（2015）西民初字第6600号
裁判日期: 2015-10-30
公开日期: 2017-12-20
案件名称
林广庆与北京恒远基业房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市西城区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
林广庆,北京恒远基业房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款，第七十条
全文
北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2015）西民初字第6600号原告林广庆，男，1964年2月4日出生。被告北京恒远基业房地产开发有限公司。法定代表人王希岩，执行董事。委托代理人姜伏波，北京市响宇律师事务所律师。委托代理人孙湘，女，1980年11月28日出生，北京恒远基业房地产开发有限公司职员，住该单位。原告林广庆与被告北京恒远基业房地产开发有限公司（以下简称：恒远基业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告林广庆，被告恒远基业公司诉讼代理人姜伏波、孙湘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林广庆诉称：原告原居住在北京市西城区安德路x号院。因为拆迁2010年12月原告与被告签订了《北京市西城区安德路危改小区购房合同》，合同第八条约定：出卖人应在2013年12月9日前将达到入住条件的住房交付给买受人使用，现在合同履行期限已过，被告未按约定交房。并多次商讨交房和补偿事宜，沟通无果。无奈原告只得诉至法院，要求判令被告赔偿因其违约给原告造成的租房费损失自2013年12月9日至交房之日止每月按照4200元计算，违约金自2013年12月9日至交房之日止每日按照30元计算，租房中介费4200元；2、案件受理费由被告承担。被告恒远基业公司辩称，原告所述情况基本属实。西城区政府委托我公司在涉案房屋所在地进行危改房改造，也有政府批文。因为涉及的安置家庭较多，有部分住户不同意，故危改房改造未实际实施，目前批文已失效。但不同意原告的诉讼请求，理由是约定的违约金应该按照已经支付房款的万分之三，但是原告并没有交纳房款，所以不存在计算违约金的基础。租房费和中介给没有合同约定，因此不同意原告的全部诉讼他请求。经审理查明，2010年12月9日，原告（买受人）与被告（出卖人）被告签署了《西城区安德路危改小区购房合同》，约定被告依据北京市西城区发展改革委员会及北京市西城区建设委员会等相关文件的批准对买受人居住的北京市西城区安德路危改小区进行危旧房改造。买受人公房地址西城区安德路x号院，在危旧房改造区内有正式住房1间，使用面积11.3平方米，建筑面积15.06平方米，现有户口3人，安置人口3人。买受人选择回购安置方式，放弃其它安置方式。买受人同意按市、区两级政府的文件、办法对现居住、使用的房屋进行改造，并自愿购买出卖人的西城区安德路危改小区三号住宅楼住宅用房（暂用名），房屋用途为普通住宅。住宅为普通装修。该回购房为三号楼一单元两层x号房屋，建筑面积共52.77平方米（建筑面积最终以测绘部门的测绘结果为准，按合同价格多退少补），其中，包括套内建筑面积和公共部位与公用房屋分摊建筑面积。双方同意回购房购房款合计为人民币22.51355万元。出卖人应当在2013年12月9日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将达到入住条件的住宅交付买受人使用。但如遭遇不可抗力，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期，且不承担违约责任（见合同第八条）。除本合同第八条规定的不可抗力外，出卖人如未按本合同规定的期限将该回购房交付买受人使用，出卖人自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日起停止支付周转补助费；从停止支付周转费之日起，按日向买受人支付其已交付房款万分之三的违约金，合同继续履行。当日，双方当事人还签署了《补充协议》，约定乙方（原告）于房屋入住前5日将购房款10万元汇入甲方（被告）指定的银行账号。合同签订当日，被告将原告的涉案房屋拆迁。但至今未按照合同约定为原告安置房屋。原告现持诉称理由，要求判令被告赔偿因被告违约给原告造成的租房费损失自2013年12月9日至交房之日止每月按照4200元计算，违约金自2013年12月9日至交房之日止每日按照30元计算，租房中介费4200元；2、案件受理费由被告承担。被告持答辩理由不同意原告诉讼请求。审理中，原告针对其主张，提交了如下证据：2、《北京市房屋租赁合同》原件，证明原告于2014年2015年5月3日承租案外人房屋一套（建筑面积49.3平方米），每月租金标准为4200元，每季50400元，押金4200元。