（2015）乌民终字第522号
裁判日期: 2015-10-29
公开日期: 2016-01-15
案件名称
张君花与商都县七台镇公园社区居民委员会房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
内蒙古自治区乌兰察布市中级人民法院
所属地区
内蒙古自治区乌兰察布市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张君花,商都县七台镇公园社区居民委员会
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
内蒙古自治区乌兰察布市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）乌民终字第522号上诉人（原审被告）张君花，女，汉族，52岁，个体，现住商都县。委托代理人武振宇，乌兰察布市第一法律事务所法律工作者。被上诉人（原审原告）商都县七台镇公园社区居民委员会。法定代表人王进府，该居委会主任。委托代理人牛才，内蒙古典源律师事务所律师。委托代理人李长寿，男，汉族，1948年6月24日出生，村民。上诉人张君花因房屋租赁合同纠纷一案，不服商都县人民法院（2015）商民初字第285号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张君花的委托代理人武振宇、被上诉人商都县七台镇公园社区居民委员会的委托代理人牛才、李长寿均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，2013年11月20日，原、被告双方签订了《出租房屋协议书》，该协议书约定了租赁时间为一年，2013年11月20日至2014年11月20日，租金一年为18000元；签订协议时一次性付清；房屋租赁到期后10日内续签合同，租赁期间设备到期的自行拆除，租赁期满后，按市场经济情况另行安排通知。合同签订后双方均履行了合同，房租也已交纳。房屋到期后原告方通知被告方租金一年变更为26000元，被告称房屋租金太贵，双方至今未签订合同，也未搬出租赁房屋。原审法院认为，原、被告双方签订了房屋租赁协议，合同约定了租金一年为18000元及租期以及其他权利义务，是双方的真实意思表示，该协议合法有效。2014年11月20日协议到期后原告通知被告经居委会理财小组研究房租每年为26000元，被告方嫌贵未续签房屋租赁合同，也未搬出所租赁的房屋。现原告要求解除合同搬出原告出租的房屋并给付超期租房费用每月1500元，计4500元（18000元÷12个月），于法有据，其理由成立予以支持；原告方称多占期间按每年26000元计算，无法律依据本院不予支持。被告称愿意租房但租金太贵，又称2011年原告方下过通知，保证每年房租只涨1000元，因双方签订的合同未约定其没有溯及力，且双方签订的协议明确约定“2014年房屋租赁期满后，按市场经济情况另行安排通知”又是双方意思的表示，被告称房屋太贵，不签合同，不搬出租赁房于法无据，其理由不成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、解除原告商都县七台镇公园社区居民委员会与被告张君花的房屋租赁合同，被告张君花于判决生效后一个月内搬出属原告商都县七台镇公园居民委员会所出租的房屋。二、被告张君花给付租赁合同到期后未签房屋租赁协议所占用的房屋租金每月1500元，计4500元（1500元×3个月）。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费300元由被告张君花承担。宣判后，被告张君花不服一审判决上诉至本院，上诉称，原审认定事实不清，适用法律不当、判决不公。承诺性“告示”或“通知”也是房屋租赁合同的重要组成，在合同生效后，承诺方无权擅自变更或取消。2011年10月10日，被上诉人为取信和招揽商户，公开张贴或下发了具有承诺性质的通知书，出租其位于商都县新风路北社区综合办公楼一楼迎街营业房，“通知”内容如下：“从2011年11月20日提高房屋租赁费，每间在原基础上每年提高一千元，即每年租金16000元。”基于这一承诺，基于合同虽然一年一签但实际需要连续承租的稳定租金保证，2011年11月20日，上诉人才与被上诉人签订了《出租房屋协议书》。从被上诉人的通知性承诺不难看出，“每年提高一千元”不是对一年合同的承诺，而是持续的合同承诺。根据商业习惯，经营场所的相对稳定性而不是年年搬家，才有利于投资和经营，才能形成良性收益。所以，上诉人与被上诉人虽然租赁形式为一年一签，但实质是长期经营，而且，从2011年11月20日至2014年11月20日乃至发生诉讼的今日，上诉人仍在租赁使用此营业房，并且希望继续租赁使用此营业房。合同的权利义务应当遵循公平原则本案的合同形式上虽然到期，但续延的租赁主体双方和经营内容方面都没有变化，而且一次已经实施了三年的续签合同事实行为，因此属于相对性的长期合同。请求二审法院撤销错判，依法改判，维护上诉人的合法权益。被上诉人商都县七台镇公园社区居民委员会答辩称，房屋租赁合同是一年期合同，不是长期合同，租赁协议书明确证明该事实。租赁是从2013年11月20日至2014年11月20日，2011年社区曾出示通知承诺每年涨1000元，但是签订合同时双方对该项通知进行了变更。合同到期后上诉人未与居委会续签合同，也不腾房构成侵权。房屋产权属于全体村民的，财产是村民的，价格也是村民决定的。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持原判。本院经审理查明事实与原审查明的案件事实一致，予以确认。本院认为，双方签订的《出租房屋协议书》是双方真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，本院予以确认。房屋租赁期限届满后，双方因租金的问题无法达成续租的协议，上诉人在达不成续租协议的情况下，既不续租也不腾退房屋，长期非法占有被上诉人所有的房屋，应当搬离租赁房并支付房屋使用费。上诉人所提交的证据与本案没有关联性，不予采信；上诉人所称的通知中的承诺“租金每年提高1000元”是持续性的合同承诺，不是对一年合同的承诺，被上诉人提高租金其行为构成违约，该涨价通知无效。经庭审，被上诉人于2011年10月10日张贴的通知中承诺“租金每年提高1000元，”在双方于2013年11月20日签订出租房屋协议书中并未约定，而明确约定了“2014年房屋租赁期满后，按市场情况另行安排通知”因此该租赁合同为一年期的合同，上诉人主张该租赁合同属于相对性的长期合同无依据。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元由上诉人张君花负担。本判决为终审判决。审 判 长 乌 兰审 判 员 张丽君代理审判员 赵 昱二〇一五年十月二十九日书 记 员 强 婷 来自