西粮油贸易有限公司名下位于杭州市余杭区余杭街道城南路9号1幢101室（建筑面积377.57平方米）、201室（建筑面积377.57平方米）、301室（建筑面积174.41平方米）、401室（建筑面积174.41平方米）、501室（建筑面积174.41平方米）、601室（建筑面积174.41平方米）、701室（建筑面积174.41平方米）、801室（建筑面积174.41平方米）、901室（建筑面积174.41平方米）归原告陆永祥、吕红梅所有。二、被告杭州城西粮油贸易有限公司支付原告陆永祥、吕红梅房屋��金1903640元，于本判决生效后十日内付清。三、被告杭州城西粮油贸易有限公司支付原告陆永祥、吕红梅逾期付款损失158376元，于本判决生效后十日内付清。四、驳回原告陆永祥、吕红梅其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费23296元，财产保全费5000元，共计28296元，由被告杭州城西粮油贸易有限公司负担，于本判决生效后十日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共三份，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费23296元，对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交（开户银行：工商银行湖滨支行，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 谈国永人民陪审员 李明达人民陪审员 李 华二〇一五年十月三十日书 记 员 高莲珠