（2015）吴江太民初字第00334号
裁判日期: 2015-10-30
公开日期: 2016-01-26
案件名称
绿地集团（吴江）置业有限公司与陈跃英、孙丽华商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
苏州市吴江区人民法院
所属地区
苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
绿地集团（吴江）置业有限公司,陈跃英,孙丽华
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十六条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十二条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国担保法》：第三十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
江苏省苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书（2015）吴江太民初字第00334号原告绿地集团（吴江）置业有限公司。法定代表人费军，总经理。委托代理人许伟，上海镇霆律师事务所律师。被告陈跃英。被告孙丽华。原告绿地集团（吴江）置业有限公司（以下简称绿地公司）与被告陈跃英、孙丽华商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年5月13日立案受理，依法由审判员王坚、人民陪审员徐火观、黄惠荣组成合议庭，适用普通程序于2015年9月28日公开开庭进行了审理。原告绿地公司的委托代理人许伟到庭参加诉讼，被告陈跃英、孙丽华经本院公告送达起诉状副本、应诉通知书、证据副本、权利义务告知书、开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告绿地公司诉称：被告陈跃英、孙丽华与原告于2013年5月25日签订了一份《吴江市商品房买卖合同》，约定二被告购买原告位于苏州市吴江区xx10000号1号楼xx室办公楼房产一套，房屋总价款为人民币816721元；付款方式和付款期限为2013年6月1日前向原告支付首期房款人民币416721元，2013年7月1日前向原告支付剩余房款（按揭贷款）人民币400000元。该合同附件四（合同补充协议）第一条备注第（8）款中明确约定，若二被告的贷款合同中须由原告作为保证人提供担保的，二被告承诺在原告担保期内，如二被告未按照贷款合同的约定偿还贷款本息、罚息及其他相关费用，致使贷款银行向原告要求承担担保责任的（包括但不限于因二被告连续二个月或累计达三个月未能按时还款，导致原告银行存款被扣划等），则二被告应于收到原告书面通知后10日内向原告偿还被扣划款项，并承担相当于被扣划款项20%的违约金。否则，原告有权单方面解除合同，二被告并须承担合同总价20%的违约金。该款同时约定，二被告应赔偿原告为实现债权所发生的一切费用，包括但不限于诉讼费、律师费、交通费等及违约金，以及因二被告原因给原告造成的损失。2013年8月27日，二被告与xx银行股份有限公司吴江支行（以下简称xx银行）签订了一份《个人购房借款／担保合同》，约定二被告向xx银行借款400000元，借款期限自2013年8月27日起至2023年8月27日止。原告作为保证人向xx银行承担连带保证责任。嗣后，xx银行向二被告发放了全部贷款，但由于二被告个人原因，截止2014年6月23日已逾期还款4期。xx银行几经催促无果，于2014年7月份以原告和二被告均为另案被告提起金融借款合同纠纷诉讼。同年10月13日，法院作出（2014）吴江商初字第1315号判决书，判决内容为：一、二被告应向xx银行支付房贷本金376522.18元，偿付利息8023.96元、罚息216.46元（截止2014年6月23日），以及自2014年6月24日起至判决确定的给付之日止按照合同约定的借款利率上浮50%计算的利息；二、二被告赔偿xx银行律师费损失25586元；三、案件受理费减半收取3756元，由原告承担；四、原告作为保证人对二被告应承担的债务及诉讼费均承担连带清偿责任，原告承担保证责任后，有权向债务人追偿。该判决生效后，原告已于2014年10月份向xx银行履行了保证义务，代为偿还了二被告尚欠xx银行的借款本金、利息、罚息、律师费损失、案件受理费等共计434728.81元。之后，原告多次催促二被告清偿代偿款均未果。