3、上述房屋房租发票两张，一张为4200元，另一张为50400元。4、房屋税收缴款凭证。税款所属时期为2014年5月4日至2015年5月3日。被告对证据1予以认可，对其他证据不予认可，理由是无法核实真实性。被告未提交任何证据。上述事实有当事人的陈述及原告本院认为，本院认为:2009年12月13日，张向欣代理陈媛与巫江明签订了的《购房定金协议》，约定双方应在2009年12月14日签订了北京市丰台区右安门外玉林东里三区x号楼x单元x房屋的正式买卖合同，违约一方接受定金罚则。后张向欣以房屋产权人不同意卖房为由未与巫江明签订正式买卖合同，无法履行《购房定金协议》的相关约定。经查，张向欣在代理房屋产权人签订《购房定金协议》时未取得房屋产权人的授权，之后房屋产权人亦未对该代理行为进行追认，其代理行为应视为无权代理，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款之规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”，张向欣在明知其没有代理权限的情况下，仍与巫江明签订了《购房定金协议》并收取了定金，应当承担相应的民事法律责任。根据《购房定金协议》的约定，张向欣应当双倍返还定金。张向欣提出的关于其无权处理该房屋，故《购房定金协议》无效的主张，没有法律依据，本院不予支持。对于巫江明提出的购房增加费用77000元的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。原、被告双方签署的《西城区安德路危改小区购房合同》为双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法律规的强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依照相关法律规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。北京市房屋拆迁政策的宗旨是为了帮助确属住房困难的家庭改善住房条件。被告作为拆迁单位在与原告签署上述协议后，原告已经配合被告将被拆迁房屋腾空并交由被告拆除。被告理应按照合同约定的期限于2013年12月9日前，将达到入住条件的住宅交付原告使用。由于被告不履行合同约定义务，且未遭遇到不可抗力情形，导致原告在房屋被拆迁后至今未取得任何住房，长期在外租房，造成新的租房经济损失。且原告针对租房损失一节已经提交了房屋租赁合同、租金及租赁服务费正式发票及缴税凭证原件，被告虽对此不予认可，但未能提交任何证据加以反驳。依照相关法律规定，一方当事人提出的书证原件或者与书证原件核对无误的复印件，对方当事人提出异议但没有足以反驳的相反证据的，人民法院应当确认其证明力。故本院对原告的上述证据予以确认。考虑到被告应交付原告的回购房为北京市西城区安德路地区一套两层建筑面积达52.77平方米的两居室住房，原告现实际租房的建筑面积为49.3平方米，每月租金标准为4200元，尚属合理要求。故原告据此要求被告按照每月4200元的标准赔偿原告自2013年12月9日至实际交房之日止的租房损失并赔偿其已支出的租赁（中介）服务费损失4200元，于法有据，本院对此予以确认。关于原告索要的违约金之请求，应依照涉案合同约定执行。按照合同约定：“除本合同第八条规定的不可抗力外，出卖人如未按本合同规定的期限将该回购房交付买受人使用，出卖人自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日起停止支付周转补助费；从停止支付周转费之日起，按日向买受人支付其已交付房款万分之三的违约金，合同继续履行”。鉴于原告并未向被告支付过购房款，故违约金的支付计算基础不存在，故原告要求被告支付违约金，缺乏合同依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十条第（一）项之规定，判决如下：一、自本判决生效后十日内，被告北京恒源基业房地产开发有限公司一次支付原告林广庆租赁服务费四千二百元元。二、自本判决生效后十日内，被告北京恒源基业房地产开发有限公司自二○一三年十二月九日起至实际交付房屋之日止向每月向原告林广庆支付房屋租赁费损失四千二百元。二、驳回原告林广庆的其他诉讼请求。案件受理费一千五百五十八元（原告林广庆已预交七百七十九元），由被告北京恒源基业房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如果被告北京恒源基业房地产开发有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长 李凤新人民陪审员 刘安然人民陪审员 李春英二〇一五年十月三十日书 记 员 刘晓冉 来源：百度“”