现原告诉至法院，要求：1、判令依法解除原告与二被告之间签订的《吴江市商品房买卖合同》，并由二被告协助办理备案合同撤销手续；2、判令二被告共同偿还原告代偿款434728.81元及违约金86945.76元；3、判令二被告共同支付解约违约金163344元；4、判令上述第二、三项诉讼请求中的款项在原告已收到的二被告的购房款中直接予以扣除，并扣除原告关于本案的律师费损失52000元，即原告返还二被告购房款79702.23元；5、诉讼费用由二被告承担。被告陈跃英未到庭应诉，亦未答辩。被告孙丽华未到庭应诉，亦未答辩。经审理查明：1、2013年6月15日，绿地公司与陈跃英、孙丽华签订《吴江市商品房买卖合同》（合同编号：y2013008701）一份，约定：（1）陈跃英、孙丽华共同购买绿地公司所有的位于苏州市吴江区xx10000号第1号楼xx号办公楼房产一套，店面面积73.020平方米，店面单价每平方米11184.89元，房屋总价款共计人民币816721元；（2）付款方式及期限：即附件四（合同补充协议）第一条第1款、第2款：陈跃英、孙丽华于2013年6月1日前支付首期房价款人民币416721元，于2013年7月1日前支付剩余房价款人民币400000元（按揭）；（3）附件四第一条备注“办理个人住房商业性贷款时的有关约定”第（8）项：若买受人的贷款合同中须由出卖人作为买受人的保证人提供担保的，买受人承诺，在出卖人担保期内，如买受人未按照贷款合同的约定偿还贷款本息、罚息及其他相关费用，致使贷款银行向出卖人要求承担担保责任的（包括但不限于因买受人连续两个月或累计达三个月未能按时还款，导致出卖人银行存款被扣划等），则买受人应于收到出卖人书面通知后10日内向出卖人偿还被扣划款项并承担相当于被扣划款项20%的违约金，否则，出卖人有权单方面解除合同，买受人并须承担合同总价20%的违约金。因前款原因导致合同解除的，出卖人有权在扣除以下费用后，将买受人已付房款的剩余款项无息返还买受人，如买受人已付房款不足弥补出卖人损失的，则买受人仍需向出卖人承担赔偿责任：因买受人原因，出卖人承担保证责任的金额；出卖人为实现债权所发生的一切费用，包括但不限于诉讼费、律师费、交通费、通讯费等；买受人应承担的违约金；其他因买受人原因给出卖人造成的损失；（4）附件四第三条第2款：出卖人依据本合同有关条款的约定单方面解除合同的，买受人应在收到出卖人通知后10日内依照出卖人通知办理解除合同及注销合同备案的相应手续。如买受人逾期办理的，每逾期一天，按该房屋总价的0.5‰向出卖人支付违约金，同时因买受人逾期而造成出卖人遭受其他经济损失（包括但不限于出卖人为实现债权所发生的一切费用，如诉讼费、律师费、交通费、通讯费等），由买受人一并承担赔偿责任。违约金及其他经济损失将于解除本合同时一并由出卖人自买受人已支付的房款中扣除。如买受人已支付的房价款不足以支付违约金及其他经济损失金额的，买受人应另行补足，在解除本合同时一并支付。2、2013年8月27日，xx银行作为贷款人，陈跃英、孙丽华作为借款人，绿地公司作为保证人，三方签订《个人购房借款合同》［合同编号：（2013）苏银房贷字第101320号］，约定：（1）陈跃英、孙丽华为购买位于苏州市吴江区xx10000号第1号楼xx号办公楼房产一套向xx银行借款40万元，借款期限自2013年8月27日起至2023年8月27日止，利率以贷款发放日中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率为基础，在基准利率的基础上上浮10%确定；（2）执行浮动利率期间，首次利率调整日确定为2014年1月1日，并从首次利率调整日后每12个月调整一次利率，利率调整日为首次利率调整日在调整当月的对应日，调整后的贷款利率为利率调整日所适用的中国人民银行同期同档贷款基准利率按照本合同约定的方式进行浮动后所确定的利率；（3）还款方式为按约等额本息还款法，还款日为每月15日。借款人逾期或未按约定的金额足额归还贷款，贷款人有权按照中国人民银行的规定对逾期贷款加收罚息，逾期贷款罚息利率为合同利率的150%。对不能按时支付的利息（包括罚息），按罚息利率计收复利；（4）借款人同意将所购房屋抵押给贷款人，以作为偿还本合同项下贷款的担保；（5）在借款人取得该房屋的所有权证并办妥抵押登记之前所产生的所有应付款项，绿地公司提供阶段性连带责任保证。保证阶段即自本合同生效之日起至借款人就本合同项下所购房屋取得房屋所有权证、办妥抵押登记和其他相关手续，并将《房屋他项权证》及其他有关资料交贷款人持有之日止。担保范围包括本合同项下的贷款本金、利息（含复利）、罚息、违约金、为实现债权和担保权而发生的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、保全费等）。保证期间为担保阶段内借款人每期应付款项逾期之日起至担保阶段届满后两年；（6）借款人违反本合同约定，逾期或未按约定的金额归还贷款本息，贷款人有权按照合同约定计收罚息和复利，停止发放贷款，宣布本合同项下已发放贷款提前到期，要求借款人立即偿还全部贷款及相应利息，贷款人因实现债权所发生的各项费用（包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全费等）均由借款人承担。xx银行于签订合同当日发放40万元贷款，但陈跃英、孙丽华未能按合同约定履行还款义务，xx银行遂要求提前收回贷款。截止2014年6月23日，陈跃英孙丽华尚结欠xx银行借款本金376522.18元、利息8023.96元、罚息216.46元，合计384762.6元。陈跃英、孙丽华尚未取得所购房屋的所有权证，也未办理抵押登记手续。3、陈跃英、孙丽华已全额支付绿地公司购房款816721元。4、2014年4月18日，绿地公司向陈跃英、孙丽华送达了《通知函》一份，载明：“由于您个人原因，截止2014年3月19日已连续逾期未还款三期，逾期本息18291.40元。为此xx银行于2014年3月函至我司要求我司承担担保人责任，逾期，xx银行将宣布您的贷款提前到期，并要求我司立即清偿您的剩余本金、利息、罚息等事项。现我司郑重函告：根据您与我司签订的购房合同附件四第一条的约定，如您未按照贷款合同的约定偿还贷款本息、罚息及其他相关费用，致使贷款银行向我司要求承担担保责任的，您应于收到我司书面通知后十日内全额偿还我司被扣划款项并承担相当于被扣划款项20%的违约金。届时，我司有权单方解除合同，您并须承担合同总价20%的违约金。”5、2014年8月5日，xx银行向本院起诉陈跃英、孙丽华、绿地公司金融借款合同纠纷一案，且xx银行为该案与江苏xx律师事务所签订委托代理合同一份，并于2014年6月23日支付律师费25586元。本院于2014年10月13日作出（2014）吴江商初字第1315号民事判决书，该判决书确定：一、陈跃英、孙丽华应于判决生效后十日内归还xx银行借款本金376522.18元、偿付利息8023.96元、罚息216.46元（截止2014年6月23日），及自2014年6月24日起至判决确定的给付之日止的欠息（按合同约定借款利率上浮50%计算）；二、陈跃英、孙丽华应于判决生效后十日内赔偿xx银行律师费损失25586元；三、绿地公司对陈跃英、孙丽华的上述债务及其应承担的诉讼费用承担连带清偿责任。保证人履行保证责任后，有权向债务人追偿；案件受理费减半收取3756元，由陈跃英、孙丽华负担，并于判决生效后十日内直接给付xx银行。6、2014年10月31日，xx银行向绿地公司出具《确认函》一份，载明：“依据苏州市吴江区人民法院（2014）吴江商初字第1315号民事判决书，绿地公司作为保证人需对陈跃英、孙丽华所欠我行的所有债务及其应承担的诉讼费用承担连带清偿责任。现绿地公司已经代为偿还我行本金386082.29元、利息18079.98元、罚息1224.54元、诉讼费3756元、律师费25586元，总计434728.81元。”7、2014年11月11日，绿地公司向陈跃英、孙丽华送达了《合同解除通知函》一份，载明：“由于您个人原因，截止2014年3月19日，你们累计逾期未还贷款已达三期，而后银行为此起诉至法院，我行亦承担了连带担保责任，于2014年10月31日代你们清偿了银行的额所有欠款。2014年4月18日，我司已函告你们。你们迟迟没有履行还款义务，现时限已过，故我司在此正式函告您：1、即日起解除该合同；2、请您务必于2014年11月18日前至我司售楼处办理注销合同登记等解除合同相关事宜；3、逾期我司将依约处理该物业，由此产生的损失和责任均由你方承担。”8、2015年4月30日，绿地公司因本案与上海镇霆律师事务所签订委托代理合同一份，并于2015年9月21日支付律师费52000元。以上事实，由原告绿地公司提供的当事人身份证复印件、营业执照复印件、组织机构代码证、法定代表人身份证明、《吴江市商品房买卖合同》、《个人购房借款合同》、苏州市吴江区人民法院（2014）吴江商初字第1315号民事判决书、《通知函》、《合同解除通知函》、《聘请律师合同》、律师费发票、《上海市物价局、上海市司法局关于发布﹤上海市律师服务收费政府指导价标准﹥的通知》等证据以及庭审笔录予以证实，足以认定。本院认为：依法成立的合同，自合同成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，并应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。本案原告绿地公司与被告陈跃英、孙丽华之间签订的《吴江市商品房买卖合同》依法成立，合法有效，双方应按照合同约定全面履行自己的义务。因被告陈跃英、孙丽华在合同中承诺，在原告绿地公司担保期内，如买受人未按照贷款合同的约定偿还贷款本息、罚息及其他相关费用，致使贷款银行向出卖人要求承担担保责任的，则买受人应于收到出卖人书面通知后10日内向出卖人偿还被扣划款项并承担相当于被扣划款项20%的违约金，否则，出卖人有权单方面解除合同，买受人并须承担合同总价20%的违约金。因上述原因解除合同的，买受人应在收到出卖人通知后10日内依照出卖人通知办理解除合同及注销合同备案的相应手续。首先，因被告陈跃英、孙丽华未能按约向xx银行履行还款义务，原告绿地公司作为保证人向xx银行履行了保证责任，代被告陈跃英、孙丽华向xx银行清偿了贷款本金、利息、罚息、诉讼费、律师费等共计434728.81元，故原告绿地公司有权就此损失向被告陈跃英、孙丽华追偿，并同时依据《吴江市商品房买卖合同》的上述约定，要求该部分损失仅额20%的违约金，即86945.76元。其次，因被告陈跃英、孙丽华未向原告绿地公司偿还该款项，原告绿地公司有权依据《吴江市商品房买卖合同》的约定单方解除该合同，同时原告绿地公司有权要求被告陈跃英、孙丽华共同承担合同总价20%的违约金即163344.2元。被告陈跃英、孙丽华有义务协助原告绿地公司办理该房屋买卖合同的撤销登记备案手续。再次，因原告绿地公司与被告陈跃英、孙丽华在《吴江市商品房买卖合同》约定因买受人违约原因导致合同解除的，出卖人有权在扣除出卖人承担保证责任的金额、买受人应承担的违约金以及诉讼费、律师费等费用后，将买受人已付房款的剩余款项无息返还买受人。原告绿地公司因本案支出律师费损失52000元，且该律师费未违反有关标准，故原告绿地公司有权在已收被告陈跃英、孙丽华购房款816721元范围内扣除因承担保证责任而向被告陈跃英、孙丽华追偿的434728.81元及违约金86945.76元、解约违约金163344.2元、律师费损失52000元，共计737018.77元，并将其余房款79702.23元返还被告陈跃英、孙丽华。原告绿地公司的诉请具有事实依据和法律依据，本院予以支持。被告陈跃英、孙丽华经本院传票传唤未到庭，视为其放弃答辩、举证、质证等诉讼权利，由此产生的不利后果由被告陈跃英、孙丽华自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告陈跃英、孙丽华于本判决生效之日起十日内共同清偿原告绿地集团（吴江）置业有限公司代偿款人民币434728.81元，并支付违约金86945.76元。二、原告绿地集团（吴江）置业有限公司与被告陈跃英、孙丽华签订的《吴江市商品房买卖合同》（合同编号：y2013008701）自2014年11月11日起解除。三、被告陈跃英、孙丽华于判决生效之日起十日内共同协助原告绿地集团（吴江）置业有限公司办理《吴江市商品房买卖合同》（合同编号：y2013008701）备案撤销手续。四、被告陈跃英、孙丽华于判决生效之日起十日内共同支付原告绿地集团（吴江）置业有限公司解约违约金163344元。五、原告绿地集团（吴江）置业有限公司于判决生效之日起十日内返还被告陈跃英、孙丽华购房款816721元。以上判决主文第一、四、五项相互折抵，并扣除原告绿地集团（吴江）置业有限公司的律师费损失52000元后，由原告绿地集团（吴江）置业有限公司给付被告陈跃英、孙丽华人民币79702.23元（如采用转账方式支付，请汇入被告陈跃英、孙丽华共同指定的账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：吴江农村商业银行营业部，账号：0706678011120100001793）。如果履行判决义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11968元、公告费560元，合计12528元，由被告陈跃英、孙丽华共同负担，并于本判决生效之日起十日内直接给付原告绿地集团（吴江）置业有限公司，原告绿地集团（吴江）置业有限公司已预缴的案件受理费本院不再退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向该院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账户：苏州市中级人民法院；账号：10×××76），并将已预缴上诉费的凭证提交本院。审判长 王 坚审判员 徐火观审判员 黄惠荣二〇一五年十月三十日书记员 朱 洁 更多数据：